Los fideicomisos de inversión inmobiliaria, también conocidos como REIT, generalmente ofrecen altos rendimientos, lo que los hace opciones atractivas para los inversores de ingresos. Como grupo, las existencias de bienes raíces que Morningstar cubren parecían un 8,4% infravaloradas a partir del 31 de marzo de 2025.
Los REIT son sensibles a la tasa de interés, lo que significa que tienden a superar al amplio mercado cuando las tasas de interés disminuyen y tienen un rendimiento inferior cuando aumentan las tasas de interés. En el año hasta la fecha, el índice de bienes raíces de Morningstar US aumentó un 3,44%, mientras que el índice del mercado de Morningstar US perdió 4.24%.
Bienes inmuebles: el sector tuvo un rendimiento inferior en el cuarto trimestre debido al aumento de las tasas de interés
Estas fueron las acciones de REIT más infravaloradas que los analistas de Morningstar cubren a partir del 1 de abril de 2025.
Pebblebrook Hotel Trust Pebpark Hotels & Resorts Pkkilroy Realty Corp Krchost Hotels & Resorts Hstamericold Realty Trust Coldfederal Realty Investment Trust Frthealthpeak Properties DocBoston Properties Bxpmacerich Macrealty o Macrealty
Para crear nuestra lista de las mejores acciones de REIT para comprar ahora, proyectamos para:
Las existencias de REIT que están subvaloradas, medidas por nuestra métrica de precio/valor razonable. Creemos que las empresas con calificaciones de foso económicas estrechas pueden luchar contra los competidores durante al menos 10 años; Las empresas de la madriguera ancha deben seguir siendo competitivas durante 20 años o más. Astuos que ganan una calificación de incertidumbre de estrella baja, media, alta o muy alta, lo que captura la gama de resultados potenciales para el valor razonable de una empresa.
Aquí hay un poco más sobre cada una de las mejores acciones de REIT para comprar, incluidos los comentarios de los analistas de Morningstar que cubren cada compañía. Todos los datos son a partir del 1 de abril de 2025.
Comience su semana con nuestras mejores selecciones de acciones e información del mercado en el filtro de la mañana. Precio de la estrella/valor razonable: 0.48 Morningstar Clasificación económica de foso: Rendimiento de dividendos sin esfuerzo: 0.39%Industria: REIT – Hotel & Motel
Pebblebrook Hotel Trust es la compañía menos costosa en nuestra lista de los mejores REIT para comprar, cotizando un 52% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 21.50 por acción. Pebblebrook Hotel Trust actualmente posee hoteles de lujo y lujo con 11,933 habitaciones en 46 hoteles en los Estados Unidos. Ofrece un rendimiento de dividendos avanzado de 0.39%.
Pebblebrook Hotel Trust es el reit de alojamiento más grande de EE. UU. Centrado en poseer hoteles independientes y boutique. Después de que Pebblebrook se fusionó con Lasalle Hotel Properties en noviembre de 2018, la compañía posee 46 hoteles de lujo superior con 11,933 habitaciones, ubicadas principalmente en los mercados de puerta de enlace urbano. Históricamente, la cartera combinada de Pebblebrook ha tenido un ingreso más alto por precio disponible.
La fusión con LaSalle proporcionó a PebbleBrook algunas vías nuevas para crear valor para los accionistas. La compañía duplicó su tamaño mientras asumió solo una parte de los costos generales y administrativos, lo que hace que la compañía combinada sea más eficiente. El CEO de Pebblebrook, Jon Bortz, publicó anteriormente LaSalle y adquirió muchos de los hoteles en esa cartera. Su conocimiento de esos hoteles combinados con la capacidad demostrada de la gerencia para maximizar los márgenes debería permitirle implementar iniciativas de ahorro de costos que aumenten los márgenes.
