La inversión inmobiliaria ofrece una variedad de formas de poseer un activo alternativo (es decir, una inversión fuera del mundo tradicional de acciones y bonos). Ya sea que se trate de ser propietario de su propia casa, comprar una propiedad de alquiler o invertir en valores, la mejor manera de invertir en bienes raíces depende del tipo de inversionista que sea. ¿Eres hábil con el martillo? Quizás ser propietario de una propiedad de alquiler sea el camino a seguir. ¿Prefieres acciones y fondos? Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) o las acciones de constructores de viviendas podrían ser su opción.
Al igual que con cualquier inversión, comience por aprender los conceptos básicos de inversión en bienes raíces para saber en qué se está metiendo. Eso puede marcar la diferencia entre que su inversión se convierta en un hogar dulce hogar o en un pozo de dinero.
1. Comprar tu primera casa
Comprar una casa suele ser la primera incursión de la mayoría de las personas en el sector inmobiliario. Un hogar es el lugar donde se vive, pero para la mayoría de las personas, también es una forma de generar riqueza, social y económicamente. Ser propietario de una vivienda le permite decir adiós a los pagos de alquiler. Con el tiempo, puede acumular capital a medida que cancela una hipoteca. Ser propietario de una vivienda también le permite echar raíces en un vecindario, lo que le ayuda a invertir en el crecimiento de su ciudad. Ser propietario de una vivienda puede ser una inversión para usted y su familia.
Los datos del Banco de la Reserva Federal de St. Louis muestran que desde 1963 y 2007, los precios de venta promedio de las viviendas estadounidenses en general aumentaron. Los precios de la vivienda cayeron durante la Gran Recesión provocada por la crisis inmobiliaria, pero desde entonces se han recuperado con fuerza. Con pocas excepciones, los precios de las viviendas en general han aumentado con el tiempo (véase el gráfico 1).
Aunque ser propietario de una vivienda suele ser el primer paso hacia el mundo de los bienes raíces, existen muchas más formas de invertir en esta clase de activos alternativos.
2. Comprar una propiedad de alquiler
La ventaja de convertirse en propietario es la inversión pasiva. Esos cheques de alquiler llegan con regularidad, incluso si no ha hecho nada para arreglar la propiedad ese mes. Una propiedad de alquiler bien administrada puede generar muchos ingresos pasivos. Pero usted necesita hacer su tarea y estar al tanto del mantenimiento, los estilos y las tendencias de precios.
¿Crees que estás listo para convertirte en propietario? A continuación se presentan algunos conceptos básicos de inversión inmobiliaria que debe considerar primero.
Las inversiones inmobiliarias son compromisos. Los inquilinos potenciales deben ser examinados y controlados para garantizar que se les pague cada mes. Es necesario mantener la propiedad, desde el cuidado del césped hasta el reemplazo del calentador de agua roto. Si tiene una hipoteca sobre la propiedad, deberá pagarla cada mes, al igual que las facturas de impuestos periódicas. Algunas de esas tareas se pueden transferir a una empresa de administración de propiedades, pero pagarle a alguien para que se ocupe de los inquilinos y el mantenimiento reduce sus ingresos. Y las vacantes significan que no estás ganando dinero, por lo que tendrás que considerar cómo la falta de pagos de alquiler podría afectar tus planes de inversión.
Mira tus finanzas personales. Hablando de hipotecas, su puntaje crediticio, relación deuda-ingresos, el tipo de propiedad y el tipo de préstamo pueden requerir que realice un pago inicial del 15% o 20%, aunque eso puede variar. Las tasas de interés más altas hacen que sea más costoso comprar una propiedad.
Haz tu investigación de mercado. Como dice el viejo refrán, “ubicación, ubicación, ubicación”: eso es lo que determina los precios de las propiedades. Su debida diligencia debe incluir una evaluación completa de los precios de las viviendas y los alquileres promedio en los vecindarios que está considerando. Los precios históricos, las tasas de desocupación y la demografía influirán en los precios de las propiedades.
Conozca las leyes inmobiliarias. Cada ciudad tiene diferentes leyes que los propietarios deben seguir con respecto a los derechos de los inquilinos. Además, algunas ciudades y asociaciones de propietarios (HOA) están tomando medidas enérgicas contra los alquileres a corto plazo, como Airbnb (ABNB) y la plataforma Vrbo de Expedia Group (EXPE), así que sepa qué puede hacer.
¿Estás pensando en cambiar de casa? Se aplican muchas de las mismas reglas: deberá realizar pagos iniciales, obtener préstamos e investigar precios. Rehabilitar y vender una casa también requiere mucho trabajo para arreglar las casas, además de las habilidades para negociar precios para aumentar sus ganancias. A menos que seas hábil con una pistola de clavos y un pincel, tengas un vehículo con capacidad de transporte y tengas buen ojo para las tendencias de diseño, puede ser difícil ganar dinero como flipper.
