Eddie Dilleen es un joven de 33 años que afirma tener 150 propiedades.
Su confianza en la inversión inmobiliaria no puede ser exagerada.
«Para mí definitivamente es un juego sin perder, es la mejor manera de crear riqueza en Australia», dice.
Dilleen dirige su propia agencia de compradores, y sus tenencias lo convierten en uno de los 166 mega propietarios identificados por la ATO como poseer 20 o más alquileres en su propio nombre durante el año fiscal 2022–23.
Dilleen dice que a pesar de acumular inmensa riqueza de propiedad en papel, sus alquileres personalizados se ejecutan con pérdidas.
«Lo más importante en lo que me centraría sería el crecimiento del capital y la capacidad de sacar esa equidad de esas propiedades y expandirse aún más», dice.
El flujo de efectivo «sería lo último» en lo que Dilleen dice que se centraría.
Es un enfoque que parece compartido por la mayoría de los inversores más grandes del país.
Los datos de la ATO, publicados exclusivamente al ABC, muestran que los únicos inversores que logran una pérdida promedio de alquiler en 2022-23 fueron aquellos con 19 o más intereses de propiedad, tanto en un inversor individual como de alquiler individual.
Las pérdidas pusieron a los propietarios de mega en el extremo de una tendencia que se extendió por el mercado de alquiler ese año.
En 2022–23, las ganancias de los alquileres propiedad de los inversores se desplomaron del 73 por ciento.
En cifras de dólares, que equipararon a los ingresos netos de alquiler (ingresos después de los gastos) que caen de casi $ 5.9 mil millones en 2021–22, a menos de $ 1.6 mil millones en 2022–23.
A pesar de la caída, el número de inversores y la cantidad de alquileres que poseían, se redujeron menos del 1 por ciento, lo que sugiere que la caída de la rentabilidad del alquiler no desencadenó ninguna venta de alquiler significativa.
Rachel Ong Viforj, profesora de economía en la Universidad de Curtin, dice que estaba tan sorprendida por el colapso de los ingresos por alquiler que tuvo que comprobarlo dos veces.
«Es bastante sorprendente», dice ella.
El profesor Ong Viforj redujo la rentabilidad a las tasas de interés en aumento, además de aumentar la gestión de alquiler y los costos de reparación.
Según las cifras del Banco de la Reserva, la tasa de interés promedio en los préstamos de tasa variable a los inversores inmobiliarios en 2022–23 fue de 5.7 por ciento, frente al 3.4 por ciento en 2021–22 y solo 3.5 por ciento en 2020–21.
El aumento puso los intereses pagados por los inversores en su máxima expresión desde 2018-19, cuando promedió el 5.89 por ciento.
Aunque los ingresos netos totales se mantuvieron positivos, es probable que muchos alquileres se convirtieron en pérdidas ese año, dice el profesor Ong Viforj.
Ella pone la falta de un propietario generalizado que se vende a dos cosas: reglas negativas de engranaje que permiten a los inversores cuyos alquileres estaban perdiendo dinero para reducir sus facturas de impuestos personales, y la promesa de un gran día de pago cuando se vendieron alquileres, endulzados por el descuento de ganancias de capital del 50 por ciento.
La combinación de estas dos exenciones de impuestos hace que la inversión inmobiliaria sea atractiva, argumenta.
«El riesgo es muy bajo porque solo está protegido mientras sostiene la propiedad, está protegido por la capacidad de transferir negativamente, y luego, cuando se vende, está protegido por el descuento de ganancias de capital del 50 por ciento».
La caída de la rentabilidad del alquiler se produjo a pesar de un período de aumento rápido de la renta, cuando los alquileres saltaron del 7 al 9 por ciento anual.
Tim Lawless, analista jefe de la firma de análisis de propiedades Cotalidad, dice que el aumento significativo en los alquileres de mediados de 2020 tuvo «muy poco que hacer» con los gastos de tasa de interés que enfrentaban los inversores.
«Las fuerzas subyacentes de la demanda y la oferta estaban en juego», dice.