La pandemia de Coronavirus alcanzó los resultados operativos de los hoteles de Pebblebrook significativamente con una disminución de RevPar de alta doble dígitos y EBITDA hotel cartera. Creemos que Pebblebrook debería continuar viendo un crecimiento sólido a medida que las renovaciones ejecutadas en su cartera se terminaron a fines de 2023 y 2024, lo que debería ayudar a impulsar el crecimiento de RevPar por encima del promedio de la industria.
Sin embargo, varios factores seguirán siendo vientos en contra para los hoteles a largo plazo. El suministro se ha elevado en muchos de los mercados más grandes, y es probable que continúe durante unos años más. Las agencias de viajes en línea y las revisiones de hoteles en línea crean un descubrimiento de precios inmediato para los consumidores, evitando que un hotel impulse los aumentos de tarifas a pesar de que se acerca a la ocupación completa en muchas noches. Por último, aunque el suministro de sombras creado por Airbnb no compite directamente la mayoría de las noches, limita la capacidad de Pebblebrook para impulsar las noches en las noches cuando generalmente habría generado sus ganancias más altas.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
Lea más sobre Pebblebrook Hotel Trust aquí.
Morningstar Precio/Valor razonable: 0.49 Morningstar Clasificación económica de foso: No de dividendos no para el dividendo: 9.30%Industria: REIT – Hotel & Motel
Siguiente en nuestra lista de los mejores REIT para invertir ahora, Park Hotels & Resorts invierte en la industria del hotel y el motel. Park Hotels & Resorts posee hoteles superiores y de lujo con 22,711 habitaciones en 37 hoteles en los Estados Unidos. Esta acción barata de REIT cotiza un 51% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 22 por acción.
Park Hotels & Resorts es el segundo REIT de alojamiento estadounidense más grande, centrándose en el segmento de hotel de alta información. La compañía se salió de Hilton Worldwide Holdings a principios de 2017. Desde el spin-off, la compañía ha vendido todos sus hoteles internacionales y 25 hoteles estadounidenses de menor calidad para centrarse en activos de alta calidad en los mercados nacionales de puerta de enlace. Park completó la adquisición de Chesapeake Lodging Trust en septiembre de 2019, una cartera complementaria de 18 hoteles de alta calidad y alta información que debería ayudar a diversificar las marcas de hoteles de Park para incluir hoteles Marriott, Hyatt y IHG.
La pandemia de Coronavirus alcanzó los resultados operativos de los hoteles de Park significativamente con una disminución de RevPAR de alta doble dígitos y EBITDA hotel por debajo de los niveles de 2019. Creemos que la compañía debería continuar viendo un crecimiento modesto a medida que las renovaciones completadas en los últimos años impulsen el crecimiento de RevPar por encima del promedio de la industria durante varios años y permitan que los márgenes operativos superen ligeramente los niveles que la compañía logró en 2019.
Sin embargo, la industria hotelera continuará enfrentando varios vientos en contra de largo plazo. El suministro se ha elevado en muchos de los mercados más grandes y es probable que continúe durante unos años más. Las agencias de viajes en línea y las revisiones de hoteles en línea crean un descubrimiento inmediato de precios para los consumidores, evitando que el parque impulse los aumentos de tarifas. Por último, si bien el suministro de sombras creado por Airbnb no compite directamente con Park en la mayoría de las noches, limita la capacidad de Park para impulsar las tarifas en las noches donde normalmente generaría sus mayores ganancias.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
Lea más sobre Park Hotels & Resorts aquí.
Morningstar Precio/Valor razonable: 0.56 Morningstar Clasificación económica de foso: Dividendos no para dividendos: 6.57%Industria: REIT – Oficina
Kilroy Realty es un propietario principal y propietario de aproximadamente 17 millones de pies cuadrados de espacio de oficinas en Los Ángeles, San Diego, el Área de la Bahía de San Francisco, Austin, Texas y el Gran Seattle. Esta acción de REIT tiene un rendimiento de dividendos a plazo de 6.57% y cotiza un 44% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 59 por acción.
