Los inversores inmobiliarios se enfrentan a una nueva amenaza a su poder de endeudamiento, con una inminente ofensiva contra las normas crediticias que podría empeorar la ya crítica escasez de viviendas en el país.
El regulador financiero de Australia señaló esta semana una nueva ronda de restricciones, tras las cifras de septiembre del Banco de la Reserva que mostraban que los préstamos a inversores aumentaron un 0,77 por ciento, el aumento mensual más fuerte en más de ocho años.
«La vivienda sigue siendo una vulnerabilidad clave, dada la elevada deuda de los hogares y los precios que siguen aumentando», dijo el presidente de la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA), John Lonsdale, destacando las ideas de la Perspectiva de Riesgo del Sistema del organismo publicada el jueves.
«Estamos monitoreando cuidadosamente estos riesgos y garantizando que los bancos estén preparados para implementar herramientas macroprudenciales adicionales cuando sea necesario para reforzar los estándares crediticios».
A pesar de que los estándares generales de préstamos para vivienda siguen siendo sólidos, el informe de APRA encontró signos de un repunte en “los préstamos de mayor riesgo, particularmente los altos préstamos de deuda-ingresos por parte de los inversores”.
El experto de la industria James Fitzgerald dijo que es una señal que debería impulsar a los inversores a actuar.
«Si el APRA vuelve a endurecer su política, el poder de endeudamiento puede evaporarse de la noche a la mañana», dijo Fitzgerald.
«La aprobación de hoy podría ser el rechazo de mañana, no porque su situación financiera haya cambiado, sino porque lo hicieron las reglas».
El director general de Custodian, con sede en Gold Coast, y autor de Bulletproof Investing: Gaining Financial Control in Uncertain Times dijo que el mayor obstáculo para los inversores no era encontrar la propiedad adecuada, sino obtener la aprobación de la financiación.
El APRA fue la “mano oculta detrás de la aprobación de su préstamo”, estableciendo reglas que determinan a quién los bancos pueden prestar, basándose en marcadores que incluyen la Medida de Gasto de los Hogares (HEM) y un colchón de capacidad de servicio, que actualmente prueba si los compradores aún podrían pagar su préstamo si las tasas subieran 3 puntos porcentuales.
Al resaltar el impacto potencial de una medida del APRA, Fitzerald señaló el año 2017, cuando el regulador dijo que los libros de préstamos de los inversionistas no podrían crecer más del 10 por ciento al año.
En respuesta, los bancos endurecieron los préstamos basados únicamente en intereses, los ratios préstamo-valor se redujeron, aumentaron las reservas y se elevaron los supuestos del HEM, lo que provocó una rápida disminución del poder de endeudamiento.
«Es una paradoja que sólo el mercado inmobiliario australiano podría ofrecer: estamos en una escasez de viviendas en todo el país, los inversores son responsables de construir aproximadamente la mitad de todas las viviendas nuevas, y la respuesta probable del regulador es dificultar que los inversores obtengan préstamos», dijo Fitzgerald.
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Los inversores en Queensland competían actualmente con compradores de primera vivienda por propiedades con precios de entrada, lo que provocó un aumento en la actividad, según la última actualización del mercado de Property Investment Professionals of Australia (PIPA).
«Muchos compradores que habían estado al margen ahora están entrando al mercado con más confianza», dijo la agente de compradores Melinda Granzien.
“Si bien esto es positivo para quienes compran por primera vez, el efecto de flujo es una competencia más estrecha y una presión adicional al alza sobre los precios en mercados que ya son competitivos.
«Dado que la demanda no muestra signos de disminuir, los compradores que actúen con decisión y estén bien preparados estarán en mejores condiciones para tener éxito en este mercado en rápido movimiento».
