Nueva Zelanda necesita reevaluar su enorme obsesión por la inversión en propiedades residenciales, pero aún podemos aprovechar muchos de los beneficios de los bienes raíces sin la necesidad de comprar casas.
Craigs Investment Partners ha dejado constancia de que es hora de que el país se aleje de su “historia de amor por las propiedades y la inversión inmobiliaria” y, en su lugar, busque inversiones y activos que puedan ayudar a hacer crecer la economía de Nueva Zelanda.
Pero ¿y si pudieras hacer ambas cosas?
En declaraciones a Newsroom, el administrador de cartera de Craigs Investment Partners, Mo Singh, dijo que las acciones de propiedades comerciales cotizadas también pueden proporcionar rendimientos estables asociados con la inversión inmobiliaria directa, al tiempo que minimizan el riesgo cuando se incluyen como parte de una cartera diversificada.
Singh dijo que invertir en propiedades residenciales era una especie de rito de iniciación en Nueva Zelanda y, en gran medida, se ha considerado una apuesta segura.
Haciendo caso omiso de los últimos años, en los que se ha producido cierta volatilidad, eso ha sido en gran medida cierto.
Singh dijo que la capacidad de apalancamiento y sólo la necesidad de aportar 200.000 dólares para comprar una propiedad de 1 millón de dólares también había contribuido a su popularidad.
Mientras que, en la mayoría de los casos, comprar acciones por valor de $100 en la bolsa de valores local requeriría tener los $100 completos a mano para financiar esa compra.
«Ayuda cuando las cosas suben; no es tan útil endeudarse cuando los valores de los activos están cayendo, como las personas que compraron en 2022 y ahora se encuentran, en algunas circunstancias, con un patrimonio negativo».
El patrimonio negativo se produce cuando el valor de una propiedad cae por debajo del monto adeudado por la hipoteca.
Singh dijo que la vivienda seguía siendo un buen activo y un plan de ahorro forzoso, pero que estaba lejos de ser la única clase de activo disponible para los inversores.
Dijo que había una ligera falta de conocimientos financieros sobre otras opciones disponibles. Es algo que Singh atribuye (al menos en parte) a la llegada relativamente tardía de KiwiSaver, que comenzó en 2007, en comparación con la apertura del plan de ahorro para la jubilación equivalente de Australia en 1992.
«Sí, la riqueza de Nueva Zelanda está más orientada a la vivienda que en otras partes del mundo, ya sea por una obsesión o tal vez por una falta de opciones de inversión alternativas accesibles o de apertura a esas alternativas».
Más de la mitad de la riqueza de los hogares de Nueva Zelanda está invertida en la vivienda.
Dijo que la gente todavía consideraba que el mercado de acciones era una especie de juego de azar, tal vez remontándose a la caída del mercado de valores de 1987 o al colapso de las empresas de primera línea en la década de 2000.
«Eso ha hecho que sea mucho más difícil para las personas sentirse cómodas con la inversión. Y a lo largo del camino, siempre han sido propietarios de una casa, y ese es un activo tangible y tangible cuyo valor ha ido aumentando, por lo que se han vuelto más propensos a inclinarse hacia ese tipo de inversión».
Singh dijo que era posible aprovechar los beneficios del mercado inmobiliario de Nueva Zelanda sin tener que comprar un activo tangible.
Hay un puñado de empresas inmobiliarias que cotizan en el NZX y casi todas las grandes se centran en propiedades comerciales.
Hay empresas inmobiliarias que se centran principalmente en una clase de propiedad, como edificios de oficinas (Precinct Property), atención sanitaria (Vital Healthcare), comercio minorista de gran formato (Kiwi Property, Investore) o industrial (Goodman Property Trust y PFI).
También hay algunas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa que diversifican sus carteras en múltiples clases de activos (Argosy, Stride).
El director ejecutivo del Consejo de la Propiedad, Leoni Freeman, que también forma parte de la junta directiva de Goodman, dijo a Newsroom que la mayoría de los kiwis ya estaban expuestos, consciente o inconscientemente, a estas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a través de sus cuentas KiwiSaver.
Ella dice que invertir en este tipo de prendas tuvo beneficios.
