Una propiedad multifamiliar es un edificio único dividido para albergar a más de una familia que vive separada: un dúplex, por ejemplo, un triplex o cuádruple.
Varios inversores inmobiliarios con los que ha hablado Business Insider están dando prioridad a este tipo de propiedades, especialmente en 2025.
«Los precios y las tasas de interés esencialmente se han duplicado en muchos mercados en los últimos cuatro o cinco años», dijo Josh Lupo, quien invierte en propiedades multifamiliares en el norte del estado de Nueva York con su esposa, Ali.
La pareja alcanzó la independencia financiera después de liquidar seis cifras en préstamos estudiantiles, en parte gracias a su cartera inmobiliaria. «Las propiedades que antes tenían sentido como alquileres a largo plazo, especialmente las unifamiliares, ahora los números ya no funcionan».
Connor Swofford y Pieter Louw, amigos de la infancia que comenzaron a comprar bienes raíces juntos en 2024, han crecido a más de 20 unidades comprando, renovando y alquilando propiedades multifamiliares en Buffalo.
Si bien inicialmente compraron algunos dúplex, ahora están evitando los dobles y enfocándose en propiedades multifamiliares más grandes con al menos tres unidades.
«El flujo de caja y las tasas de capitalización son mucho mejores», dijo Louw, al menos en su mercado. «Sólo mirando las cifras del último año, es una inversión más lucrativa y segura».
Dana Bull, inversionista, agente y asesor inmobiliario con sede en Massachusetts, se refiere a las propiedades multifamiliares como «monstruos de tres cabezas» debido a los tres principales beneficios financieros que conlleva esta inversión, incluido el descuento de adquisición y las economías de escala.
Piense en el mantenimiento requerido para una casa multifamiliar versus una casa unifamiliar, dijo: «Si compra una casa para tres familias, cuando se le cae el techo, solo tiene que reemplazar un techo. Tiene que palear un camino de entrada. Tiene que cuidar los pasillos compartidos».
Cómo comprar su primera vivienda multifamiliar: utilice financiación ocupada por el propietario y trucos de vivienda para reducir su hipoteca
Comprar propiedades multifamiliares no es sólo para inversores experimentados.
Bull lo considera un «enfoque fantástico de inversión inicial». Dado que los dúplex, tríplex y cuádruples se incluyen en el grupo de bienes raíces residenciales, «puede utilizar préstamos residenciales, incluidos programas de pago inicial bajo, si tiene la intención de ocupar la propiedad, lo cual es increíblemente poderoso».
Eso es lo que hizo Mike Newton para adquirir su primera propiedad: un dúplex de 450.000 dólares en las afueras de Seattle. No tenía los ahorros para comprarla como una verdadera propiedad de inversión, lo que requeriría un pago inicial de al menos el 20%. Sin embargo, como planeaba vivir en la mitad del dúplex, consiguió financiación ocupada por el propietario y aportó sólo el 5%.
Después de cerrar, se mudó a una de las unidades. La otra unidad ya estaba ocupada por un inquilino, lo que significa que comenzó a generar flujo de caja de inmediato. Además, encontró un compañero de cuarto para su unidad. El alquiler de sus dos inquilinos cubría la mayor parte del pago mensual de su hipoteca, lo que le permitía ahorrar más dinero para su próxima propiedad.
Newton, que se ha expandido a más de 10 unidades, considera esta estrategia, conocida como «house hacking», una de «las formas más seguras de empezar a invertir en bienes raíces».
Al alquilar una parte de su residencia principal, puede compensar o incluso eliminar por completo su hipoteca. Es una forma de riesgo relativamente bajo de ver si le gusta ser propietario y administrar inquilinos.
Vale la pena señalar que no todos los mercados cuentan con una gran cantidad de propiedades multifamiliares. El mercado de Nueva Inglaterra tiene un gran inventario de estas propiedades, explicó Bull: «Estos edificios se crearon a finales de 1800 y principios de 1900 como una forma de albergar económicamente a personas en áreas cercanas o alrededor de ciudades como Boston».
Si no hay propiedades multifamiliares en su área, aún puede remodelar una casa unifamiliar agregando una ADU o convirtiendo un sótano sin terminar en un espacio rentable o, como Newton, buscando un compañero de cuarto. El nombre del juego es ser creativo con su espacio para que, en última instancia, otras personas paguen su hipoteca.