Kilroy Realty es un REIT que posee, desarrolla, adquiere y administra propiedades de bienes raíces de oficina principal, ciencias de la vida y de uso mixto en Los Ángeles, San Diego, el Área de la Bahía de San Francisco, Seattle y Austin. Posee alrededor de 120 propiedades que consisten en aproximadamente 17 millones de pies cuadrados. La compañía se ha posicionado para beneficiarse del floreciente sector de ciencias de la vida con exposición material en su cartera actual y tuberías de desarrollo futuro. También damos la bienvenida al enfoque de la gerencia en ESG, ya que alinea su cartera de oficinas para cumplir con los requisitos de sostenibilidad de sus clientes.
La gerencia de Kilroy ha podido cronometrar el auge del empleo tecnológico que ocurre en las áreas metropolitanas más grandes a lo largo de la costa oeste. La estrategia de la compañía es lograr un crecimiento duradero a largo plazo mediante el desarrollo y el propietario de los bienes raíces inmobiliarios de la más alta calidad en los grupos del mercado de tecnología y ciencias de la vida. La calidad de su cartera es evidente por el hecho de que su edad promedio es de solo 11 años en comparación con 30 años para los compañeros.
La incertidumbre económica como resultado de la recuperación de la pandemia y el trabajo remoto crearon un entorno desafiante para los propietarios de oficinas. Los empleados todavía dudan en regresar a la oficina, ya que la utilización de la oficina sigue siendo alrededor del 50% -55% del nivel de prepandemia. Las tasas de vacantes en los mercados de oficinas de Los Ángeles y San Francisco se registraron en 24.9% y 34.2%, respectivamente, en el cuarto trimestre de 2024. La tasa de vacantes actual en ambas ciudades es sustancialmente más alta que las tasas de vacantes durante el punto de vista de la crisis financiera global. La tasa de absorción neta en los mercados de la costa oeste sigue siendo negativa a partir de 2024, y las cifras de crecimiento de alquiler son decepcionantes, especialmente después de ajustar la inflación.
Dicho esto, estamos viendo un número cada vez mayor de empresas que requieren que sus empleados regresen a la oficina. A la larga, creemos que el trabajo remoto y las soluciones de trabajo remoto híbrido obtendrán una aceptación creciente, pero las oficinas continuarán siendo la pieza central de la estrategia en el lugar de trabajo y desempeñarán un papel esencial para facilitar la colaboración, aprovechar la innovación y mantener la cultura de la empresa.
Suryansh Sharma, analista senior de Morningstar
Lea más sobre Kilroy Realty aquí.
Morningstar Precio/Valor razonable: 0.67 Morningstar Clasificación económica de foso: Novidendo de dividendos: 5.54%Industria: REIT – Hotel & Motel
Hotel Hotels & Resorts posee 81 propiedades predominantemente urbanas y de hotel de lujo y de lujo complejo que representan más de 43,000 habitaciones, principalmente en los Estados Unidos. Host Hotels & Resorts está 33% infravalorado en relación con nuestra estimación de valor razonable de $ 21.50. Este stock de REIT barato ofrece un rendimiento de dividendos de 5.54%.
Hotels & Resorts, el fideicomiso de inversión inmobiliaria más grande de alojamiento en los Estados Unidos, ha entrado en una etapa madura sin precedentes de su ciclo de crecimiento. Los hoteles tienen una de las betas más altas entre todos los REIT y el intercambio o bajando en cualquier indicación de que la economía estadounidense está retomando o disminuyendo, respectivamente. Las personas necesitan viajar por negocios cuando la economía se expande y desee viajar cuando los empleos y los ingresos son estables, pero los viajes son una de las primeras cosas reducidas a medida que cae la confianza en la economía. Dado que los términos de arrendamiento del hotel son para una sola noche, la ocupación y las tarifas se restablecen cada día y reflejan rápidamente los cambios en la economía. Los ciclos económicos anteriores han visto dos o tres años de caída de ingresos por habitación disponible durante una recesión seguida de cinco a seis años de crecimiento de RevPar de alto dígito de un solo dígito. Por lo general, a medida que el crecimiento se ralentiza, la economía entra en una nueva recesión y el patrón se repite.
