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Hola, soy Adam. Bienvenido a Investment 101. Hoy, estamos hablando de un concepto clave: Apalancamiento. Esta estrategia puede ayudarlo a hacer crecer su cartera de propiedades mucho más rápido.
Si alguna vez se ha preguntado cómo tantos inversores inmobiliarios exitosos usan hipotecas cuando podrían comprar propiedades directamente por efectivo, entonces este video es para usted. Vamos a sumergirnos.
Imagine que es un inversor con £ 200,000 en efectivo para invertir. Tienes dos opciones. Puede comprar una propiedad directamente por efectivo, o puede distribuir las £ 200,000 en tres propiedades usando hipotecas.
Si compra una propiedad directamente por £ 200,000, puede esperar un ingreso de alquiler de £ 10,000 por año. Con una tasa de crecimiento de capital anual constante del 5%, después de 10 años, la propiedad podría valer aproximadamente £ 325,000. Esto no es malo, pero si bien sus ingresos de alquiler son sencillos y su inversión es segura, su crecimiento está limitado porque solo ha invertido en una propiedad.
Ahora, veamos el apalancamiento. En lugar de comprar una propiedad, usa sus £ 200,000 como depósitos para tres propiedades. Usted recoge £ 66,600 en cada propiedad, y los dos tercios restantes del precio de compra se financian con hipotecas de compra a alternativa a una tasa de interés del 4%. Cada propiedad genera ingresos de alquiler anuales de £ 10,000, lo que le brinda ingresos de alquiler total por año de £ 30,000 en las tres propiedades.
Como está utilizando hipotecas, tendrá costos de financiación. La deuda hipotecaria total es de £ 400,000. Con una tasa de interés del 4%, eso es £ 16,000 por año en pagos de hipotecas. Esto le deja con un ingreso neto de alquiler anual de £ 14,000 después de deducir los costos de la hipoteca.
Aquí es donde el aprovechamiento realmente brilla. Con cada propiedad apreciando al 5% anual, cada una valdrá £ 325,000 en 10 años. En tres propiedades, ese es un valor de cartera total de £ 975,000. Ahora, reste sus costos. Todavía debe £ 400,000 en deuda hipotecaria, y habrá pagado £ 160,000 en intereses hipotecarios durante 10 años. Esto le deja una ganancia de capital neta de £ 215,000, que es sustancialmente más alta que la ganancia de £ 125,000 que habría logrado al comprar solo una propiedad directamente.
Los préstamos para comprar para alquilar funcionan de manera diferente a las hipotecas de propietario-ocupante estándar. En lugar de centrarse en sus ingresos personales, el prestamista evalúa la propiedad en función de sus posibles ingresos de alquiler. Es por eso que es crucial elegir propiedades con altos rendimientos de alquiler y bajas tasas de vacantes, tanto para su estabilidad de ingresos como para mantener a los prestamistas seguros.
El apalancamiento no solo ayuda a hacer crecer su cartera más rápido. Como sus propiedades aprecian en valor, puede refinanciar su cartera para liberar el capital. Esto le permite financiar depósitos para nuevas propiedades sin vender ningún activo o pagar el impuesto sobre las ganancias de capital.
Como Robert Kiyosaki, autor de Rich Dad Poor Dad, dice: «Usar el dinero de otras personas es la forma más inteligente de invertir». La propiedad funciona bien para esta estrategia porque es un activo tangible al que los bancos se sienten cómodos prestando. Con el tiempo, este enfoque no solo genera riqueza, sino que también crea un legado que puede transmitir a sus hijos.
Comprar propiedades con efectivo proporciona seguridad y rendimientos constantes, mientras que aprovechando las hipotecas amplifica sus rendimientos, lo ayuda a generar riqueza más rápido y ofrece una estrategia de eficiencia fiscal para el crecimiento de la cartera a largo plazo.
Si bien estos cálculos se simplifican, recuerde considerar costos adicionales como impuestos de timbre, honorarios legales y costos de venta.
En NPG, ofrecemos consultas individuales gratuitas con cada inversión inmobiliaria que presentamos. Evaluamos sus circunstancias individuales, construimos carteras a medida en función de su presupuesto y marco de tiempo, y analizamos cada propiedad en términos de ingresos, gastos y crecimiento de capital esperado durante 5 y 10 años. Con nuestro enfoque basado en la investigación y acceso a propiedades exclusivas del Reino Unido, podemos ayudarlo a construir una cartera diversa y rentable.
Nuestro servicio de extremo a extremo incluye dejar y administrar las propiedades para usted, brindándole una experiencia sin dolor de cabeza.
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*Tenga en cuenta que las cifras se han simplificado para mostrar valores indicativos. La información en este video es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento financiero. Lleve siempre su propia investigación y busque asesoramiento financiero independiente cuando sea necesario. El valor de las inversiones y cualquier ingreso derivado de ellas puede caer y aumentar y es posible que no recupere la cantidad original que invirtió.
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