Los expertos en inversiones inmobiliarias han trazado una hoja de ruta que muestra cómo los hogares comunes y corrientes pueden generar 3.000 dólares semanales en ingresos pasivos a través de la propiedad.
Y eso sin cambiar de casa, buscar puntos de acceso o apostar por planes de enriquecimiento rápido.
La estrategia, revelada por los asesores inmobiliarios Empower Wealth en un libro titulado “Cómo jubilarse con $3000”, está dirigida a la Australia central.
Tras la publicación del libro, los autores Bryce Holdaway y Ben Kingsley proporcionaron a News Corp Australia un plan personalizado sobre cómo una pareja de 30 años con hijos podría lograr este objetivo.
Según Holdaway y su colega fundador de Empower Wealth, Ben Kingsley, la respuesta para muchos es un plan de inversión estructurado que convierta la casa familiar en la sala de máquinas de riqueza futura.
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Dijeron que el primer paso era comprar una propiedad de alto crecimiento con parte del capital de una casa familiar, usar eso para apalancar otra propiedad de alto crecimiento en el futuro y luego consolidar la deuda.
Los autores dijeron que, con el tiempo, el aumento de los alquileres y la caída de los niveles de deuda, junto con el superávit, harían alcanzables los 3.000 dólares semanales. Hicieron hincapié en que esto llevaría años y no era un plan para “hacerse rico”.
Los expertos, ambas figuras destacadas dentro de la industria de inversión inmobiliaria, explicaron los pasos y las tácticas críticas necesarias para que esta estrategia funcione:
PASO 1: ARMAR EL HOGAR FAMILIAR
Empower Wealth dijo que el primer paso para lograr una cartera de propiedades que pudiera generar altos ingresos pasivos era darse cuenta de que la casa familiar podría usarse como plataforma de lanzamiento hacia la libertad financiera.
Explicaron que aquellos que aprovecharan el capital de sus residencias podrían utilizar el dinero como plataforma de lanzamiento para comprar una propiedad «fundamental».
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Esta era una propiedad que se apreciaría rápidamente y allanaría el camino para otras inversiones de alto valor.
Dijeron que este tipo de inversión era alcanzable para aquellos que apuntaban a los tipos correctos de propiedades en áreas con una mayor probabilidad de rápidos aumentos en los precios de las viviendas.
Holdoway y Kingsley dieron un ejemplo de cómo una pareja de unos 30 años con uno o dos hijos podría lograr su objetivo de ingresos pasivos.
«Digamos que tiene entre 30 y 30 años, es dueño de su casa, tiene uno o dos hijos pequeños y ha acumulado capital pagando diligentemente su hipoteca, o simplemente aprovechando la ola de crecimiento inmobiliario durante la última década», escribieron.
“En este estudio de caso, la pareja utilizó su capital disponible para comprar su primera propiedad de inversión, y necesitaba marcar todas las casillas correctas.
“La ubicación tenía que mostrar una fuerte actividad económica, acceso a servicios clave como escuelas y tiendas, y un estilo de vida atractivo que coincidiera con cómo la gente quiere vivir.
“La propiedad en sí necesitaba un elemento de escasez, un fuerte atractivo para el propietario y el ocupante y sólidos fundamentos de inversión.
“Un ejemplo es 5 Sprimont St, Bald Hills QLD, que se vendió por 856.000 dólares en 2022.
“Se alquilaba por 600 dólares por semana (un rendimiento del 3,6 por ciento), con un crecimiento de capital objetivo de alrededor del 7 por ciento.
“Ahora, apenas un par de años después, se estima que esa misma propiedad vale 1,06 millones de dólares y se alquila por aproximadamente 700 dólares por semana; eso supone más de 200.000 dólares de crecimiento del capital, y los ingresos por alquiler también aumentan constantemente.
«Es definitivamente factible, pero la selección de activos es fundamental. Por eso la llamamos ‘propiedad fundamental’: la que inicia el proceso de capitalización. Está impulsada por el crecimiento y la atención se centra en maximizar las ganancias de capital a largo plazo».
PASO 2: IMPULSO
Tras el éxito de la primera inversión, el siguiente paso es el equilibrio, dijeron los autores.
Empower Wealth explicó que un inversor tendría que elegir una segunda propiedad que complementara la primera, esta vez con un mayor rendimiento de alquiler para respaldar el flujo de caja.
“En este escenario, la próxima inversión podría ser algo así como 20 Rand Ave, Waikiki WA, comprado por 690.000 dólares, generando 650 dólares a la semana en alquiler (un rendimiento del 4,9 por ciento), con un objetivo de crecimiento más moderado del 5,5 por ciento”, escribieron los autores.
Dijeron que una propiedad como esta «cumple todos los requisitos del grado de inversión y los números se acumulan».
El capital de la primera propiedad ayudaría con la estructura de depósito y préstamo de la segunda si la segunda compra se realizara entre dos y cuatro años después de la primera, dijeron los autores. Este capital podría aprovecharse mediante un acuerdo de refinanciación con los prestamistas.
Una refinanciación del préstamo hipotecario también puede mejorar el flujo de caja sin comprometer la estrategia.
Empower Wealth dijo que para que esta estrategia funcionara era necesario buscar oportunidades fuera del propio suburbio.
PASO TRES: VIVIR LA VIDA, NO VIVIR POBRE
Los rendimientos del alquiler de las dos primeras propiedades serían lo suficientemente altos como para que conservarlas en este momento no supusiera arruinar el banco de la pareja promedio, siempre y cuando modelaran sus finanzas, dijeron los autores.
Uno de los mayores mitos, afirmaron los expertos, era que invertir en propiedades significaba sobrevivir.
En el estudio de caso, el flujo de caja del hogar mantuvo positivo incluso después de la segunda compra, con un superávit mensual que crecería con el tiempo, dijeron los expertos. Se mantiene un colchón de seis cifras para absorber shocks, desde aumentos de tasas hasta reparaciones inesperadas.
Los expertos sugirieron utilizar cuentas de compensación de manera agresiva para reducir los intereses, generar ahorros y, eventualmente, recargar.
PASO CUATRO: CUANDO “LA MAGIA” ACTÚA
La verdadera recompensa no llega de la noche a la mañana, y ese es el punto, dijeron los autores.
Después de varios años más, el aumento de los alquileres y el crecimiento compuesto llevarían la cartera a un punto de equilibrio, donde los ingresos por alquileres cubren todos los costos de la propiedad, según su modelo.
A partir de ese momento, cada dólar extra trabaja para ti, no para el banco, explicaron.
Alrededor del año 16, los ingresos por alquiler por sí solos pueden superar los 128.000 dólares al año. Con la casa familiar pagada y la deuda de inversión cayendo, el foco pasa de la acumulación a los ingresos.
«Entonces es cuando 3.000 dólares a la semana se vuelven reales», dijeron los expertos. “Se entrega a través de inmuebles y super, sin vender activos ni reducir personal”.
LA NECESIDAD DE DISCIPLINA
Los expertos insistieron en que este no era un atajo hacia la riqueza. Los australianos que tuvieron éxito, dijeron, no son los que más corren riesgos. En cambio, actuaron temprano, se mantuvieron enfocados y acertaron en los fundamentos.