El coronavirus condujo a una recesión masiva en los viajes por todo el país, y los hoteles de los anfitriones experimentaron altas disminuciones de RevPar de dos dígitos en 2020. Sin embargo, los viajes de ocio rápidamente regresaron en 2021 a medida que las personas en todo el país se vacunaron y los negocios grupales comenzaron a recuperarse en 2022, aunque altos niveles de inflación condujeron a la descripción de la demanda de ocios en 2023 y 2024. El segmento finalmente regresa a la normalidad para 2027. Combinado con la eficiencia de costos logradas a través de renovaciones completadas durante la pandemia, creemos que esto conducirá a márgenes operativos permanentemente más altos.
A largo plazo, hay varios factores que mantienen el crecimiento de los ingresos suprimidos para los hoteles. El suministro se ha elevado en muchos de los mercados más grandes, y es probable que continúe durante unos años más. Las agencias de viajes en línea y las revisiones de hoteles en línea crean un descubrimiento de precios inmediato para los consumidores, evitando que el anfitrión impulse los aumentos de tarifas incluso cuando regresa a los niveles completos de ocupación. Finalmente, si bien el suministro de sombras creado por Airbnb no compite directamente con el host en la mayoría de las noches, limita la capacidad del host para impulsar las tarifas en las noches donde generalmente habría generado sus ganancias más altas.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
Lea más sobre Host Hotels & Resorts aquí.
Morningstar Precio/Valor razonable: 0.68 MORNINGSTAR Clasificación económica de foso: Novidendo de dividendos: 4.36%Industria: REIT – Industrial
Americold Realty Trust Inc es el segundo mayor propietario y operador del mundo de almacenes controlados por temperatura detrás de la logística de linaje privado. Americold Logistics está infravalorado en el 32% en relación con nuestra estimación de valor razonable de $ 31. Este stock de REIT barato opera en la industria industrial y ofrece un rendimiento de dividendos hacia adelante del 4.36%.
Americold Realty posee y opera almacenes de almacenamiento en frío que almacenan principalmente productos alimenticios perecederos, pero también otros artículos sensibles a la temperatura como productos farmacéuticos, florales y productos químicos. La línea principal de negocios de la compañía es el segmento de alquiler y almacenamiento del almacén, que representa el 90% de los ingresos de la compañía en 2024. Si bien estos almacenes varían en tamaño y temperatura exacta, más de cuatro quintos de los almacenes de Americold están en América del Norte y consideramos las instalaciones de Americold como uno de los mejores en términos de calidad y ubicación. La compañía ofrece servicios de almacén auxiliares como congelación flash y recolección/embalaje para servir, atraer y retener clientes. La compañía también tiene un segmento de servicios de transporte donde corre, administra y opera el transporte para sus clientes. El resto de los ingresos proviene del segmento administrado por terceros, donde opera las instalaciones en nombre de los clientes que poseen espacio de almacenamiento en frío pero no tienen experiencia en operarlo.
Históricamente, muchos almacenes controlados por temperatura eran de propiedad independiente y había poco interés institucional en el espacio. También hubo poco desarrollo especulativo (es decir, el desarrollo sin inquilinos ya se inscribió) debido a la complejidad de la construcción, la alta inversión de capital inicial, los requisitos únicos de cada inquilino y el modesto perfil de crecimiento de la industria. Recientemente, sin embargo, muchas instituciones con bolsas profundas han entrado en el espacio, más prominentemente, la logística de linaje con respaldo de capital de Bay Grove.
