El cambio tranquilo en las transacciones de bienes raíces comerciales de EE. UU.
Durante el último cuarto de siglo, los bienes raíces comerciales de EE. UU. Ha experimentado una transformación estructural. Debajo de los ciclos familiares de Boom and Bust se encuentra un cambio más tranquilo pero más duradero: el activo de CRE transaccido mediano se ha vuelto más pequeño, pero considerablemente más valioso. Esta evolución refleja más que la inflación o el aumento de los costos de construcción. También refleja cambios más amplios en la demanda de los inquilinos, la estrategia de los inversores y cómo los bienes inmuebles se capitalizan y se negocian.
Basándose en el último informe trimestral del US CRE Investment & Transactions del Equipo de Investigación del Grupo Altus (primer trimestre de 2025), este artículo examina las tendencias a largo plazo que remodelaron el panorama de CRE y lo que pueden sugerir sobre su futuro.
La vista larga: 25 años de evolución
Industrial
Multifamiliar
Oficina
Minorista
Tamaño de trato mediano ($)
+254%
+226%
+179%
+172%
Tamaño mediano del edificio
-11.1%
-6.7%
-16.8%
-11.2%
Mediana $/sf
+257%
+241%
+193%
+194%
Desde 2000, el tamaño mediano del acuerdo se triplicó aproximadamente en todos los tipos de propiedades principales, dirigido por industrial (+254%) y multifamiliar (+226%). Pero incluso a medida que crecían los valores de acuerdo, la propiedad vendida típica se hizo más pequeña. En el sector de la oficina, el tamaño mediano del edificio transaccado disminuyó casi un 17%, la caída más pronunciada entre los sectores. Minorista, industrial y multifamiliar, todas las disminuciones notables de manera similar publicada de manera similar.
Tamaño mediano del acuerdo por tipo de propiedad principal – indexado
Pero conducir esta aparente contradicción del aumento del tamaño del acuerdo y la disminución del tamaño de la propiedad es el crecimiento de los precios. En todos los ámbitos, los inversores ahora pagan significativamente más por pie cuadrado, con aumentos de más del 250% para industrial, 240% para multifamiliares y casi 200% para oficinas y minoristas. Este aumento en el valor más que las reducciones de compensación en el tamaño de los activos, elevando los tamaños de acuerdos típicos incluso a medida que se reducen las propiedades transactadas típicas.
Precio mediano por pie cuadrado por tipo de propiedad principal – indexado
Recuperación posterior a GFC (Q1 2009 – Q1 2025)
Industrial
Multifamiliar
Oficina
Minorista
Tamaño de trato mediano ($)
+145%
+80%
+115%
+82%
Tamaño mediano del edificio
+1.0%
-13.3%
-0.7%
-3.2%
Mediana $/sf
+152%
+137%
+95%
+98%
La recuperación de la crisis financiera mundial (GFC) muestra un campo de juego igualmente desigual en todos los tipos de propiedades. Los activos industriales avanzaron, publicando ganancias tanto en precios (+152%) como en el tamaño del edificio (+1%), con el sector que ilustra un caso raro en el que los edificios típicos crecieron ligeramente más grandes. Multifamily también vio un fuerte impulso de precios, aunque el tamaño típico de los activos disminuyó bruscamente (-13.3%), lo que limita el crecimiento típico del tamaño del acuerdo a solo el 80%.
Por el contrario, la oficina y el comercio minorista registraron aumentos más pequeños en el precio por pie cuadrado y el tamaño del acuerdo, con solo cambios mínimos en el tamaño de los activos. Estos patrones reflejan presiones sectoriales más profundas que incluyen cambiar los hábitos de trabajo y las preferencias cambiantes del consumidor que comenzaron a tomar forma mucho antes de la pandemia.
La vista reciente (Q1 2024 – P1 2025)
Industrial
Multifamiliar
Oficina
Minorista
Tamaño de trato mediano ($)
+14.1%
+6.3%
+25.2%
+8.8%
Tamaño mediano del edificio
+5.1%
-1.4%
+0.9%
-0.6%
Mediana $/sf
+15.1%
+15.7%
+16.6%
+14.7%
A pesar de las condiciones de crédito más estrictas y las tasas de interés más altas, los precios de CRE se mantuvieron notablemente resistentes durante el año pasado. El precio mediano por pie cuadrado aumentó aproximadamente un 15% en todos los ámbitos, y el tamaño mediano del acuerdo aumentó en todos los sectores.
