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Los mercados comerciales de APAC se sumergen en un ciclo de tipos a la baja
El sector inmobiliario comercial de Asia-Pacífico está mostrando nuevos signos de impulso, impulsado por una combinación favorable de recuperación cíclica, vientos de cola estructurales y un ciclo global emergente de recortes de tasas que está reviviendo la confianza de los inversionistas.
El volumen total de inversión en la región aumentó un 16% intertrimestral hasta los 38.100 millones de dólares en el tercer trimestre de 2025, según CBRE, lo que supone uno de los rebotes trimestrales más fuertes de los últimos años. Japón, India y Singapur lideraron la recuperación, y cada uno de ellos registró fuertes ganancias en la actividad de transacciones nacionales y transfronterizas.
Los hallazgos, detallados en el Informe de estrategias de inversión en Asia Pacífico 2025 recientemente publicado por CBRE, destacan cómo los inversores se están posicionando para aprovechar las dislocaciones cíclicas y los cambios estructurales a largo plazo en los mercados inmobiliarios de la región. «Tanto los precios como el rendimiento están a punto de recuperarse en el mediano plazo», señala el informe, señalando oportunidades de compra selectivas en todos los sectores.
Los mercados de oficinas muestran fortaleza selectiva
Los activos de oficinas en India, Australia y Japón están surgiendo como puntos de entrada atractivos para los inversores que buscan crecimiento y estabilidad en el alquiler. Los edificios centrales cerca del transporte público y los servicios urbanos están atrayendo una mayor demanda, incluso cuando las preferencias de los ocupantes continúan divergiendo entre distritos centralizados y descentralizados.
La logística y los activos industriales lideran el ciclo
El apetito de los inversores sigue siendo particularmente fuerte por las propiedades industriales y logísticas, especialmente en el Sudeste Asiático y la India, donde la creciente actividad manufacturera está estimulando la demanda de espacio. En Corea del Sur, las instalaciones de «logística seca» siguen siendo el objetivo favorito de los compradores institucionales. La ampliación de la penetración del comercio electrónico en los mercados emergentes está añadiendo más combustible al impulso del sector.
El mercado minorista gana terreno modesto
El desempeño del sector inmobiliario minorista sigue siendo desigual, atenuado por los obstáculos al comercio mundial y el sentimiento cauteloso de los consumidores. Sin embargo, CBRE espera que el crecimiento del alquiler continúe en 2025 y 2026, respaldado por factores localizados: crecimiento demográfico y flexibilización monetaria en Australia; la resiliencia de los flujos turísticos compensa el lento consumo en Japón y Corea; y una fuerte demanda de arrendamiento por parte de los minoristas nacionales en la India.
Los sectores residencial y de vivienda atraen nuevo capital
La demanda de los inversores por el sector residencial (incluidos los alojamientos multifamiliares, de construcción para alquiler y para estudiantes) se está acelerando a pesar de la escala relativamente pequeña de esta clase de activos en Asia y el Pacífico. Japón continúa atrayendo capital debido a las bajas vacantes y los rendimientos favorables de efectivo sobre efectivo, mientras que Australia y la RAE de Hong Kong están viendo un creciente interés en proyectos de desarrollo destinados a aliviar la escasez de viviendas.
Los centros de datos emergen como juego institucional central
Los centros de datos están consolidando su posición como una clase de activo inmobiliario fundamental en toda la región, respaldados por la creciente adopción de la IA y la demanda de infraestructura digital. CBRE espera que la oferta vaya a la zaga de la demanda en la mayoría de los mercados principales, lo que mantendrá la presión sobre las valoraciones y los rendimientos. Las principales oportunidades siguen estando en Japón, Australia y Corea, donde los operadores están reciclando activos, mientras que el Sudeste Asiático continúa atrayendo capital de desarrollo de empresas conjuntas.
En general, el cambiante panorama de inversión de Asia-Pacífico, en el que las tasas de interés en descenso, la evolución de las tendencias de los ocupantes y la aceleración de la transformación digital se están alineando para crear nuevas oportunidades en todo el espectro de propiedades comerciales.
La mayoría de los mercados de Asia Pacífico se encuentran en el ciclo de tasas de interés a la baja.
Las tasas de interés en la mayoría de los mercados de Asia y el Pacífico disminuyeron durante la primera mitad de 2025, y el ritmo de la flexibilización monetaria superó las expectativas en varias economías, un cambio que ha comenzado a dar nueva vida al sector inmobiliario comercial de la región.
La caída de los costes de endeudamiento ha reavivado el apetito de los inversores, con un carry positivo en muchos mercados y tipos de propiedades. Los analistas dicen que la tendencia es particularmente evidente en Australia, Nueva Zelanda, Singapur y Corea del Sur, todos los cuales ahora operan en gran medida en territorio de carry positivo después de un período prolongado de ajuste.
El entorno de tipos más acomodaticios también ha abierto la puerta a la actividad de refinanciación, dando a los inversores que habían estado bajo presión por elevados índices de cobertura de intereses (ICR) la oportunidad de reestructurar los préstamos contratados durante el ciclo de tipos altos.
Aún así, las tasas de interés más bajas no han resuelto completamente los obstáculos financieros de la región. Los promotores de varios mercados siguen teniendo dificultades para conseguir financiación bancaria tradicional para nuevos proyectos, lo que ha provocado un aumento del interés en el crédito privado. Según datos de PERE, entre 2024 y 2025 se recaudaron aproximadamente 22 mil millones de dólares en fondos de deuda de bienes raíces comerciales para llenar el vacío dejado por los prestamistas en retirada.
A medida que los costos de endeudamiento disminuyen aún más, los analistas advierten que la ventana para adquisiciones de propiedades oportunistas podría reducirse. Ahora que la refinanciación es una opción más atractiva, más propietarios de activos están optando por reestructurar la deuda en lugar de venderla en un mercado en recuperación, lo que podría restringir el flujo de transacciones en los próximos trimestres.
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