Las ganancias de capital sobre propiedades de inversión han sido una prioridad para muchos inversores desde que el Partido Laborista anunció su plan de impuestos a las ganancias de capital si el partido obtiene suficientes votos en las elecciones generales del próximo año.
Si bien muchos discutirán sobre los méritos o no del plan, plantea una cuestión fundamental con respecto a las propiedades de inversión: para gravar las ganancias de capital tiene que haber ganancias de capital que gravar, y eso es algo que ya no se puede dar por sentado.
Si observamos el mercado inmobiliario residencial, es más probable que las pérdidas de capital hayan sido una característica del mercado en los últimos años que las ganancias de capital.
Los inversores en propiedades residenciales tienden a comprar propiedades en el extremo más barato del mercado porque generalmente ofrecen mejores rendimientos que las propiedades más caras.
Para tener una idea aproximada de las ganancias de capital que podrían proporcionar a los inversores, interest.co.nz rastreó los cambios en el precio de venta del cuartil inferior del Instituto de Bienes Raíces de Nueva Zelanda hasta 2004.
En septiembre de este año, el precio del cuartil inferior de REINZ era de 590.000 dólares.
Ese es el precio en el que el 75% de las ventas están por encima y el 25% por debajo, por lo que es un indicador del extremo más asequible y potencialmente más lucrativo del mercado para los inversores.
Un año antes, en septiembre de 2024, era de 594.000 dólares. Por lo tanto, una propiedad comprada al precio del cuartil inferior en septiembre del año pasado y revendida al precio del cuartil inferior en septiembre de este año habría sufrido una pérdida de capital de 4000 dólares (-0,7% del precio de compra original).
Si nos remontamos a dos años atrás, hasta septiembre de 2023, el precio del cuartil inferior era de 590.000 dólares, el mismo que en septiembre de este año, por lo que no hubo ganancias de capital, pero tampoco pérdidas.
Si nos remontamos tres años atrás, hasta septiembre de 2022, el precio del cuartil inferior era de 610.000 dólares, lo que daría una pérdida de capital si se vendiera ahora de 20.000 dólares (-3,3%).
Retroceda cuatro años, hasta septiembre de 2021, y la pérdida de capital sería de 12.500 dólares (-2,1%).
No es hasta que la propiedad se haya conservado durante cinco años que se obtendrá una ganancia de capital y es razonable: $90,000 (18%).
Si la propiedad se hubiera mantenido durante seis años, la ganancia de capital sería de $170.000, siete años y sería $210.000, ocho años $240.000, nueve años $255.000 y 10 años $281.000 y así sucesivamente.
Estas cifras refuerzan el viejo dicho de que la inversión inmobiliaria es un juego a largo plazo.
La extraordinaria inflación de los precios de la vivienda y las subsiguientes ganancias de capital a corto plazo durante la pandemia de Covid-19, cuando el Banco de la Reserva obligó a reducir las tasas de interés a casi nada e incluso eliminó brevemente las restricciones de la relación préstamo-valor (LVR) sobre los préstamos hipotecarios, crearon una falsa sensación entre muchos de que las altas ganancias de capital eran la norma y estaban ahí para ser tomadas.
Pero ahora se están aprendiendo duras lecciones a medida que las tasas de interés y los precios inmobiliarios se normalizaron después de la burbuja, y las ganancias de capital esperadas se convirtieron en pérdidas de capital para muchos inversores.
Eso ha creado una resaca con la que el mercado todavía está lidiando.
La reciente caída de los precios inmobiliarios no es la primera vez que los inversores han sufrido pérdidas de capital.
Según los precios de venta del cuartil inferior de REINZ, una propiedad comprada en 2007 y revendida cinco años después probablemente habría proporcionado ganancias/pérdidas de capital que oscilarían entre el -1% y el 3% del precio de compra original.
Por lo tanto, los rendimientos bajos o negativos pueden ser una característica del mercado, incluso a largo plazo.
Lo que todo esto nos dice es que las ganancias de capital no pueden darse por sentado.
Aumentarán y disminuirán con las condiciones del mercado y la economía en general.
Por lo tanto, la cantidad de impuestos que podrían recaudarse de las ganancias de capital también fluctuará con el tiempo, con sus propios altibajos.
El problema de vincular esos ingresos fiscales a gastos específicos como las visitas médicas gratuitas (para el público), como planea hacer el Partido Laborista, es que si bien la cantidad total de impuestos recaudados por las ganancias de capital probablemente aumentará y disminuirá, el costo de las visitas al médico probablemente sólo irá en una dirección, y no hacia abajo.
Si hay un déficit de financiación procedente del impuesto a las ganancias de capital, el dinero tendrá que venir de otra parte.
La olla de oro al final del arco iris de ganancias de capital puede no ser tan grande como esperan los laboristas.