La cartera de almacenes de la compañía había sido afectada material debido a los niveles más bajos de existencias de productos básicos después de la pandemia. El segmento de servicios de almacén también ha estado luchando en parte debido a las dificultades para atraer y retener a los trabajadores en las instalaciones de almacenamiento en frío. Pero los fundamentos se han recuperado a medida que los fabricantes de alimentos continúan aumentando los problemas de producción y cadena de suministro y escasez de mano de obra. Creemos que Americold continuará aumentando su cuota de mercado en una industria que consolidan rápidamente y debería poder lograr un crecimiento de ingresos operativos netos de un solo dígito en la próxima década.
Suryansh Sharma, analista senior de Morningstar
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Morningstar Precio/Valor razonable: 0.68 MORNINGSSTAR Clasificación económica de foso: Novidendo de dividendos: 4.54%Industria: REIT – Minorista
Federal Realty Investment Trust es un fideicomiso de inversión inmobiliaria minorista centrado en el centro comercial que posee propiedades de alta calidad en ocho de los mercados metropolitanos más grandes. La acción tiene un rendimiento de dividendos a plazo de 4.54% y cotiza un 32% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 142 por acción.
Federal Realty es un fideicomiso de inversión inmobiliaria basado en el comercio minorista que se centra en poseer y operar centros comerciales de alta calidad y activos de uso mixto en ocho de las áreas metropolitanas más grandes. Ha adquirido y desarrollado estratégicamente activos en submercados con fuertes conductores de demanda, creando una cartera con una densidad de población promedio de ubicación e ingresos medios de hogar más alto que cualquier otro REIT minorista. Como resultado, Federal Realty ha podido impulsar un fuerte crecimiento del ingreso operativo neto en la misma tienda y los diferenciales promedio de re-arrendamiento de dos dígitos en las últimas dos décadas. Su cartera debe continuar atrayendo compradores e inquilinos y producir un crecimiento interno sólido incluso en un entorno minorista desafiante.
El comercio electrónico continúa presionando al comercio minorista de ladrillo y mortero a medida que los consumidores mueven cada vez más sus hábitos de compra en línea. Si bien muchos de los inquilinos federales deben competir directamente con el crecimiento del comercio electrónico, gran parte de la cartera está aislada de la competencia en línea. Segmentos como tiendas de comestibles, restaurantes, centros de fitness y otras empresas basadas en servicios aún llevan el tráfico a centros minoristas físicos. Independientemente de la competencia del comercio electrónico, la ubicación sigue siendo primordial para los minoristas. Los minoristas se están volviendo más selectivos con sus ubicaciones físicas, optando por ubicar los escaparates en los activos de la más alta calidad mientras cierran las tiendas en sitios de baja productividad. Por lo tanto, esperamos que la cartera de Federal permanezca en demanda a pesar del entorno minorista cambiante.
Mientras que Federal Realty tuvo que lidiar con las consecuencias de la pandemia del coronavirus durante varios años, los fundamentos se han recuperado principalmente. Las compras en muchas ubicaciones de ladrillo y mortero disminuyeron a medida que algunos consumidores cambiaron las compras a plataformas de comercio electrónico, aunque el tráfico peatonal volvió a los niveles de prepandemia durante el verano de 2021. Los ingresos federales están algo protegidos por arrendamientos a largo plazo, y aunque la ocupación cayó en 2020, desde entonces ha superado los niveles de 2019. Creemos que las ubicaciones minoristas de alta calidad continuarán produciendo ventas y crecimiento de alquileres por encima del promedio nacional, la ocupación debe estabilizarse en los niveles actuales, y el re-arrendamiento de diferenciales estará en los dígitos altos durante muchos años.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
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Morningstar Precio/Valor razonable: 0.73 Morningstar Clasificación económica de foso: Novidendo de dividendos Rendimiento: 6.09%Industria: REIT – Instalaciones de atención médica
A continuación, en nuestra lista de los mejores REIT para invertir ahora, HealthPeak Properties invierte en la industria de las instalaciones de salud. Esta acción barata REIT cotiza un 27% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 27.50 por acción.