Sorprendentemente, la oficina lideró el crecimiento típico del tamaño del acuerdo (+25.2%), pero esta tendencia probablemente refleja a los inversores dirigidos a los activos de «trofeo» de alta gama en lugar de una recuperación más amplia. Del mismo modo, el rendimiento constante de Industria puede apuntar a la demanda de un espacio logístico más nuevo y más grande. Y aunque la apreciación de los precios multifamiliares fue sólida, el sector experimentó ganancias más modestas en el tamaño del acuerdo (+6.3%) e incluso una reducción en la escala de edificios típica (-1.4%).
¿Por qué activos más pequeños?
Uno de los hallazgos más contraintuitivos de los datos es la reducción constante del activo CRE comercializado típico.
Para la oficina y el comercio minorista, esto puede reflejar cambios más amplios en el lado de la demanda. Los usuarios de la oficina ahora ocupan menos espacio que en 2000 debido a los modelos de digitalización y trabajo híbrido, mientras que los minoristas ahora favorecen las huellas más pequeñas más adecuadas para las estrategias omnicanal. Estas tendencias ayudan a explicar por qué los sectores vieron las disminuciones más pronunciadas en el tamaño de los activos junto con el mayor crecimiento en el precio por pie cuadrado.
Tamaño mediano del edificio transacciones: sectores de oficina y minorista
Por otro lado, los industriales y multifamiliares les ha ido mejor gracias a los fundamentos más favorables. Los cambios de comercio electrónico y cadena de suministro han respaldado la demanda de espacio industrial. Y aunque industrial fue el solitario sector en ver un aumento mediano del tamaño del edificio durante gran parte de la década de 2010, disminuyó bruscamente después de 2022 en medio de tasas crecientes. La multifamiliar se mantuvo resistente debido a fuertes vientos de cola demográficos y presiones de asequibilidad en el mercado de origen unifamiliar. Pero a medida que los inversores se retiraron de las extensas comunidades estilo jardín de décadas pasadas a favor del desarrollo urbano de relleno, el tamaño típico del edificio cayó dramáticamente después de 2009.
Medio del tamaño del edificio transacciones: sectores industrial y de mutifamilia
Esta investigación se centra exclusivamente en transacciones de una sola propiedad. Y como resultado, si una mayor proporción de activos institucionalmente intensivos, ahora operan a nivel de entidad o acuerdos de cartera, eso podría explicar parcialmente algunas de las disminuciones que hemos registrado en el tamaño medio de los activos con el tiempo.
Además, un número creciente de instalaciones más nuevas de gran formato (especialmente en sectores de oficinas industriales y especializados) están diseñadas especialmente para inquilinos específicos y, por lo tanto, rara vez cambian de manos. Muchos tampoco han ingresado al mercado de reventa debido a su reciente desarrollo.
Juntas, estas tendencias empujan la transacción de CRE individual «típica» hacia activos más pequeños, más líquidos y más fáciles de financiar que se alinean mejor con las condiciones de capital más estrictas y las estrategias de inversores cada vez más selectivas.
Pensando en el futuro
El aumento de los acuerdos posteriores al covid de 2021–2022, alimentado por costos de endeudamiento históricamente bajos, creó un momento en el que casi cualquier acuerdo podría salir. La mayoría de los sectores vieron fuertes aumentos en el tamaño típico de la construcción y el trato, el volumen de transacciones y los precios durante el período. La única excepción fue el sector de la oficina, pesado por una demanda incierta frente al trabajo remoto. Sin embargo, este período no revirtió la trayectoria a largo plazo de los acuerdos de CRE de EE. UU. En lugar de señalar un retorno a activos más grandes, fue una aceleración temporal dentro de un cambio más amplio.
En los últimos 25 años, CRE se ha vuelto más urbano, mientras que los inversores se han vuelto más sofisticados, centrados en la calidad del espacio sobre la cantidad, gravitando hacia activos más pequeños, mejor ubicados y más flexibles. Y hasta que los costos de préstamos caen materialmente, el capital podría permanecer concentrado en estas propiedades compactas y fáciles de financiar, y el tamaño promedio del acuerdo se mantiene modesto incluso a medida que el precio por pie cuadrado continúa aumentando.
