El espacio de inversión inmobiliario en el Reino Unido está cambiando constantemente. Un factor que los inversores deben tener en cuenta es el impacto del impuesto sobre su inversión. A menudo es una imagen complicada y requiere supervisión experta para garantizar que no haya sorpresas más adelante.
Jason Dunlop, socio fiscal en el equipo de bienes raíces de S&W, habla con la semana de la propiedad sobre el panorama fiscal para inversores y desarrolladores.
¿Cómo son las perspectivas para la inversión inmobiliaria en 2025 y más allá?
En los últimos años, la inversión en bienes raíces en el Reino Unido se ha detenido por los vientos en contra de los vientos en contra de los aumentos de las tasas de interés, las presiones inflacionarias en las consecuencias de Covid-19 y la incertidumbre política.
Sin embargo, este año ha habido signos de una mejora del mercado de inversiones. Los inversores están de regreso y los volúmenes en ciertas clases de activos están comenzando a aumentar a medida que vemos que las tasas de interés caen, la inflación se estabiliza y un fuerte mandato político para el gobierno laborista.
Las caídas adicionales en la tasa base del Banco de Inglaterra podrían desencadenar una ola de actividad de inversión a medida que los inversores se alejan de los mercados de bonos, persiguiendo rendimientos más fuertes en bienes raíces.
Este año ha habido signos de un mercado de inversión en mejora. Los inversores han regresado y los volúmenes de acuerdo en ciertas clases de activos están comenzando a aumentar
¿En qué se centran los inversores al evaluar nuevas oportunidades?
Los inversores están aprovechando las oportunidades con estrategias de valor agregado, que generalmente implican algún tipo de reutilización o reurbanización. También están cada vez más interesados en el impacto ambiental y social de sus inversiones. Por ejemplo, el mercado de oficinas comerciales ha sido un desafío a raíz de la pandemia a medida que la demanda de espacio de oficinas ha disminuido debido a la tendencia hacia el trabajo híbrido.
Sin embargo, la inversión en el espacio de oficina principal con credenciales de ESG fuertes sigue siendo sólida, con nuevos activos mejores en su clase que mandean una ‘prima verde’ y demuestran que, incluso en un mercado difícil, bienes raíces de alta calidad y a prueba de futuro funcionarán bien.
¿Qué clases de activos crees que será el objetivo de la inversión?
Aquellos activos donde el desequilibrio de demanda/oferta es el más grande seguirá siendo fuerte, y tienden a inclinarse hacia los bienes raíces operativos. Estamos viendo mucha actividad en los sectores vivos y se espera que continúen funcionando bien dado que tenemos un suboficial crónico de viviendas asequibles y los inversores están buscando formas de cerrar esa brecha. Esto incluye viviendas sociales y de construcción, co-vida, pero también incluye viviendas de jubilación, vida apoyada y atención médica para satisfacer las necesidades de una población que envejece.
Los inversores también reconocen que los bienes raíces bien administradas funcionan mejor, por lo que se está poniendo mucha más inversión en las plataformas operativas que generalmente se encuentran junto con estas clases de activos, que aumentan el valor de la inversión y mejoran la resiliencia.
La infraestructura digital es otra área de crecimiento. El almacenamiento de datos y el crecimiento de la inteligencia artificial realmente están impulsando ese espacio.
¿Cuál es su enfoque para asesorar a sus clientes sobre sus opciones para estructurar inversiones?
Cada vez que estamos estructurando inversiones en bienes raíces, consideramos el perfil del inversor, la naturaleza de los bienes raíces subyacentes y el plan de negocios, todos los cuales son factores clave que realmente pueden influir en nuestro consejo.
Por lo general, preparamos una evaluación de opciones por adelantado y exploramos las implicaciones fiscales de alto nivel a lo largo del ciclo de vida de la inversión, incluida la estructura corporativa, la adquisición, el financiamiento, el desarrollo, la operación, la venta y la repatriación de ganancias. Correremos las ventajas y desventajas de las estructuras que creemos que serían más adecuadas, teniendo en cuenta el perfil fiscal a lo largo de la vida de la inversión. Una vez que se ha determinado una ruta preferida, podemos avanzar a una estructura e implementación detalladas.
¿Cuáles son algunos de los factores impositivos clave que influyen en la estructuración para la inversión o desarrollo inmobiliario del Reino Unido?
Es importante hacer que su estructura sea correcta desde el principio. Esta es la arquitectura de la inversión, y si lo hace bien, todo será mucho más simple. Dicho esto, el impuesto puede ser complicado y los cambios regularmente, por lo que es importante revisar su estrategia con frecuencia.