Los principales bienes raíces de atención médica se beneficiarán desproporcionadamente de la Ley de Cuidado de Salud a Bajo Precio. Con un mayor enfoque en la atención de mayor calidad que se realiza en entornos de menor costo, los mejores propietarios y operadores de la industria, que pueden proporcionar mejores resultados al tiempo que impulsan una mayor eficiencia, deberían ver la demanda canalizada de los mejores sistemas de salud. Además, la generación Baby Boomer está comenzando a ingresar a sus años mayores, y la población de más de 80 años, un rango de edad que gasta más de 4 veces en la atención médica per cápita que el promedio nacional, debería ser casi duplicada en los próximos 10 años. A largo plazo, las mejores compañías de atención médica están bien posicionadas para aprovechar estos vientos de cola de la industria.
Dados los desafíos importantes que el Coronavirus presentó a la industria de la vivienda senior, HealthPeak tomó la decisión estratégica en 2020 de eliminar la mayoría de los activos de vivienda para personas mayores de la compañía en múltiples transacciones por alrededor de $ 4 mil millones en ingresos totales. Como resultado, las carteras de la Oficina Médica y de Ciencias de la Vida de HealthPeak ahora aparecen prominentemente en la cartera de la compañía, ya que los ingresos de las ventas de viviendas para personas mayores se reinvierten en estos dos sectores. HealthPeak tiene activos de alta calidad en los principales mercados que atraen inquilinos de grado crediticio en ambos segmentos, por lo que creemos que tiene sentido enfocar estratégicamente la compañía en los segmentos donde tiene una ventaja. La compañía también completó una fusión con los médicos Realty Trust en un acuerdo de $ 5 mil millones que cerró en marzo de 2024, agregando 16 millones de pies cuadrados de edificios de oficina médica de alta calidad que complementa la propia cartera de la compañía. Después de la fusión, HealthPeak obtiene aproximadamente el 55% de los ingresos operativos netos de la Compañía del consultorio médico, el 35% de la ciencia de la vida y el 10% de una pequeña cartera de comunidades de jubilación de atención continua y otros activos de triple red. A pesar de la posibilidad de más cambios en la ACA, creemos que cualquier cambio aún dará como resultado un sistema coordinado basado en el valor y los resultados que proporcionará la cartera actual de HealthPeak con vientos de cola fuertes.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
Lea más sobre las propiedades de HealthPeak aquí.
Morningstar Precio/Valor razonable: 0.74 Morningstar Clasificación económica de foso: Rendimiento de dividendos no forzados: 5.85%Industria: REIT – Oficina
Boston Properties invierte en la industria de la oficina. BXP Inc. posee más de 180 propiedades que consisten en aproximadamente 53 millones de pies cuadrados alquilados de espacio. Esta acción barata REIT cotiza un 26% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 91 por acción.
BXP desarrolla, posee y administra las propiedades de la oficina de Clase A que se concentran principalmente en seis mercados: Boston, Los Ángeles, Nueva York, San Francisco, Seattle y Washington, DC, posee más de 180 propiedades que consisten en aproximadamente 53 millones de pies cuadrados alquilables de espacio. La compañía se ha posicionado para beneficiarse del floreciente sector de ciencias de la vida, ya que posee aproximadamente 5,6 millones de pies cuadrados de espacio de ciencias de la vida y tiene un potencial significativo para el desarrollo futuro aquí.
La estrategia de la compañía es desarrollar y poseer propiedades principales que mantengan altas tasas de ocupación y logren tasas de alquiler de primas a través de ciclos económicos en los mercados limitados por suministro que tengan las características de crecimiento e inversión más sólidas para los bienes raíces de oficina. La gerencia también ha esbozado sus políticas sobre el reciclaje de capital para garantizar el refresco de la cartera continua y la creación de valor al tiempo que mantiene un balance general fuerte y tiene un acceso adecuado al capital para aprovechar las situaciones oportunistas. También damos la bienvenida al enfoque de la gerencia en ESG, ya que alinea su cartera de oficina para cumplir con los requisitos de sostenibilidad de los clientes.
