Ric Campo, director ejecutivo de Camden Property Trust.
Cortesía de Camden Property Trust
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Los fundamentos del mercado de apartamentos multifamiliares se están debilitando a medida que un aumento histórico de nueva oferta continúa abriéndose paso y la demanda de alquiler retrocede. Al mismo tiempo, la demanda de estos inmuebles por parte de los inversores está aumentando.
Por ejemplo, Camden Property Trust, uno de los 10 principales fideicomisos de inversión en bienes raíces multifamiliares, comenzó silenciosamente a comercializar toda su cartera de apartamentos en California (11 propiedades valoradas en aproximadamente 1.500 millones de dólares) hace unas semanas y ya ha despertado un interés significativo.
«Tenemos una gran demanda en este momento», dijo a CNBC Ric Campo, director ejecutivo de Camden. «No dos o tres, sino cientos».
Campo dijo que la compañía quiere centrarse completamente en Sun Belt, que es donde se encuentran ahora el 90% de sus propiedades.
«Creemos que los mercados del Sun Belt, una vez que se recuperen, lo que debería suceder, creemos que en 2026 o 2027, serán mercados con un mejor crecimiento dinámico que California y nuestro crecimiento del flujo de caja a largo plazo, o crecimiento de los ingresos operativos netos, estará mejor concentrado en el Sun Belt que en el sur de California, por lo que es fundamentalmente la razón por la que estamos vendiendo».
En cuanto al momento, dijo que los malos fundamentos en realidad están impulsando la demanda.
«No ha habido un aumento en los alquileres, pero sí ha habido un aumento en los salarios, por lo que la asequibilidad de los apartamentos en todo Estados Unidos ha mejorado», dijo Campo. «Y al mismo tiempo, si miramos hacia atrás en los últimos 20 años, sólo durante las recesiones realmente complicadas o la crisis financiera los alquileres de apartamentos se mantuvieron estables durante más de uno o dos años, por lo que el mercado cree fundamentalmente que habrá un giro en el mercado».
Fundamentos
Los alquileres comenzaron 2026 con una nota baja, con la media nacional en enero cayendo un 1,4% año tras año, la mayor caída anual desde septiembre de 2023 y el alquiler de enero más bajo desde 2022, según Apartment List. Los alquileres son ahora más de un 6% más bajos que su último pico en 2022.
Los alquileres están cayendo debido al aumento de las desocupaciones. La tasa de desocupación nacional fue del 7,3% en enero, un récord en el índice de Apartment List, que se remonta a 2017. Las unidades también tardan un promedio de 41 días en alquilarse, cuatro días más que en enero de 2025 y otro máximo para el índice.
«Hemos superado el pico del aumento de la construcción multifamiliar, pero una oferta saludable de nuevas unidades todavía está llegando al mercado y chocando con una demanda lenta, lo que hace que las vacantes sigan aumentando», dijo Chris Salviati, economista jefe de Apartment List.
Más de 600.000 nuevas unidades multifamiliares llegaron al mercado en 2024, la mayor oferta nueva en un solo año desde 1986. Esa cifra se redujo a 500.000 en 2025, y se espera que en 2026 se produzcan aún menos, pero aún por encima del promedio.
«El cambio o no de las condiciones del mercado dependerá ahora de la demanda de alquiler, cuyas perspectivas se han vuelto más inestables debido a la debilidad del mercado laboral y la incertidumbre económica general», dijo Salviati.
La creciente demanda de los inversores
Sin embargo, a medida que los fundamentos se debilitan, el interés de los inversores en el sector, tanto del capital privado como de los REIT, se está fortaleciendo. Los multifamiliares lideraron todos los sectores inmobiliarios en las negociaciones de 2025, según Moody’s.
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Mark Franceski, director general de investigación y valores de Zelman & Associates, lo llamó «un conflicto definitorio».
El volumen de transacciones de los últimos 12 meses ha aumentado anualmente durante 14 meses consecutivos, a pesar de que prácticamente no hubo cambios en las tasas de capitalización, según Franceski.
«Todavía creemos que es estable y estable, y las perspectivas a largo plazo son buenas, pero los fundamentos y los inversores señalan lo mismo: debilidad», dijo Franceski.
La Encuesta de sentimiento de inversores multifamiliares de 2026 de Berkadia, que encuestó a 249 inversores para evaluar la actividad de transacciones prevista y las oportunidades dentro del sector en 2026, encontró que el 87 % de los inversores planean ampliar moderada o agresivamente sus carteras multifamiliares en 2026, «lo que demuestra un optimismo cauteloso a pesar de los desafíos actuales».
Además, la mayoría de los inversores (59%) espera un crecimiento moderado del alquiler en el sector multifamiliar este año. A nivel regional, se pronostica que el Sudeste, el Medio Oeste y Texas serán las principales regiones para la inversión multifamiliar, impulsadas por las tendencias migratorias, la asequibilidad y las políticas favorables a las empresas, según la encuesta de Berkadia.
la obra
Entonces, ¿cómo se puede analizar la desconexión entre el aparentemente fuerte apetito de los inversores por poseer apartamentos y los débiles fundamentos de la demanda?
«Están mirando a través de la debilidad de hoy hacia lo que ven como un mejor ambiente mañana», dijo Samuel Sahn, socio gerente y gerente de cartera de Hazelview Investments, una firma con sede en Ontario, Canadá, con 11 mil millones de dólares en activos bajo administración.
«A aquellas entidades privadas que tienen dinero para invertir y están adoptando una perspectiva de cinco a diez años, porque ese es el marco de tiempo que tienen en sus fondos privados, les gusta cómo será el mundo en 2027 y más allá», añadió.
Sahn dijo que un repunte esperado en la formación de hogares y una marcada desaceleración de los inicios de construcción multifamiliar darán en última instancia a los propietarios más poder de fijación de precios tanto para nuevos arrendamientos como para renovaciones.
Franceski, sin embargo, dijo que la ubicación (que es, por supuesto, una variable de inversión en todos los bienes raíces) será mucho más crítica de lo habitual en el próximo ciclo.
«Yo trataría a los mercados (locales) como a las acciones. Es un mercado para seleccionar mercados de la misma manera que lo es el mercado de valores. La gente está hiperconcentrada en las regiones y los mercados», dijo.
Los analistas que analizan la salida de Camden de California también tienen en cuenta las regulaciones estatales.
«Lo positivo es reducir la exposición de un estado fuertemente regulado frente al enfoque de inversión más amplio de CPT en el Sunbelt», dijo Alexander Goldfarb, director general y analista de investigación senior de Piper Sandler.
Eso es exactamente lo que Campo está argumentando, a pesar de que algunos dicen que se sobrecalentó en la última década y ahora está sobreconstruido.
«La estructura regulatoria en Sun Belt es lo que impulsa el crecimiento de Sun Belt. Es favorable a los negocios. Es una población joven, una fuerza laboral altamente calificada», dijo Campo.
Mientras tanto, Franceski ofreció otro ángulo de la obra: alternativas dentro del sector, como residencias para personas mayores y alojamiento para estudiantes. Ambos caen bajo el paraguas multifamiliar y también prevén fuertes tendencias demográficas futuras, especialmente en el sector de viviendas para personas mayores.
«Todo el mundo tiene que vivir en algún lugar. El verdadero foco está en operaciones sólidas y estabilidad más que en una industria en crecimiento», afirmó.
