Convertirse en un propietario de compra para alquilar tradicionalmente ha sido una forma popular de invertir dinero para el futuro.
Muchos propietarios de compra para alquilar (BTL) dependen de su cartera de propiedades como fuente de ingresos de jubilación.
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¿Cuál es el retorno de una propiedad de compra para alquilar?
Se considera un buen rendimiento de alquiler de propiedad en el Reino Unido entre el 6% y el 8%, dice Natwest. Pero esa es una figura cruda basada únicamente en el precio de compra, ignorando el impuesto de timbre y cualquier honorarios legales.
Agregue seguros, reparaciones y mantenimiento, tarifas a los agentes y vacíos (momentos en que la propiedad está vacía y no produce ningún ingreso de alquiler) y su rendimiento esperado comienza a caer.
En realidad, muchos propietarios encuentran que sus ingresos por alquiler cubren sus gastos, pero produce muy poco además de eso.
Por supuesto, también hay un crecimiento de capital a considerar: el viejo adagio de que «no puedes equivocarte con los ladrillos y el mortero».
El precio promedio de la vivienda del Reino Unido ha aumentado de £ 186,435 en septiembre de 2015 a £ 269,079 en junio de 2025, según las últimas cifras del registro de tierras, un aumento del 44%.
Pero cuando llegue a efectivo en esa ganancia vendiendo la propiedad Buy-to-Let, tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital, así como los otros cargos que conlleva la compra y la venta de casas. El gobierno redujo la asignación libre de impuestos de las ganancias de capital en abril de 2023 de £ 12,300 a £ 6,000, antes de reducirse aún más a £ 3,000 desde abril de 2024, lo que significa que un propietario pagará más impuestos sobre cualquier ganancia del crecimiento del precio de la vivienda al vender.
Los certificados de rendimiento energético (EPC) son obligatorios para cualquier persona que venda una casa y debe haber pedido uno antes de que su propiedad se coloque en el mercado. Estos varían de £ 35 a £ 150 más IVA; El precio típico según el asesoramiento, que ofrece consejos de venta de viviendas, es de £ 75 más IVA, así que coloquemos el costo de su EPC en £ 90.
Las tarifas de los agentes inmobiliarios oscilan entre 0.75% y 2.25% más el IVA del precio de venta final de su propiedad. La mayoría de los agentes tradicionales de la calle principal, que son utilizados por alrededor del 95% de todos los vendedores de viviendas, no le cobrarán si no venden la casa, pero la tarifa promedio se encuentra alrededor del 1,42%, incluido el IVA. En la venta de una propiedad de £ 269,079 (el precio promedio actual de una casa según el registro de tierras), esto ascendería a £ 3,823.
Las tarifas del abogado de transporte varían de £ 550 a £ 1,000, por lo que por el bien de la estimación, colocemos el promedio en £ 750.
Si está vendiendo mientras aún paga su hipoteca, también tendrá que pagar una tarifa de salida de la hipoteca (los costos oscilan entre £ 50 y £ 300) y un cargo por reembolso anticipado, que está entre el 1% y el 5% del monto del préstamo.
También debe tener en cuenta los costos de eliminación, lo que variará dependiendo de la cantidad de cosas que tenga que transportar y si realiza el embalaje usted mismo, la distancia que está moviendo y la accesibilidad de su hogar. Si desea reducir los costos de eliminación, puede contratar una camioneta y hacerlo usted mismo. También considere el costo de cosas como la limpieza, las reparaciones y la redecoración.
Si está vendiendo una propiedad que no es su residencia principal, tendrá que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Esto se calculará en función de cuánto ha aumentado su propiedad en valor durante el tiempo que la ha tenido. Puede deducir el costo de cualquier mejora más los costos de comprar y vender la propiedad.
Por lo tanto, según una propiedad de £ 269,079, pagaría £ 90 por su EPC, £ 3,823 en tarifas de agentes inmobiliarios y £ 750 en tarifas de transporte. Esto lleva el costo promedio de vender una casa a £ 4,663, excluyendo los cargos de hipotecas, tarifas de eliminación y cargos de decoración.
¿Cómo se ha realizado la propiedad en los últimos 20 años?
Ahora veamos lo que podría haber hecho en la propiedad en los últimos 20 años. Si su propiedad ha aumentado de £ 146,635 en septiembre de 2005 a £ 269,079 en junio de 2025, tendrá un crecimiento de capital de £ 122,444 antes de los costos e impuestos.
Para alguien que gane £ 30,000 al año con un monto exento anual de ganancias de capital de £ 3,000, el impuesto adeudado después de vender la propiedad sería de £ 27,451, según los cálculos de Wealth Manager Quilter.
Esto se basa en una ganancia cargable de £ 119,444 (después del monto exento anual), y luego £ 20,270 de la ganancia gravada a la tasa básica del 18% (que equivale a £ 3,649) y £ 99,174 de la ganancia gravada al 24% (que equivale a £ 23,802).
