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Los canadienses que buscan ingresos pasivos podrían verse tentados a invertir en bienes raíces, pensando que cobrar el alquiler es dinero fácil.
Pero una vez que intentan ser propietarios, descubren que no es tan fácil como pensaban. Tan pronto como se firman los documentos de la hipoteca, se enfrentan a gastos como seguros, mantenimiento o tarifas de condominio.
Entonces, ¿por qué algunas personas pueden ganar mucho dinero teniendo varias propiedades, mientras que otras luchan por conseguir siquiera una para alcanzar el punto de equilibrio?
Resulta que los inversores inmobiliarios profesionales piensan de forma diferente sobre el sector inmobiliario que los aficionados. Estas son algunas de las formas.
En primer lugar, los profesionales son muy exigentes con las propiedades que adquieren. Mientras que los aficionados tienden a elegir sus propiedades en función de características como encimeras de granito, un profesional utiliza criterios financieros específicos para evaluar cada propiedad.
Uno de estos criterios es la regla del 1 por ciento. Así es como funciona: la regla establece que el alquiler mensual bruto esperado de una propiedad debe ser al menos el 1 por ciento del precio de compra de la propiedad.
Entonces, si el precio de una propiedad es de $200,000, debería alquilarse por al menos $2,000. Si el precio es de $300.000, debería alquilarse por al menos $3.000, y así sucesivamente.
¿Por qué hacen esto? Porque los profesionales quieren saber cuánto tiempo les llevará recuperar su inversión inicial. La regla del 1 por ciento garantiza que su propiedad se amortizará por sí sola, sin incluir los costos, en 100 meses, o alrededor de 8,33 años.
La regla del 1 por ciento se considera un criterio mínimo que la propiedad debe cumplir antes de realizar más investigaciones. Esta es también la regla que explica por qué fracasan la mayoría de las propiedades de inversión en ciudades como Toronto y Vancouver. El alquiler promedio de una habitación en Toronto cuesta alrededor de $2,500 al mes. Esto implica que un inversor no debería gastar más de 250.000 dólares en una propiedad.
¿Cuándo fue la última vez que vio una propiedad cambiar de manos por 250.000 dólares?
Lo siguiente que calculan los profesionales es la tasa de capitalización de una propiedad. La tasa de capitalización es una fórmula que se utiliza para calcular la ganancia neta de un inversor como porcentaje del precio de compra.
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto anual / precio de compra
El ingreso operativo neto es el alquiler que recibe después de restar todos sus gastos mensuales, incluidos impuestos a la propiedad, mantenimiento y seguros. La mayoría de los propietarios aficionados no se dan cuenta de cuánto suman estos costos.
Digamos que un inversor compra un condominio de una habitación en Toronto por 500.000 dólares y espera alquilarlo por 2.500 dólares al mes. ¿Cuál es la tasa máxima de esta inversión?
Para calcular eso, tenemos que deducir todos nuestros costos de mantenimiento esperados (a continuación, mensualmente). Costos como:
Vacante: La unidad no siempre se alquilará. Una tasa de desocupación del 5 por ciento es una estimación razonable, por lo que sería 125 dólares (2.500 dólares x 5 por ciento). Impuestos a la propiedad: la calculadora de impuestos de la ciudad de Toronto predice impuestos a la propiedad de $315. Seguro: una cotización de seguro de Ratehub.ca me dio $100. Honorarios de administración de la propiedad: Los administradores de propiedades cobran alrededor del 10 por ciento del alquiler, lo que sería $250 ($2500 x 10 por ciento). Tarifas de condominio: Las tarifas de condominio en Toronto promedian entre 50 centavos y 1 dólar por pie cuadrado, por lo que una estimación conservadora para un condominio de 700 pies cuadrados sería de 700 dólares. Mantenimiento: Los inversores profesionales en bienes raíces utilizan el 1 por ciento del precio de compra al año, lo que equivaldría a 417 dólares. (1 por ciento de 500.000 dólares dividido por 12.)
Si restamos todos estos gastos del alquiler bruto, nuestro ingreso operativo neto será de $593 al mes o $7,117 al año. Esto hace que la tasa máxima de esta unidad sea del 1,4 por ciento. ($7,117 dividido por $500,000).
Eso es horrible. Podrías ganar más dinero en una cuenta de ahorros.
Habrás notado que ninguna de estas fórmulas menciona una hipoteca y eso es deliberado. Los inversores profesionales en bienes raíces utilizan el apalancamiento (es decir, toman prestado) para mejorar sus rendimientos, pero no dependen de él para que sus números funcionen. Si no vale la pena poseer una propiedad en efectivo, no vale la pena poseerla.
Mi amiga Paula Pant, que dirige el blog de inversión inmobiliaria AffordAnything.com, suele decir: Hay inversores experimentados. Y hay inversores sobreapalancados. Pero no hay inversores experimentados y sobreapalancados.
La razón de esto es que, eventualmente, las personas sobreapalancadas serán eliminadas. Y es entonces cuando los inversores experimentados se abalanzan y se llevan sus ejecuciones hipotecarias con un gran descuento.
El mundo de la inversión inmobiliaria se anuncia como dinero fácil y gratuito. Pero la verdad es que es un océano de tiburones (los profesionales que saben lo que hacen) y presas (los aficionados que no lo saben).
Ser inversor inmobiliario es un trabajo de tiempo completo. Si quieres ser un tiburón, debes comprender tu mercado y hacer los deberes antes de realizar la compra. Si no lo haces, serás la presa.
Kristy Shen y Bryce Leung se jubilaron cuando tenían 30 años y son autores del libro más vendido Quit Like a Millionaire.
