El Reino Unido ha sido una propuesta atractiva para los inversores inmobiliarios en todo el mundo durante muchos años. Pero ahora, para aquellos que desean alcanzar el máximo rendimiento para un esfuerzo mínimo, el enfoque más «a la vista» de la ruta de inversión alternativa está resultando cada vez más atractiva.
Debido a que, si bien la opción Buy To Let (BTL) parece la más sencilla para generar rendimientos saludables, hay una buena cantidad de tiempo, aportes y una legislación creciente necesaria para garantizar un retorno cómodo de la inversión (ROI). Este es a menudo un compromiso excesivo que los inversores, particularmente aquellos en el extranjero, son reacios a hacer.
Nivel de inversión en el extranjero
Para comprender el impacto que este cambio hacia la inversión alternativa puede tener en el mercado inmobiliario del Reino Unido, primero debemos considerar la escala de la inversión en el extranjero. Por supuesto, hay aquellos que compran propiedades para miembros de la familia, como los estudiantes que viajan para inscribirse en una de las prestigiosas universidades de UKS, o como base para vacaciones o reuniones cuando sea necesario.
Pero la investigación de la London School of Economics sugiere que el 70% de los compradores internacionales compran propiedades como una inversión, aunque debe tenerse en cuenta que su estudio se centró únicamente en Londres, por lo que esta cifra puede variar en otras ciudades y ciudades que no atraerán el mismo nivel de interés global en la inversión.
Según las estimaciones basadas en la información del registro de tierras, hay 190,000 propiedades en Inglaterra y Gales registradas en un individuo o empresa con una dirección que está fuera del Reino Unido. Naturalmente, esto no revela la escala completa de la inversión en el extranjero, dada esto solo incluye propiedades que son de propiedad directa de un inversor, y algunos pueden tener otra dirección residencial o comercial del Reino Unido que pueden usar en documentos oficiales.
El desafío de compra para dejar
La gran cantidad de regulación involucrada en la gestión de una propiedad de alquiler en el Reino Unido, con más de 150 leyes diferentes actualmente en su lugar, hace que cualquier acuerdo BTL sea extremadamente complejo. Se otorgan nuevos derechos a los inquilinos; actualizaciones sobre el estándar esperado de casas; Cambios en cómo y cuándo un arrendador puede elegir pedirle a un inquilino que se vaya; y aumentar la presión para asegurar que las propiedades cumplan con las estrictas expectativas de sostenibilidad.
De hecho, tal es la interrupción que rodea las revisiones del sector, la volatilidad en el mercado inmobiliario y la creciente cantidad de burocracia asociada con BTL, que incluso estamos viendo a los propietarios del Reino Unido que se venden en volumen. Una encuesta reciente de Landlordzone reveló que el 35% tenía la intención de vender propiedades en los próximos 12 meses, mientras que el alejamiento de BTL es tan profundo que ha sido etiquetado por algunos como un ‘éxodo masivo’.
Los acuerdos diarios de poseer una cartera de propiedades pueden transmitirse a un experto, como un agente de alquiler, pero el propietario aún debe supervisarse por el propietario, un proceso que se complica más por barreras como zonas horarias y diferencias de lenguaje. Este tipo de subcontratación también reduce el ROI que se puede hacer canalizando un porcentaje del rendimiento de alquiler hacia el uso de un tercero para administrar la propiedad. Por lo tanto, no es de extrañar que los inversores internacionales se unan a los propietarios con sede en el Reino Unido para buscar una alternativa más simple.
Inversión alternativa
Afortunadamente, existen múltiples opciones que tienen el potencial de producir un rendimiento superior al promedio, sin el enfoque ‘práctico’ muy necesario como inversor BTL.
Las opciones incluyen inversión en fideicomisos de inversión inmobiliaria: compra de acciones en las carteras de una compañía inmobiliaria que figura en la bolsa de valores y luego se beneficia de un porcentaje de sus ganancias.
Las inversiones estructuradas también proporcionan una opción atractiva, especialmente para los inversores que no tienen conocimiento experto de construcción o desarrollo de tierras. Los desarrolladores emiten estos tipos de inversiones para recaudar fondos para comprar terrenos o finanzas de trabajo de construcción en un proyecto, dándoles una fuente alternativa de finanzas. Después de un período de tiempo establecido, el inversor comienza a recibir el capital.
Durante el proceso de inversión, se emite una nota de préstamo que establece los términos del acuerdo, asegurando que el monto original más cualquier interés acumulado se devuelva a una escala de tiempo mutuamente conveniente. Los intereses se pueden devolver periódicamente como ‘ingresos’ o en una suma global al final del plazo, conocido como ‘crecimiento’. Este método de inversión generalmente ofrece mayores rendimientos que los formatos más tradicionales.
Los inversores también pueden elegir si hacerlo solo o convertirse en parte de un grupo más amplio. Además de revisar la proporción de propiedades que se compraban con fines de inversión en el extranjero, los investigadores de LSE también analizaron los tipos de inversores activos en Londres, dividiéndolos en cuatro tipos principales: instituciones financieras e de inversión, desarrolladores, fondos de riqueza soberana y individuos netos ultra altos.
Algunos tenían una mano directa en el desarrollo, como las empresas involucradas en la renovación de la antigua estación de energía de Battersea, y otros proporcionaban financiamiento de capital, propiedades de compra a escala o compra de bonos de asociación de viviendas. Esta investigación, y muchos otros estudios, muestran la riqueza de las opciones disponibles.
Siempre se debe buscar asesoramiento de expertos para garantizar que un inversor tome la opción que se adapte más a ellos y que los riesgos (aunque nunca pueden ser erradicados) se minimizan, con sólidos procesos de diligencia debida por contrato.
Si bien estamos viendo una gran reducción en el apetito por BTLS, es poco probable que esta opción sea completamente erradicada, ya que para algunos esta puede ser una forma preferida de construir una cartera de propiedades. Pero para aquellos que buscan un enfoque de no intervención, y particularmente para aquellos que invierten en el Reino Unido desde el extranjero, explorar opciones de inversión alternativas puede ser el camino a seguir para obtener un rendimiento considerable sin necesidad de dedicar grandes cantidades de tiempo y esfuerzo para generar ese ROI tan importante.
