Los llamamientos al gobierno albanés para que elimine los descuentos fiscales sobre las plusvalías para los inversores inmobiliarios podrían llegar en un momento conveniente para el Primer Ministro, a juzgar por las recientes transacciones inmobiliarias.
Una revisión de las ventas de propiedades declaradas en los últimos años ha revelado que Anthony Albanese ha estado sacando provecho silenciosamente de su propia cartera de inversiones, vendiendo una variedad de propiedades por encima de los precios que pagó.
Esta probable ganancia de capital sobre sus propiedades le habría dado derecho a las mismas enormes ganancias libres de impuestos que su gobierno está siendo llamado a desechar.
Según el régimen fiscal actual, los inversores que han sido propietarios de sus propiedades durante más de un año tienen derecho a un descuento del 50 por ciento sobre el beneficio que obtengan de sus propiedades al venderlas.
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El Consejo Australiano de Sindicatos, uno de los mayores partidarios sindicales del ALP, respaldó la semana pasada reformas que reducirían los descuentos fiscales sobre las ganancias de capital del 50 al 25 por ciento.
Albanese ha estado saliendo sistemáticamente de sus propiedades en los últimos años.
A finales de 2024, el Primer Ministro vendió su casa de inversión en Dulwich Hill, en el interior oeste de Sydney, por alrededor de 1,75 millones de dólares.
Esto fue aproximadamente 575.000 dólares por encima del precio de compra de 2015 y una gran parte de esa ganancia habría sido elegible para ser protegida de impuestos por el mismo descuento de la CGT que está por derogarse.
Al principio de su carrera, él y su entonces esposa Carmel Tebbutt vendieron una propiedad de alquiler en Marrickville por 2,35 millones de dólares, cerca del doble de lo que pagaron originalmente. Esto nuevamente lo habría hecho elegible para una obligación tributaria más baja.
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También vendió un apartamento en Canberra en 2022 con una ganancia cuatro veces mayor que el precio original que pagó, completando una serie de enajenaciones oportunas que han aumentado su riqueza personal.
El señor Albanese todavía posee dos propiedades de inversión, pero son una residencia anterior y futura, la primera en Marrickville y la segunda en la Costa Central.
Su antigua residencia en Marrickville fue comprada en 2006 por unos 997.000 dólares y una valoración automatizada indicó que actualmente podría valer unos 2,9 millones de dólares. Una gran parte de esa ganancia de capital estaría libre de impuestos según las normas actuales de la ATO, ya que se entiende que vivió en la propiedad durante cerca de 16 años.
Se anunció que su antigua residencia en Marrickville se alquilaría a 1.450 dólares por semana en 2025.
Albanese también tiene una mansión en lo alto de un acantilado en el suburbio de Copacabana, en la costa central, que según los registros está actualmente alquilada por 1.450 dólares por semana.
Pero el Primer Ministro ha dicho a los medios que planea hacer de la propiedad de la Costa Central su hogar a largo plazo y mudarse allí después de retirarse del liderazgo político, lo que implicaría que no hay planes de vender en el corto plazo.
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No hay evidencia de que el momento de las ventas de propiedades del Sr. Albanese estuviera motivado por algún cambio planeado en la política fiscal sobre las ganancias de capital y el Primer Ministro no se ha comprometido a realizar ninguna reforma hasta el momento.
La presidenta de Property Investment Professionals de Australia, Cate Bakos, dijo que «la óptica no sería buena» para el Primer Ministro si redujera los descuentos del CGT dadas sus propias ventas recientes.
Señaló que no había nada que sugiriera que las motivaciones personales del primer ministro tuvieran algo que ver con la política, pero su propia cartera sería algo que «tendría que reconciliar si le hicieran esa pregunta… podría ser una confrontación para él».
Bakos dijo que había evidencia de que muchos inquilinos, incluso aquellos que tardaron años en comprar propiedades, algún día planearon convertirse en inversionistas y querían los mismos beneficios que generaciones anteriores.
Señaló que esta fue una razón clave por la que el líder laborista Bill Shorten perdió las elecciones “imperdibles” de 2019: muchas personas en realidad querían acceder a los incentivos que la ALP prometió eliminar (la ALP propuso recortar el apalancamiento negativo y el descuento de la CGT en ese momento).
«Una consideración mucho más importante es que los propietarios normales podrían ver caer el valor de sus propiedades si se eliminaran los descuentos», dijo la señora Bakos.
“Habría un enorme aumento en las ventas y eso haría bajar los precios y eliminaría muchas propiedades de alquiler en un momento de escasez.
«No puedo creer que muchos políticos piensen que este cambio de política es oportuno».
Los defensores de la asequibilidad de la vivienda han criticado durante mucho tiempo el descuento del CGT y el apalancamiento negativo, argumentando que estas interrupciones inflan la demanda y excluyen del mercado a los australianos de bajos ingresos.
Los economistas han sugerido que la reforma podría moderar los precios y mejorar el acceso de los compradores de vivienda, aunque se debaten los impactos en la oferta de alquiler.
Algunos informes muestran que el descuento del CGT ha sido un factor decisivo para impulsar la actividad de los inversores en el mercado.
El análisis de SuburbTrends realizado en 2024 reveló que los problemas de asequibilidad que afectan a las capitales se remontan a cuando la política fue introducida por el tesorero del gobierno de Howard, Peter Costello, en 1999.
El análisis de las estimaciones del Tesoro mostró que los descuentos actualmente le cuestan al gobierno alrededor de $13 mil millones en ingresos tributarios perdidos.
Los defensores de la política han argumentado que ha apoyado el crecimiento de la oferta de alojamiento en alquiler y que la mayoría de los inversores que se han beneficiado del plan son hogares de ingresos medios que se preparan para la jubilación.
Los Profesionales de Inversión en Propiedades de Australia dijeron que cambiar la política podría desencadenar una ola de liquidaciones de inversores antes de cualquier fecha formal de inicio de nuevas medidas fiscales.
La liquidación profundizaría la crisis de alquiler de Australia, dijo PIPA.
La Encuesta de sentimiento de los inversores PIPA de 2025 encontró que el 35 por ciento de los inversores dejarían de invertir en propiedades si la CGT se redujera al 25 por ciento después de 12 meses de propiedad.
Aproximadamente uno de cada cinco de los inversores que habían vendido una o más propiedades durante el año anterior dijeron que lo hicieron debido al riesgo percibido de las reformas fiscales del gobierno federal.
Aproximadamente la mitad de los inversores actuales citaron la misma preocupación como una razón clave por la que podrían vender en los próximos 12 a 24 meses.
Bakos dijo que los hallazgos revelan un mercado de alquiler al borde del abismo.
«Estas cifras no son hipotéticas porque los inversores ya se están marchando», afirmó la señora Bakos.
«Cuando las tasas de desocupación son tan ajustadas, sacar a los inversores del mercado es económicamente imprudente», dijo.
«Cada inversor que vende a un propietario-ocupante elimina una vivienda de alquiler del sistema y los inquilinos son los que sufren las consecuencias».
Bakos dijo que cualquier cambio en los descuentos del CGT debía estar claramente pensado.
«Los inversores proporcionan más del 90 por ciento de las viviendas de alquiler de Australia», dijo la señora Bakos.
«Si los gobiernos quieren un mercado de alquiler que funcione, deben dejar de tratar a los inversores como prescindibles porque el sistema de alquiler colapsa sin ellos».
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