La incertidumbre económica que emana de la recuperación de la pandemia y la dinámica del trabajo remoto han creado un entorno desafiante para los propietarios de bienes raíces de la oficina. Los empleados todavía dudan en regresar a la oficina; La utilización de la oficina permanece en aproximadamente 50% -55% del nivel de prepandemia. La tasa de absorción neta sigue siendo negativa en 2024, y las cifras de crecimiento del alquiler siguen siendo decepcionantes, especialmente después de ajustar la inflación. Dicho esto, estamos viendo un número cada vez mayor de empresas que requieren que sus empleados regresen a la oficina. A la larga, creemos que el trabajo remoto y el trabajo remoto híbrido obtendrán una aceptación creciente, pero las oficinas continuarán siendo la pieza central de la estrategia en el lugar de trabajo y jugarán un papel esencial en facilitar la colaboración, aprovechar la innovación y mantener la cultura de la empresa.
Suryansh Sharma, analista senior de Morningstar
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Morningstar Precio/Valor razonable: 0.74 Morningstar Clasificación económica de foso: Dividendos no para dividendos: 3.99%Industria: REIT – Minorista
Siguiente en nuestra lista de los mejores REIT para invertir ahora, Macerich invierte en activos premium del centro comercial. Esta acción de REIT barata ofrece un rendimiento de dividendos anticipado del 3.99% y cotiza un 26% por debajo de nuestra estimación de valor razonable de $ 23 por acción.
Macerich ha reposicionado con éxito a la compañía durante la última década como un verdadero propietario y operador de los centros comerciales regionales de Clase A. En los últimos 15 años, la compañía ha vendido más de $ 4 mil millones en activos en su mayoría de calidad de menor calidad, ya sea de propiedad o propiedad directa a través de empresas conjuntas, y recicló el capital para adquirir nuevos centros comerciales de Clase A, comprando la participación de sus socios en la cartera no consolidada o que reduzca su propia cartera. Como resultado, la cartera de la compañía debería producir una mayor productividad de ventas de inquilinos, niveles de ocupación y alquiler y, por lo tanto, está mucho mejor posicionado para enfrentar los vientos electrónicos económicos del comercio electrónico. Esperamos que Macerich continúe mejorando su cartera a través de la reurbanización, las adquisiciones oportunistas y las ventas de activos, que deberían ofrecer un fuerte crecimiento de las ganancias para Macerich con el tiempo.
Los movimientos de Macerich para mejorar la calidad de su cartera fueron necesarios para posicionar a la compañía para la estrategia omnicanal que muchos minoristas están siguiendo. El comercio electrónico continúa presionando al comercio minorista de ladrillo y mortero a medida que los consumidores mueven cada vez más sus hábitos de compra en línea. Macerich salió de los activos que probablemente vean el crecimiento de las ventas y los niveles de ocupación a medida que el comercio electrónico requiere cuota de mercado. Aunque muchos minoristas buscarán reducir el recuento de su tienda en la próxima década, la alta productividad de los centros comerciales de Clase A de Clase A que ahora compone la cartera de Macerich continúa haciéndolos lugares atractivos para que los minoristas colocen tiendas.