Además de (esperado, aunque no garantizado) el crecimiento de capital en los años intermedios entre comprar y vender una propiedad, la ventaja de un BTL es el ingreso de alquiler.
Quilter apretó algunos números para MoneyWeek en ingresos de alquiler supuestos en los últimos 20 años.
Usando un rendimiento de alquiler bruto del 5% en el precio de compra de 2005 (£ 146,635) obtendría £ 7,331.75 al año. Multiplicado durante 20 años trae £ 146,635 alquiler bruto total. Deducir el 30% para tener en cuenta las tarifas de los agentes, el mantenimiento, el seguro y los vacíos ofrecen un ingreso de alquiler neto de £ 102,645 durante dos décadas.
Entonces, el resultado neto de invertir en propiedades en los últimos 20 años es:
Ganancia de capital después de impuestos y costos: £ 90,331
Agregar ingresos por alquiler neto: £ 102,645
Retorno general: £ 193,000 en 20 años
¿Cómo se ha desempeñado el mercado de valores en los últimos 20 años?
Compare todo eso con poner alrededor de £ 100,000 en el mercado de valores en 2005.
En los últimos 20 años, las acciones del Reino Unido han aumentado en valor en aproximadamente cuatro veces, según los cálculos de Quilter y las acciones globales en ocho veces. Eso se basa en el índice MSCI UK y MSCI All Country World Index respectivamente,
Según los rendimientos monetarios solo, las acciones han sido la mejor compra en comparación con la construcción de una cartera de alquiler.
Si un inversor hubiera colocado £ 100,000 en el índice MSCI UK hace 20 años en lugar de comprar una propiedad de alquiler, la inversión valdría £ 408,900 hoy. Eso es antes del impuesto. La misma inversión en el índice MSCI All Country World World valdría la friolera de £ 796,200.
Pero de nuevo, este no siempre será el caso. Si tiene una propiedad de valor de SkyroChets y la vende en el momento adecuado, es posible que haya obtenido una ganancia mucho más significativa.
Igualmente, si decide vender acciones en el momento equivocado, podría sufrir una pérdida dolorosa.
El impuesto sobre las ganancias de capital también se aplica a las inversiones, por supuesto, a menos que las haya puesto en un envoltorio libre de impuestos, como un ISA o SIPP.
También existe la cantidad de trabajo a considerar. Invertir puede ser tanto trabajo como lo hace. Elegir acciones es difícil e implica mucha investigación, pero poner su dinero en un rastreador FTSE 100 implica un esfuerzo tan pequeño como sea posible.
Ser un propietario de compra para alquilar también puede ser muy laborioso, incluso si se produce gran parte del negocio diario a un agente de alquiler. Un propietario tiene una serie de responsabilidades legales de los certificados de seguridad de gas y electricidad, e incluso regulaciones que cubren los muebles que puede usar.
Y si no examina a su inquilino correctamente y resulta que no tienen el «derecho a alquilar» en el Reino Unido, podría enfrentar cinco años de prisión o una multa ilimitada.
El mercado de valores también tiene sus altibajos, pero según las matemáticas, incluso a pesar del riesgo, las acciones han sido la mejor compra en las últimas dos décadas en promedio.
Jonathan Raymond, gerente de inversiones de Quilter Cheviot, dijo: “En las últimas dos décadas, Buy-to-Let ha entregado rendimientos respetables, pero los números muestran que ha sido superado por el mercado de valores, particularmente las acciones globales.
«Si bien la propiedad ofreció un rendimiento total de alrededor de £ 193,000, la misma inversión en acciones globales podría haber crecido a casi £ 800,000. Esa es una diferencia sorprendente, y destaca el poder de la composición y la diversificación a lo largo del tiempo».
Dicho esto, muchos inversores todavía se sienten atraídos por los ladrillos y el mortero. La propiedad se siente tangible, puede verlo, tocarlo y, en algunos casos, vivir en ella. Para algunos, ese sentido de control y familiaridad vale mucho.
Pero también es una inversión más práctica, con responsabilidades continuas, costos y exposición a cambios fiscales y regulatorios. Buy-to-Let también ofrece el potencial para mejorar los rendimientos a través del apalancamiento, con préstamos hipotecarios amplificando las ganancias, aunque también introduce costos y riesgos continuos, particularmente por pagos de intereses y volatilidad de tarifas.
Las acciones, por otro lado, ofrecen una ruta más pasiva y eficiente fiscal, especialmente cuando se usan ISA o pensiones. Pero no están exentos de sus propios desafíos.
«Durante el mismo período de 20 años, las acciones globales experimentaron una reducción importante de alrededor del 50% durante la crisis financiera 2008/09, y varias otras caídas del 20% o más. Los inversores necesitan una constitución fuerte y una mentalidad a largo plazo, para mantener el rumbo durante esos períodos de volatilidad», dijo Raymond.
«En última instancia, se trata de preferencia personal, apetito de riesgo y cuán involucrado desea estar en la gestión de sus inversiones».
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