Muchas inversiones inmobiliarias están financiadas por la deuda, y una cosa con la que apoyamos a nuestros clientes es navegar por las complejas reglas en la legislación fiscal del Reino Unido que rigen la deducibilidad fiscal de los costos de financiación, por ejemplo, los precios de transferencia, la restricción de intereses corporativos y los desajustes híbridos. Aconsejamos a los clientes sobre la aplicación potencial de estas reglas y también si hay formas de administrar o incluso mitigar su impacto.
Los inversores también generalmente están muy interesados en las implicaciones fiscales de una venta futura de su inversión. A menudo veremos diferentes opciones de salida, como ventas de activos versus ventas de acciones, evaluando la disponibilidad de ciertos relieves o exenciones y la estrategia de repatriación de ganancias preferida, para determinar la opción de eliminación más eficiente fiscal.
¿Cuáles son algunos de los riesgos fiscales más comunes o subestimados en fusiones y adquisiciones de bienes raíces corporativas (M&A)?
Proporcionamos la debida diligencia financiera y fiscal en relación con las fusiones y adquisiciones de bienes raíces corporativas para ayudar a identificar y mitigar los riesgos relacionados con el acuerdo.
Uno común es el impuesto atribuible a las ganancias latentes. Los compradores que adquieren acciones en entidades que poseen bienes raíces deben considerar si hay una ganancia en la propiedad subyacente y determinar el impuesto atribuible a esa ganancia latente.
El comprador debe tener en cuenta que cualquier impuesto desencadenado en la venta futura del activo sería su responsabilidad. Como resultado, los compradores a menudo buscan ajustar el precio de compra de las acciones para tener en cuenta esto. Recomendamos que este problema se identifique y se trata por adelantado para evitar negociaciones de precios difíciles en el futuro.
Como ya se mencionó, hay muchas reglas que pueden restringir la deducibilidad de intereses para fines fiscales, y esta es otra área de riesgo frecuente que surge de la debida diligencia fiscal.
Por ejemplo, las deducciones fiscales para la deuda relacionada (como el accionista) están restringidas al precio de longitud del brazo, es decir, tanto la cantidad de la deuda como la tasa de interés que podría obtenerse en el mercado abierto. A menudo, las entidades objetivo no tienen evidencia suficiente para respaldar las deducciones fiscales de la deuda de partidos relacionados, lo que podría exponer los pasivos fiscales históricos que pueden requerir acciones o protección correctivas a través del acuerdo de venta y compra (SPA).
El esquema de la industria de la construcción (CIS) también puede atrapar a las personas. Si una empresa ha llevado a cabo algún trabajo de desarrollo significativo, ya sea una nueva construcción o una conversión, entonces está potencialmente dentro del alcance de la CEI. Si caen dentro de esas reglas, tienen la obligación de informar todos esos costos a HMRC y potencialmente retener impuestos sobre los pagos a los subcontratistas.
Regularmente identificamos casos en los que la entidad objetivo no se ha dado cuenta de que están dentro del alcance del CI o no verificó con precisión el estado de sus subcontratistas, y en algunos casos puede haberles pagado bruto sin deducción de impuestos. Nuevamente, esto puede requerir una acción correctiva antes de la adquisición o la protección adecuada a través del SPA.
Los riesgos fiscales derivados de la debida diligencia pueden ser variados, complicados y financieramente significativos para las perspectivas generales del acuerdo; Pero también puede descubrir oportunidades que pueden agregar valor a una inversión, como asignaciones de capital no reclamadas en el gasto de capital anterior. Por lo tanto, se recomienda que el asesoramiento se busque por adelantado para navegar los riesgos y capitalizar las oportunidades.
Acerca de S&W
S&W es una de las 10 principales firmas de asesoramiento del Reino Unido de más rápido crecimiento. Funciona con empresas e individuos para navegar desafíos, desbloquear el potencial y lograr lo extraordinario.
Proporcionando servicios integrales de asesoramiento financiero y fiscal a inversores y desarrolladores de todo el sector inmobiliario. En un entorno regulatorio complejo y en constante cambio, los especialistas en la industria de S&W adaptan las soluciones para simplificar la toma de decisiones comerciales a lo largo del ciclo de vida de la inversión, desde la adquisición hasta la salida. Experiencia pragmática y centrada en el sector para ayudarlo a realizar sus ambiciones inmobiliarias.