«No eres dueño de todo, pero puedes llegar a la gran parte de la ciudad, algo que normalmente no puedes hacer si eres un inversionista individual, y luego tienes la liquidez, que si eres dueño de una propiedad y quieres venderla, tienes que vender todo, lo que lleva tiempo. Si quieres vender parte de tu cartera de acciones, por cualquier motivo, es más fácil».
Freeman dijo que a Nueva Zelanda le gustaba el aspecto físico de la propiedad, poder pasar por delante de una casa y señalar que es de su propiedad.
Ella dice que las propiedades cotizadas no son tan diferentes en este sentido: «Si eres accionista de Precinct, puedes mirar a Commercial Bay y decir, bueno, en realidad, tengo un pequeño porcentaje de Precinct que es propietario de Commercial Bay».
Singh dijo que había muy pocas empresas inmobiliarias que tenían exposición a propiedades residenciales: «En general, las propiedades residenciales son un poco más cíclicas, como habrán visto en los últimos cinco años, la innumerable cantidad de promotores inmobiliarios, particularmente los más pequeños, que se han hundido o han tenido problemas».
Si bien las propiedades comerciales son menos cíclicas, aún pueden adaptarse y satisfacer las tendencias, como el cambio en las cadenas de suministro hacia centros logísticos mejor ubicados a medida que las empresas buscan mantener menos inventario.
“Estructuralmente, se convertirá en una práctica cada vez más común que un gran establecimiento minorista, por ejemplo, no tenga el stock que usted desea en la parte de atrás, porque el espacio comercial es tan caro que no tiene sentido que desperdicien la mitad de ese espacio impreso en el piso de Sylvia Park en almacenamiento.
«Pueden optar por mantener parte de su stock fuera del sitio, potencialmente incluso con un proveedor externo, y traerlo a la tienda según sea necesario. Este nuevo modelo operativo requiere una red de propiedades industriales bien posicionadas en todo el país.
Otra tendencia creciente es la huida hacia la calidad, donde las empresas prefieren cada vez más los espacios de oficinas modernos (y a veces más pequeños) en ubicaciones privilegiadas en lugar de ofertas de grado B en la periferia o los suburbios de la ciudad, en un esfuerzo por atraer trabajadores.
Dijo que los equipos más grandes no ponían énfasis en propiedades residenciales, y que aquellos que sí lo hacían, como el proyecto de construcción para alquiler de Kiwi Property en Sylvia Park, constituían una cantidad muy pequeña de su cartera general.
Las propiedades comerciales constituyen una pequeña proporción de la cartera de un inversor o administrador de fondos sofisticado, pero Singh dijo que era significativa.
«Estos inversores generalmente lo utilizan para obtener ingresos. En Nueva Zelanda, las principales empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa son todas entidades de inversión de cartera, o PIE, una de las estructuras fiscales más eficientes para los residentes de Nueva Zelanda.
«Y tienden a ofrecer rendimientos de dividendos atractivos. En este momento, dependiendo de la empresa, se obtendrá un rendimiento de dividendos de entre el 5 y el 7 por ciento en todo el sector».
Eso podría promediar alrededor del 6 por ciento para un inversor que distribuye su exposición a propiedades cotizadas entre varias empresas.
Singh dijo que era una propuesta atractiva en comparación con los depósitos a plazo, que (en el momento de escribir este artículo) se sitúan en alrededor del 3,5 por ciento para un plazo de 12 meses.
“Se puede obtener casi el doble en dividendos en el sector inmobiliario cotizado, y han sido bastante sostenibles, porque en última instancia, la mayoría de nuestras empresas NZX son cobradores de alquileres comerciales.
«Son propietarios de un edificio, consiguen que las empresas lo alquilen o lo ocupen durante un período de tiempo, y cobran el alquiler, y ese alquiler generalmente aumenta según la inflación o un poco más con el tiempo. Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa devuelven la mayor parte de ese alquiler, después de las tarifas, a los accionistas en forma de dividendos».
Si bien algunas de estas empresas inmobiliarias también llevan a cabo proyectos de desarrollo impresionantes, Singh dijo que era más fácil pensar en ellas simplemente como grandes propietarios.