Los fundamentos para los centros comerciales de Clase A en la cartera de Macerich se han recuperado casi por completo de la pandemia del coronavirus. Mientras las compras en las ubicaciones de ladrillo y mortero cayeron a medida que algunos consumidores cambiaron las compras a plataformas de comercio electrónico en 2020, desde entonces, el tráfico peatonal ha regresado a los niveles de prepandemia, lo que lleva a una recuperación en el crecimiento de las ventas. Los ingresos de Macerich están protegidos por arrendamientos a largo plazo, y aunque la ocupación cayó al 89% en 2020, se ha recuperado casi por completo. Creemos que los centros comerciales de Clase A seguirán siendo dominantes en el comercio minorista de ladrillo y mortero con centros comerciales de alta calidad que eventualmente regresan a sus niveles de ocupación y alquiler anteriores.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
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Morningstar Precio/Valor razonable: 0.76 Morningstar Clasificación económica de foso: Dividendos no forzados Rendimiento: 5.64%Industria: REIT – Minorista
Realty Income completa nuestra lista de los mejores REIT para comprar, cotizando con un descuento del 24% a nuestra estimación de valor razonable de $ 75. Realty Income posee aproximadamente 15,600 propiedades, la mayoría de las cuales son propiedades minoristas independientes y de inquilinos. Esta acción de REIT asequible ofrece un rendimiento de dividendos anticipado del 5,64%.
Realty Income es el REIT triple más grande de los Estados Unidos, con más de 15,600 propiedades que albergan principalmente inquilinos minoristas. La compañía se describe a sí misma como «la compañía de dividendos mensuales», y su línea de empresas y métricas operativas hacen que su dividendo sea una de las fuentes de ingresos más estables para los inversores. A pesar de que alrededor del 80% de los inquilinos de Realty Income están en el comercio minorista, la mayoría se centran en segmentos defensivos, con características como estar orientados al servicio, protegidos naturalmente contra las presiones de comercio electrónico o resistentes a las recesiones económicas. Además, la estructura de arrendamiento de triple red coloca la carga de todo el riesgo operativo y el costo del inquilino y requiere que el inquilino haga gastos de capital para mantener la propiedad en lugar del propietario. Estos arrendamientos son a menudo a largo plazo, con frecuencia 15 años con opciones de extensión adicionales, lo que proporciona a los ingresos inmobiliarios un flujo constante de ingresos por alquiler. Las relaciones de cobertura también son muy altas, por lo que los inquilinos son saludables y es poco probable que soliciten concesiones de alquiler, incluso durante las recesiones. El flujo de ingresos estable y estable ha permitido que los ingresos de bienes raíces sean uno de los dos REIT para ser miembros del índice de aristócratas de dividendos de alto rendimiento S&P y tienen una calificación crediticia de A o mejor. Esto hace que Realty Ingreso sea una de las inversiones más confiables para los inversores orientados a los ingresos.
Sin embargo, la estabilidad tiene costa de ganancias económicas. Los términos de arrendamiento incluyen aumentos de alquiler anuales muy bajos alrededor del 1%, lo que ayuda a mantener la relación de cobertura alta, pero limita severamente el crecimiento interno de la empresa. Por lo tanto, para crecer, el ingreso inmobiliario debe confiar en las adquisiciones. La compañía ha ejecutado casi $ 32 mil millones en adquisiciones desde el comienzo de 2019 a tasas de capitalización promedio por encima del 6%. Dado el acceso a la deuda barata durante gran parte de este tiempo, ha creado mucho valor. Sin embargo, el aumento de las tasas de interés en los últimos dos años ha aumentado el costo de financiar el crecimiento externo. Si bien la compañía pudo mantener una tasa de límite de adquisición consistente que se extiende por encima de las tasas de interés de la deuda, nos preocupa que la compañía no pueda encontrar continuamente acuerdos a altas tasas de capitalización y los ingresos de bienes raíces se dejarán con solo una baja historia de crecimiento interno.
Kevin Brown, analista senior de Morningstar
Lea más sobre el ingreso de bienes raíces aquí.
Los inversores que deseen extender su búsqueda de los mejores REIT pueden hacer lo siguiente:
Revise la lista integral de acciones inmobiliarias de Morningstar para investigar más. Analista de renta variable Kevin Brown.
Este artículo fue generado con la ayuda de la automatización y revisado por los editores de MorningStar. Obtenga más información sobre el uso de la automatización de Morningstar.
