Los inquilinos de Australia tienen que luchar contra los alquileres ascendentes y la falta de propiedades disponibles. También enfrentan inestabilidad continua. Nuestra nueva investigación sugiere que la mitad de todos los propietarios venden sus propiedades de inversión después de solo dos años, lo que se suma a la inseguridad de los inquilinos.
Nuestro estudio publicado por el Australian Housing and Urban Research Institute, modela el comportamiento de los propietarios utilizando datos longitudinales de 2001 a 2021. Observa qué motiva a los inversores a pequeña escala para comprar, vender o mantener sus propiedades de alquiler.
Este trabajo puede informar la planificación futura del sector de alquiler privado, que se ha proyectado para continuar expandiéndose. Tanto el trabajo como la coalición fueron fuertemente criticados por hacer poca mención de inquilinos o suministros en sus políticas de vivienda publicadas el domingo.
Los propietarios a corto plazo
Los propietarios que se deshicieron de su inversión después de dos años, a veces antes, a menudo lo hicieron porque no habían contado los costos adicionales de la propiedad o sus circunstancias cambiaron porque se divorciaron o perdieron su trabajo.
Si bien las personas más jóvenes de 25 a 34 años tenían más probabilidades de comprar una propiedad de alquiler en comparación con otros grupos de edad, este grupo también tenía más probabilidades de vender sus propiedades antes.
Los propietarios que vendieron después de dos años o menos tenían más probabilidades de ser mujeres, desempleadas, solteras y con ingresos bajos a moderados.
Cómo esto hace que el alquiler sea menos seguro
Los propietarios que venden después de un período de inversión relativamente corto interrumpen el suministro de viviendas de alquiler privadas, lo que puede tener un impacto negativo tanto en la seguridad como en la asequibilidad de los inquilinos.
Esto incluye movimientos no planificados para inquilinos después de un período de notificación, así como posibles aumentos en la cantidad de alquiler que tienen que pagar. Este tipo de exposición a condiciones de vivienda precarias afecta negativamente el bienestar de los inquilinos.
Esto es especialmente importante dado que la proporción de inquilinos privados en Australia ha aumentado en los últimos 20 años y existe una preocupación continua sobre la asequibilidad entre los inquilinos privados. Los inquilinos privados ahora representan alrededor del 30% del mercado.
¿Qué motiva a los propietarios?
Comprender los factores que aumentan la probabilidad de que los propietarios se mantengan en una propiedad contribuirán a la seguridad de la tenencia en el sector de alquiler.
Estos propietarios tienden a tener calificaciones educativas más altas, ingresos más altos e hipotecas más pequeñas en sus propios hogares. Como tal, estos propietarios son financieramente estables y pueden resistir los mayores costos económicos de tener una propiedad de alquiler.
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Nuestros hallazgos muestran que hay valor en el establecimiento de programas que ofrecen educación sobre inversión inmobiliaria. Esto podría apoyar los esfuerzos de los propietarios para mantener sus propiedades de alquiler. También podría aumentar la oferta de viviendas de alquiler a largo plazo para los inquilinos.
Además, debe haber evaluaciones de riesgos financieros más rigurosos por parte de los prestamistas y las regulaciones apropiadas, por lo que aquellos que compran propiedades de inversión de alquiler pueden permitirse mantenerlas.
Impacto potencial de los cambios de política
Los cambios en las políticas que afectan los costos de suministrar viviendas de alquiler para los propietarios también podrían tener consecuencias de asequibilidad para los inquilinos.
Los propietarios solo continuarán invirtiendo en el mercado de alquiler si las condiciones del mercado les ofrecen ingresos en relación con los valores de sus propiedades.
Por ejemplo, los cambios en las políticas que aplican congelaciones a largo plazo a los aumentos de alquiler reducirán los rendimientos de alquiler para los propietarios. Esto a su vez podría dañar el suministro de propiedades de alquiler disponibles para los inquilinos.
Los cambios en las políticas que afectan las posiciones fiscales de los propietarios también podrían tener importantes impactos en si mantienen su inversión en alquiler con el tiempo.
Por ejemplo, si se realizan cambios en el impuesto sobre las ganancias de capital y las tasas de interés que aumentan directamente el costo del propietario de mantener una propiedad de inversión, es probable que pasen estos costos a los inquilinos.
Como consecuencia, los alquileres se volverían menos asequibles. Cualquier cambio en la configuración fiscal que afecte a los propietarios debe implementarse de manera incremental. Esto evitará desestabilizar los mercados de alquiler y reducir el suministro de viviendas disponibles para los inquilinos.
Por qué necesitamos un mercado de alquiler seguro
Aumentar el suministro de viviendas de alquiler privadas ayudaría a hacer que el alquiler sea más asequible.
Las personas que pueden pagar propiedades de inversión aumentan el suministro de acciones de alquiler privadas. Y si pueden celebrar sus alquileres por largos períodos, el mercado de alquiler se vuelve aún más seguro.
Aquellos que no pueden mantener sus inversiones de alquiler por mucho tiempo pueden interrumpir el suministro de viviendas privadas de alquiler, con impactos potencialmente negativos en la asequibilidad y la seguridad.
Nuestro estudio se ha centrado en los propietarios individuales, que constituyen la mayoría de los proveedores de viviendas de alquiler en Australia. Sin embargo, mejorar la seguridad de la tenencia para los inquilinos requerirá algo más que alentar un flujo estable de viviendas de alquiler de propietarios individuales.
Por ejemplo, aumentar la inversión institucional en acciones de alquiler podría dar lugar a opciones de vivienda más diversas y asequibles para los inquilinos.
La vivienda social también es una fuente crucial de viviendas seguras para aquellos que no pueden competir en el mercado de alquiler privado. Ahora existe una necesidad urgente de reparar décadas de bajo inversión en viviendas sociales en Australia.