Eso contrasta con los promotores residenciales, que construyen y venden y casi siempre tienen su dinero invertido en el desarrollo, lo que aumenta el riesgo cuando el mercado llega a una racha tranquila en la que no pueden vender el exceso de existencias.
Asimismo, Freeman dijo que lo principal para este tipo de empresas inmobiliarias era la permanencia prolongada.
“No tienden a desarrollar y vender dentro y fuera, sino que tienden a desarrollar una participación.
«Por lo tanto, adoptan una visión a muy largo plazo de A, en qué están invirtiendo, y B, de cómo administrarán y mantendrán esas propiedades».
Singh dijo que la mayoría de estos fondos y fideicomisos de propiedades comerciales habían estado cotizando con un descuento respecto de sus activos tangibles netos, lo que significa que su capitalización de mercado (el valor total de todas las acciones en el mercado) era menor que el valor de su cartera de propiedades.
«Es el equivalente a ir a una subasta y la valoración municipal de una casa es de un millón de dólares, y poder comprarla por 800.000 dólares, básicamente un descuento del 20 por ciento de la valoración».
Y eso hace que este estilo de inversión sea posiblemente más favorable que comprar directamente una propiedad comercial para obtener ganancias.
«Si compraste un edificio industrial hoy, es probable que no lo obtengas con un descuento tan grande, pero debido a que las compañías de propiedades comerciales estás comprando este vehículo de inversión de múltiples propiedades, y es por capricho de lo que sucede en el mercado de acciones, generalmente cotizan con un descuento».
Estas empresas también poseen una amplia gama de propiedades, mientras que si compra, por ejemplo, una propiedad industrial ligera en Onehunga, su dinero estará inmovilizado en un activo, una ubicación geográfica y quizás en un grupo limitado de inquilinos potenciales.
Y cuando el contrato de arrendamiento de esa propiedad debe renovarse, existe el riesgo de que usted tenga un período sin ingresos si el contrato de arrendamiento no se renueva inmediatamente y la propiedad queda desocupada.
Las empresas comerciales tienen contratos de arrendamiento que se renuevan en diferentes momentos, generalmente entre el 10 y el 20 por ciento de la cartera en un año determinado, lo que significa que hay un riesgo limitado de grandes acantilados en el vencimiento de los arrendamientos.
Y si bien se podría decir lo mismo de los fondos inmobiliarios mayoristas que ofrecen rendimientos muy atractivos, Singh dijo que cotizar en bolsa significa que estas empresas deben cumplir altos umbrales y obligaciones de divulgación e información, lo que no se aplica a los fondos mayoristas.
“Las empresas que cotizan en bolsa tienen el mandato del NZX de proporcionar una divulgación oportuna y razonable, deben tener estados financieros auditados disponibles públicamente y hay una serie de analistas y casas de investigación como Craigs Investment Partners que estudian minuciosamente sus resultados para exigirles cuentas proporcionando comentarios a los inversores.
«Tienen una junta directiva y equipos de gestión que están sujetos a interrogatorio público. Todas sus cuentas están abiertas, por lo que la transparencia y el escrutinio de una empresa que cotiza en bolsa es mucho mayor que el de las empresas privadas».
Eso no quiere decir que las empresas privadas estén haciendo algo inapropiado, sino simplemente que grandes inversores como ACC, los bancos y analistas como Singh están estudiando minuciosamente los resultados de empresas como Goodman o Precinct y planteando a la dirección “algunas preguntas bastante difíciles” sobre el rendimiento y la estrategia.
Freeman dijo que estas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa desempeñaron un papel importante en el desarrollo económico y la regeneración de sus ciudades de Nueva Zelanda.
«Es fundamental para nuestros pueblos y ciudades, porque si este trabajo no se estuviera haciendo, nuestras ciudades se verían espantosas, porque ¿quién más va a venir y hacerlo?»
En el frente económico, la propiedad es fundamental para la función de toda actividad empresarial.
Los centros logísticos bien posicionados pueden aumentar la productividad y los activos sanitarios pueden aliviar la presión del sistema público.
«La gente casi olvida que todo esto se financia de alguna manera, y que alguien tiene que desarrollarlo y poseerlo, por lo que si inviertes en el espacio que cotiza en bolsa, estás tomando un poco de eso», dijo Freeman.
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