3. Invertir en bienes raíces a través de valores
Si prefiere poseer valores que propiedades físicas, existen algunas formas de abordar este sector. Los factores que afectan la compra de viviendas y la inversión inmobiliaria también pueden afectar la salud de las empresas públicas, como las tasas de interés, la demografía, la economía y las políticas gubernamentales.
Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT). Se trata de empresas que poseen y, a menudo, operan bienes inmuebles y activos similares. Los ejemplos incluyen centros comerciales, edificios de oficinas, almacenes, hoteles y otros tipos de propiedad. Los REIT suelen desarrollar propiedades para operar en sus propias carteras como inversiones generadoras de ingresos. Hay REIT que cotizan en bolsa que cotizan en bolsas de valores y hay REIT (inversiones privadas) que no cotizan en bolsa.
Los REIT que cotizan en bolsa pueden ser empresas individuales, como el REIT de infraestructura de comunicaciones inalámbricas American Tower Corporation (AMT); el operador del centro comercial Simon Property Group (SPG); o almacén REIT Prologis (PLD). Los fondos mutuos incluyen el Fondo de Valores Inmobiliarios TIAA-CREF (TIREX); un fondo cotizado en bolsa es Vanguard Real Estate ETF (VNQ).
Acciones de constructores de viviendas. Las empresas de construcción de viviendas residenciales entran en esta categoría y muchas de ellas construyen subdivisiones enteras, viviendas multifamiliares y unifamiliares, condominios o casas móviles. Las empresas de renovación y reparación también pertenecen a este sector. Las empresas públicas incluyen Lennar Corp (LEN), KB Home (KBH) y PulteGroup (PHM).
Un ETF como SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) incluye empresas de construcción de viviendas e industrias relacionadas, como productos de construcción, empresas de muebles para el hogar y tiendas de mejoras para el hogar. Los nombres en estas diferentes industrias incluyen Martin Marietta Materials (MLM), RH (anteriormente Restoration Hardware) y los grandes minoristas Home Depot (HD) y Lowe’s (LOW).
Notas hipotecarias. La mayoría de los compradores de bienes raíces necesitan obtener préstamos (es decir, hipotecas) para comprar propiedades y, por lo general, acuden a bancos o instituciones de crédito para obtener esos préstamos. Esos prestamistas pueden a su vez vender esos pagarés. Luego, los compradores cobran los pagos de principal y tasas de interés del prestatario original y reciben ingresos pasivos sin tener que ser propietarios. Los inversores interesados en estos pagarés deben saber si el préstamo está garantizado por una propiedad, conocida como préstamo con garantía, o por un préstamo no garantizado, lo que significa que no hay nada que respalde el préstamo.
Además, los inversores deben saber si el pagaré es un pagaré “vigente”, lo que significa que el prestatario está al día con sus pagos. Los pagarés morosos o en dificultades significan que el prestatario está atrasado en los pagos. Las notas morosas generalmente pagan una tasa de interés más alta, pero tienen una mayor probabilidad de incumplimiento.
Los inversores pueden comprar pagarés hipotecarios a través de un asesor financiero o mediante un mercado en línea como NotesDirect.com.
4. Propiedad fraccionada de bienes inmuebles
La propiedad de bienes raíces puede generar riqueza, pero comprar una propiedad puede resultar costoso. Una forma de reducir el costo inicial es convertirse en propietario fraccionario de bienes raíces.
Clubes de inversión inmobiliaria. En estos grupos, los inversores privados juntan su dinero para comprar propiedades. El club se ocupa de la parte práctica de la propiedad, como el mantenimiento y la búsqueda de inquilinos, y deduce los honorarios del alquiler. En cierto modo, es como una inversión de capital privado, con el club como socio general y los inversores como socios comanditarios.
Financiamiento colectivo inmobiliario. El crowdfunding es una forma más nueva para que los inversores reúnan su dinero para comprar propiedad fraccionada de una propiedad. Las plataformas online como CrowdStreet y Fundrise le permiten invertir en bienes raíces residenciales o comerciales. Estas plataformas suelen realizar gran parte de la investigación de la inversión inmobiliaria tradicional.
El resultado final
La inversión inmobiliaria puede ofrecer ingresos mensuales a través de pagos de alquiler, mientras que invertir en REIT y acciones del sector inmobiliario ofrece una forma sencilla de exponerse al sector inmobiliario sin todo el trabajo preliminar de mantener las propiedades.
Como ocurre con todas las inversiones, debe realizar la debida diligencia para ver si la inversión en bienes raíces es adecuada para su tolerancia al riesgo y su cronograma de inversión. Vale la pena aprender los conceptos básicos de la inversión en bienes raíces en lugar de gastar su dinero en una inversión que no comprende completamente.
En este artículo se mencionan empresas y fondos específicos únicamente con fines educativos y no como respaldo.
Este artículo está destinado únicamente a fines educativos y no como respaldo a una estrategia financiera en particular. Encyclopædia Britannica, Inc., no brinda asesoramiento legal, fiscal o de inversiones. Consulte a su asesor legal o fiscal antes de continuar.
