Cada ciclo inmobiliario comercial presenta una oportunidad única para impulsar la innovación y refinar la estrategia de inversión. Eso es una de las conclusiones de la entrevista de Urban Land con el veterinario de la industria Jim Brooks, presidente de BH Properties, con sede en Los Ángeles. Brooks aporta una profunda experiencia en la navegación de ciclos y el valor de desbloqueo, con un currículum que incluye la compañía Koll, Morgan Stanley, Tishman Speyer y el programa de maestría inmobiliaria de Columbia.
BH Properties cuenta con una cartera de 11 millones de pies cuadrados de propiedades propias y administradas en 16 estados, y se reconoce principalmente por su enfoque de inversión de valor agregado, incluidos todos los tipos de productos principales, incluido un empuje reciente en viviendas asequibles. Bajo el liderazgo de Brooks en 2024, la compañía adquirió varias propiedades de oficina notables, incluido el Centro de riesgos de uso mixto de 405,000 pies cuadrados en el Valle de la Misión de San Diego, el Centro Comercial Pacific Place de 335,000 pies cuadrados en el Centro Comercial de la Oficina del Campamento de 225,000 pies cuadrados de 117,000 pies cuadrados en el centro de la oficina de 225,000 pies cuadrados. Oregon. En solo los primeros meses de 2025, la compañía ha adquirido dos adquisiciones de oficinas de alto perfil en Texas; Plano y Austin. La firma planea reposicionar estos activos estratégicamente para maximizar su potencial en el mercado.
Para obtener información más profunda sobre su enfoque y el paisaje cambiante de bienes raíces comerciales, hablamos con Brooks sobre las tendencias actuales y el futuro de las propiedades de BH. Esto es lo que tenía que decir:
Urban Land: Jim, el sector de la oficina está pasando por una gran interrupción. ¿Cómo responden las propiedades BH al cambio de demanda debido al trabajo remoto e híbrido?
Jim Brooks: El modelo de oficina tradicional se está redefiniendo, y lo hemos aceptado. En lugar de esperar a que la demanda regrese a los niveles pre-pandémicos, que, después de casi cinco años, desde el principio (de Covid) puede no (regresar) como una vez lo conocimos, estamos preguntando: «¿Cuáles son las características que proporcionan los mejores resultados de inversión posibles hoy en día?» Nuestro modelo de inversión de adquirir edificios bien amenitados con una base de restablecimiento proporciona una ventaja competitiva al arrendar espacio. Para algunos, se trata de reposicionar con las comodidades adecuadas para los usuarios híbridos. No somos sentimentales sobre el uso; Estamos enfocados en el valor y la utilidad. Si se puede reutilizar un activo de la oficina, haremos ese pivote.
UL: ¿Hay características específicas que busque en las propiedades que son candidatos para el reposicionamiento?
Brooks: Absolutamente. Evaluamos la ubicación, el acceso a la infraestructura, la flexibilidad de zonificación y la configuración física del edificio. La reutilización y la reutilización siempre se examinan al discutir cualquier adquisición para determinar el más alto y mejor uso. Algunos activos ya no son aptos para el cargo, pero podrían funcionar como espacio flexible, industrial de la pequeña bahía o venta minorista. Otros aún tienen potencial en el cargo, especialmente si invertimos en la modernización de la experiencia para los inquilinos: HVAC mejorado, espacio al aire libre, diseños más flexibles, la adición de comodidades. La clave es mantenerse realista sobre la demanda y apoyarse en lo que el mercado necesita.
UL: ¿Es este cambio en la estrategia de su oficina un cambio permanente o una reacción a la dinámica del mercado a corto plazo?
BROOKS: Una de nuestras ventajas es nuestro enfoque agnóstico de productos para invertir y no un enfoque específico del producto, lo que nos permite reaccionar ante los cambios en la economía y la demanda. El mercado actual brinda oportunidades en la oficina de la Clase A, donde podemos adquirir (propiedad) por debajo del costo de reemplazo con un reinicio en base. Hemos sido compradores activos en los últimos años. Cuando estalló la pandemia en 2020, dirigimos nuestra atención a un entorno minorista deprimido (un movimiento que) funcionó bien. Nuestra estrategia es impulsada por base, y la oficina no es una excepción.
UL: BH ha estado activo en el frente de adquisición. ¿Puedes hablar sobre las ofertas de tu oficina durante el año pasado y los tipos de descuentos que estás viendo?
BROOKS: En los últimos 12 meses, hemos adquirido varios activos de la oficina a precios que habrían sido impensables hace solo unos años. Estamos hablando de 60 a 70 por ciento por debajo del costo de reemplazo, en algunos casos. Estos son activos de calidad en submercados fuertes. . . Hazard Center en San Diego, Pacific Place en Seattle, 989 Market Street en San Francisco y, más recientemente, un activo de Texas en Barton Creek que cerramos esta semana. En cada uno de estos acuerdos, nuestro enfoque fue adquirir activos de manera convincente con alza a través del reposicionamiento. Los descuentos reflejan dónde está el mercado hoy, y aunque eso es noticia, estamos viendo en qué pueden convertirse los activos con la inversión y la ejecución adecuadas.
UL: Una vez que haya adquirido estos activos, ¿cómo planea reposicionarlos para alinearse con la dinámica actual del mercado y las expectativas de los inquilinos?
Brooks: Estamos centrados en el láser en la creación de entornos en los que los inquilinos realmente quieren trabajar hoy. Eso significa priorizar cosas como el espacio al aire libre, la luz natural, los diseños flexibles y los servicios de construcción que respaldan el trabajo híbrido: centros de conferencia, áreas de bienestar, incluso componentes de alimentos y bebidas. Ya no se trata de solo cuatro paredes y una dirección. Comenzamos escuchando a la comunidad de corretaje y a los usuarios finales, luego alineamos las mejoras en esos comentarios. En algunos casos, también estamos explorando conversiones parciales o integraciones de uso mixto para mejorar la relevancia del activo. Se trata de maximizar la utilidad, no solo apegarse al antiguo libro de jugadas de la oficina.