«Un aumento en la demanda de alquiler, inicialmente de hogares más pequeños y luego amplificado por las fronteras reabridas, corrió de cabeza en un shock de suministro, proporcionando a los propietarios los cimientos para empujar los alquileres más altos».
El economista independiente Saul Eslake dice que algunos inversores habrán «acogido» a sus alquileres perdiendo dinero en el entorno de interés superior.
«No habrían planeado haber sido orientados positivamente durante los años Covid, porque eso derrota todo el propósito del engranaje negativo, que es reducir los impuestos a pagar en otros ingresos», dice.
Los datos de ATO mostraron que los propietarios de mega con 20 o más alquileres fueron el único grupo que hizo pérdidas promedio en toda la era de Covid-19 de tasas de interés récord.
El Sr. Eslake dice que esto subraya la importancia del engranaje negativo para los inversores más ricos y escupe el argumento de que es utilizado predominantemente por «madres y papás que intentan salir adelante».
«¿A lo que siempre pregunto, por delante de quién?» El Sr. Eslake dice.
«La respuesta: sus propios hijos y nietos, o los compañeros de sus hijos y nietos».
El Sr. Eslake dice que otros datos de las estadísticas tributarias 2022–23 de la ATO reforzaron que fueron los inversores más ricos que más capitalizaron las reglas de engranaje negativo.
«El 18.8 por ciento de las personas en el nivel superior de impuestos informan pérdidas netas de alquiler, en lugar de solo el 6.3 por ciento de las que no están en el nivel impositivo superior», dice.
Un análisis de la Oficina de Presupuesto Parlamentario (PBO), preparado a pedido del ex diputado de los Verdes Adam Bandt, confirmó que la mayor ventaja negativa de engranajes es a los australianos de mayor ingreso, al igual que los beneficios obtenidos del descuento de ganancias de capital.
El análisis PBO estima que en 2025–26, el 10 por ciento inferior de los asalariados en Australia recuperará solo $ 152 millones de estas dos exenciones fiscales, mientras que el 10 por ciento superior recuperará más de $ 2.9 mil millones.
El mismo análisis muestra el ahorro de impuestos de los inversores, y los ingresos del gobierno perdidos, desde el engranaje negativo saltaron a medida que cayeron los rendimientos de alquiler.
Se muestra en 2022–23, el engranaje negativo condujo a los ingresos fiscales perdidos de $ 3.5 mil millones, $ 1.4 mil millones más que el año anterior.
El análisis PBO predice que la cantidad de ingresos fiscales perdidos por el engranaje negativo aumentará significativamente en los próximos años, aumentando a $ 5.2 mil millones en 2023–24, $ 6.5 mil millones en 2024–25, y seguirá aumentando a un estimado de $ 14.1 mil millones por año en 2035–36.
El economista jefe del Instituto de Australia, Greg Jericho, dice que la caída de la rentabilidad del alquiler en los datos de la ATO muestra que el engranaje negativo se está convirtiendo en «una situación mucho más común» y los inversores están «ganando en ambos sentidos».
«Tenemos un sistema fiscal que está orientado a hacer que comprar una propiedad de inversión sea una propuesta bastante libre de riesgos», dice.
Jericho dice que teóricamente, los inversores no deberían poder encender negativamente a largo plazo, porque significa que están perdiendo dinero cada año.
«La única razón por la que ahora es una opción viable es por el descuento de ganancias de capital del 50 por ciento», argumenta.
«Puede permitirse cubrir esas pérdidas y vivir con las pérdidas de alquiler por un período, reducir sus ingresos imponibles generales, y luego, cuando el precio de la propiedad sube a una cantidad que vale la pena, puede venderlo y obtener un descuento fiscal del 50 por ciento de esa manera».
Jericho dice que los datos de la ATO deberían reavivar las discusiones sobre limitar el engranaje negativo a una o dos propiedades de alquiler por inversor, un movimiento que no afectaría aproximadamente el 90 por ciento de los inversores actuales.
Los datos de la ATO muestran que alrededor de 817,000 propiedades fueron mantenidas por inversores con intereses en tres o más propiedades en 2022-23.
