El aumento de los precios y más transacciones se centran en regiones densamente pobladas y ciudades ESG sigue siendo relevante para las decisiones de inversión, con una tendencia a la baja, los participantes asumen que las transacciones aumentarán tanto en el top 7 como en las ubicaciones secundarias, la propiedad residencial sigue siendo una inversión de capital extremadamente atractiva. La relevancia sistémica, la resiliencia de crisis y la demanda particularmente alta de propiedades residenciales, especialmente en regiones estructuralmente fuertes, indican que la clase de activos continuará siendo importante en el futuro. Los inversores se están volviendo cada vez más activos y no solo se centran en las propiedades centrales, sino que también están buscando propiedades con potencial de apreciación de valor a corto y mediano plazo. Estos son algunos de los hallazgos de la última encuesta de propiedades residenciales realizadas por Cushman & Wakefield, una consultora de propiedades globales, en la que participaron un total de 112 actores del mercado.
Alrededor de la mitad de los participantes eran administradores de activos e inversiones, mientras que los desarrolladores representaron el 14 por ciento, oficinas familiares/particulares para el 11 por ciento, compañías que cotizan en bolsa, compañías de seguros y administradores de fondos para hasta un 5 por ciento cada una. La cartera existente (para desarrolladores de proyectos: unidades residenciales en construcción) varía de algunas unidades a varias decenas de miles de unidades. El 30 por ciento de los encuestados actualmente administran menos de 500 unidades residenciales, mientras que más del 40 por ciento tiene 2.500 unidades o más en su cartera.
Jan-Bastian Knod, Jefe de Asesor de Inversión y Salud Residencial Alemania en Cushman & Wakefield: «El objetivo de la encuesta fue evaluar y clasificar el enfoque actual y futuro, la estrategia y el sentimiento de los inversores. El cambio demográfico, la construcción y los costos de financiación y el aumento de la competencia por el espacio influyen en el mercado de propiedades residenciales más que casi cualquier otro sector de propiedades innovadoras y conceptos residenciales de la vida.
Los inversores se centran en grandes ciudades y regiones densamente pobladas
Jan-Bastian Knod resume las respuestas a la pregunta sobre la clase de activos en relación con el tamaño de la ciudad de la siguiente manera: «Cuantos más habitantes tenga una ciudad, más inversores están interesados en una inversión correspondiente». Los inversores están más interesados en las propiedades existentes en grandes regiones metropolitanas (71%), seguidos de propiedades residenciales de nueva construcción en la misma categoría de ciudad (60%). Solo el 28% invertiría en propiedades en las ciudades más grandes, y solo el 9% en propiedades en ciudades más pequeñas (menos de 50,000 habitantes).
¿En cuál de las siguientes clases de activos invierte su empresa? (Múltiples respuestas posibles)
En consecuencia, las regiones metropolitanas también salieron en la cima cuando se trataba de la cuestión específica de los lugares de inversión más atractivos, siendo Berlín (67%) la única ciudad que atrajo a más de dos tercios de los inversores, seguido de Hamburgo (63%) y Munich (61%), Frankfurt Am Main, Düsseldorf, Colonne, Stuttgart y Leipzig (59%y 32%, 32%). Además, las «ciudades regionales» en Baviera, Baden-Württemberg, Hesse y North Rhine-Westfalia también fueron nombrados como los destinos de inversión más atractivos con valores entre 38% y 20%.
Mejora del valor como objetivo de inversión: la importancia de ESG alta, pero declinando
Los encuestados no solo otorgan importancia a las propiedades centrales de alta calidad, sino que también desean aumentar cada vez más el valor de su cartera durante el período de tenencia. Por lo tanto, el número de inversores con un perfil de riesgo/retorno de Core+ o Value Add está aumentando constantemente. «Mane-to-core es un término que se ha vuelto más atractivo para muchos inversores. Esto implica comprar propiedades de calidad moderada y desarrollarlas en un producto central con la ayuda de las inversiones. El enfoque también está en la estrategia de gestión a ESG, que enfatiza el desarrollo sostenible de la cartera», dice Jan-Bastian Knod. El 41 por ciento de los participantes declaró que el tema de ESG es extremadamente relevante para sus decisiones de inversión, mientras que para otro 35 por ciento es «algo relevante». A pesar de que este porcentaje aún es una gran importancia al tema, la tasa de respuesta para una de estas dos categorías ha caído en un total de 12 por ciento en comparación con la encuesta 2023.
La evaluación de los inversores del desarrollo del mercado muestra un impulso creciente
El 86 por ciento de los participantes esperan que las transacciones en el top 7 aumenten en los próximos 12 meses. El 72 por ciento espera que aumenten las transacciones en ubicaciones secundarias. El 78 por ciento espera un enfoque creciente en cooperaciones y asociaciones. Según los inversores encuestados, los usos residenciales alternativos también obtendrán importancia. Casi el 70 por ciento está de acuerdo en que el enfoque en la micro vivienda y la vida de los estudiantes, así como la vida para personas mayores, continuará aumentando.
En general, los inversores esperan que el mercado inmobiliario residencial se estabilice. Alrededor de la mitad de los encuestados esperan que los precios de compra para las propiedades existentes y de nueva construcción en las 7 principales ciudades aumenten. Casi la mitad de los encuestados también esperan que los precios de compra en ubicaciones secundarias aumenten mínimamente.
Según los participantes, tanto los 7 principales y las ubicaciones secundarias experimentarán un fuerte crecimiento en los alquileres. Se espera que los alquileres en el top 7 aumenten en al menos un 2,5 por ciento en los próximos 12 meses, particularmente para nuevas compilaciones (90 por ciento).
Para las propiedades existentes en el top 7, alrededor del 74 por ciento de los participantes esperan que los alquileres aumenten en al menos un 2.5 por ciento. Para ubicaciones secundarias, el 60 por ciento supone que las rentas para nuevas compilaciones y las propiedades existentes aumentarán en un 2.5 por ciento o más.
Jan-Bastian Knod concluye: «Los resultados de la encuesta confirman en gran medida nuestras propias observaciones: se puede ver una clara estabilización en el mercado inmobiliario residencial. La mayoría de los participantes de la encuesta esperan que el impulso del mercado acelere en los próximos meses con el aumento de la compra y los precios del alquiler».