A pesar de esto, el Sr. Jericho no creía que las limitaciones en el engranaje negativo afectarían drásticamente los precios de la vivienda, ya que la demanda seguía siendo alta.
«Presumiblemente, esas propiedades irían principalmente a los propietarios-ocupantes, en lugar de los inversores (si se vendieran)», dice.
La llamada del Sr. Jericho se hace eco, y los que están pidiendo cambios audaces en el engranaje negativo y el impuesto sobre las ganancias de capital, y este último quiere ver los ingresos fiscales generados por los cambios invertidos en viviendas sociales.
El presidente de los profesionales de la inversión inmobiliaria de Australia (PIPA), Lachlan Vidler, argumenta en contra de los cambios en el engranaje negativo, diciendo que desincentivaría la inversión, lo que significaría menos alquileres y una reducción de la construcción de viviendas.
Vidler argumenta que aún dañaría el sentimiento en todo el sector, incluso si la mayoría de los inversores no se verían afectados.
«Teniendo en cuenta que estamos en una crisis de alquiler, lo último que necesitamos es menos propiedades de alquiler en el mercado de los inversores», dice.
Vidler dice que Labor tomó, una elección que perdió el partido, y los votantes se sorprenderían al ver reformas en la agenda tan rápido después de las recientes elecciones.
«Creo que habría mucha gente que dijo: ‘Si aquí es donde comienza, ¿dónde termina?'»
En respuesta a los ingresos fiscales adicionales, las reformas negativas de engranaje probablemente entregarían, Vidler cuestiona por qué los aumentos en el gasto gubernamental conducen a discusiones sobre a quién gravar más.
«¿Por qué no podemos parecer más eficientes con los ingresos que creamos?» Argumenta.
La gran mayoría de los inversores (un poco más de 1.6 millones) poseen un alquiler, y un poco más de 423,000 inversores poseen o dos alquileres.
Aproximadamente uno de cada diez inversores posee tres o más, pero, debido al tamaño de sus carteras, este grupo relativamente pequeño posee aproximadamente una cuarta parte de todos los alquileres en el país.
Hay 2.529 inversores que tienen intereses en 10 o más propiedades, y este grupo posee o de propiedad parcial de más de 32,600 alquileres.
Hay limitaciones en los datos de ATO: no captura alquileres mantenidos en empresas y fideicomisos, y existe la posibilidad de que el conjunto de datos capturen algunas propiedades comerciales, aunque los economistas dicen que estos números serían pequeños.
Para estimar cuántos alquileres y grandes inversores pueden perder el conjunto de datos, el ABC contactó a múltiples avisos de inversiones de propiedades.
Los datos de estos avisos mostraron aproximadamente el 70-75 por ciento de los clientes mantuvieron sus alquileres bajo su nombre personal, mientras que el resto tenía alquileres en fideicomisos, empresas o supercontratados autogestionados, lo que sugiere que los datos de la ATO faltaban hasta un tercio de los alquileres.
Amanda Turner, directora del Grupo de Opulencia de Opulence Opulence con sede en Queensland, dice que a veces se prefieren los fideicomisos porque protegen el activo si, por ejemplo, el inversor está pensando en entregar propiedades a los niños.
Eddie Dilleen dice que posee la mayoría de sus propiedades en fideicomisos y empresas, lo que significa que la mayoría no sería capturado en los datos de ATO.
Dilleen habla extensamente sobre su propia infancia que crece en viviendas públicas y cómo impulsó su determinación de comprar propiedades.
En su opinión, aquellos que luchan por comprar una primera casa no deberían odiar a los inversores: deberían odiar las reglas fiscales que hicieron el mercado.
Sin embargo, él no cree que esas reglas deberían cambiar.
«Esas son solo las reglas de nuestra sociedad y el gobierno y … de cómo funciona Australia, e incluso otros países. Como es el capitalismo, en ese sentido».
Él dice que la clave fue descubrir las reglas y cómo aprovecharlas.
«Siempre ha sido así, y siempre será así».
mientras que el 50 por ciento y, antes de eso, las ganancias de capital se gravaban de la misma manera que otros ingresos, aunque solo la ganancia «real», por encima de la inflación, se gravaba.
