Seth Jones tenía una regla para la inversión inmobiliaria: alquilar las casas por 1% o más de su valor. Vendió sus 10 propiedades y puso el dinero en una cartera de fondos cotizados en bolsa. Jones dice que la vida es más fácil sin los dolores de cabeza que vienen con la administración de propiedades.
Este es un ensayo basado en una conversación con Seth Jones, de 36 años, que vive en Port Orange, Florida, a unos 20 minutos al sur de Daytona Beach. Jones comenzó a comprar propiedades de inversión en 2015 y luego comenzó a venderlas en 2020 para poner su dinero en otro lugar. La conversación ha sido editada por longitud y claridad.
Cuando era más joven, leí libros como «Papá rico, Pobre papá» y «The Millionaire Real Estate Investor». Eso es todo lo que quería hacer.
Cuando dejé el ejército a los 22 años, lo primero que hice fue conseguir un trabajo como agente inmobiliario porque pensé que me ayudaría a convertirme en un inversor.
Mi esposa y yo nos mudamos a Port Orange, Florida, en 2013 para estar más cerca de sus padres. Rápidamente me di cuenta de que Florida estaba saturada de agentes. Incluso en aquel entonces, solo había un pequeño número de corredores hipotecarios realmente buenos. Entonces pivoté.
Tomó un tiempo porque tuve que desarrollar las credenciales correctas. Me convertí en un banquero personal con un banco regional y trabajé allí durante aproximadamente un año y medio. Finalmente, me convertí en el gerente de sucursal. Todo el tiempo, estaba trabajando en mis licencias para convertirme en un corredor de hipotecas.
Durante años, mi esposa y yo estábamos hiper-centrados en ahorrar dinero. Mi esposa es maestra y vivimos solo de su salario. Todos mis ingresos entraron en ahorrar para comprar propiedades. Casi nunca comimos y nunca fuimos a los bares. Mi fe es realmente importante para mí, así que pasé mucho tiempo con las personas en la iglesia, lo que lo hizo más fácil. Muchas personas en la iglesia viven bastante simplemente, por lo que tampoco hicimos muchas cosas socialmente ni en los viajes.
El objetivo era llegar a 100 puertas. Ese fue todo mi enfoque. Solo quería construir un negocio inmobiliario que eventualmente me apoyara a mí y a mi familia, y quería hacerlo lo más rápido posible.
No compré mi primera propiedad hasta 2014. En realidad eran dos, cada una con tres habitaciones por debajo de $ 60,000. Pude pagar un 15% de baja.
Creé una regla para guiar mi estrategia de inversión inmobiliaria
Soy muy conservador por naturaleza. Los fundamentos siempre me han importado.
Me ha sido frustrante que después de 2008, muchas personas desarrollaron una mentalidad de que los bienes inmuebles simplemente no tienen valor.
Desarrollé una regla como corredor hipotecario que a menudo llamo la regla del 1%. Es muy simple, matemáticas de la napa. Cuando miro una propiedad, lo primero que busco es si el alquiler mensual que puedo cobrar es mayor al 1% del valor de la casa. Entonces, en una propiedad de $ 100,000, ¿puedo alquilarla por $ 1,000 por mes? En una propiedad de $ 200,000, ¿puedo alquilarla por $ 2,000 por mes?
No es irreclad y no siempre hace ni rompe una compra. Pero lo uso como una guía y para un análisis rápido de un acuerdo.
Después de las dos primeras propiedades, pude crecer bastante rápido. En 2018, abrí mi primera corredora hipotecaria, que aumentó mis ingresos y nos dio más recursos para invertir. Para 2019, pude apuntar a propiedades de mayor calidad en los principales distritos escolares.
Mi décima y última compra fue una propiedad en Lexington, Carolina del Sur, que compré por $ 138,000 en febrero de 2020. En ese momento, me di cuenta de que había estado concentrando todo mi riesgo en Florida. Comencé a preocuparme por los impactos de un gran huracán y quería diversificar mi cartera fuera del estado.
Al hacer mi investigación, el oeste de Carolina del Sur parecía bastante aislado de los desastres nacionales, y encontré un buen distrito escolar en Lexington.
Terminé con una cartera de 10 propiedades.
El boom de bienes raíces covid me preocupó y salí
En el mundo de la inversión inmobiliaria, todos solían hablar sobre el flujo de efectivo.
En algún momento alrededor de 2019, noté un cambio de enfoque. Escucho muchos podcasts financieros, y escuché que el enfoque de todos cambia de orientación orientada a la flujo de efectivo a la apreciación. Así es como nunca he mirado las ofertas de suscripción.
Al comienzo de Covid, anticipé que los valores de las propiedades iban a ser estresados y potencialmente disminuiría. Obviamente, sucedió lo contrario.
Vi las cosas despegar. No estaba seguro de lo que iba a suceder en el futuro, pero los fundamentos comenzaron a cambiar. Utilicé Reventure, un agregador de datos para bienes raíces, bastante extensamente. Extrae datos de muchas fuentes diferentes, y rastrearía las relaciones de precio a alquiler para el mercado local.
Para los valores de las propiedades, he usado todos los sitios web, pero prefiero Redfin. Me parece que es el más preciso, y me gusta la función donde puede ver ventas comparables.
Vendí dos propiedades en 2019, tres en 2020, tres en 2021, una en 2022 y una en 2023. La mayor apreciación fue una casa que compré por $ 190,000 que pude vender por $ 500,000.
Puse todos nuestros recursos en activos líquidos: una cartera de fondos de cambio de intercambio múltiples diversificados de acciones fundamentalmente sólidas (SCHD), oro (IAU), bonos del Tesoro a largo plazo (SCHQ) y Tesoro a corto plazo (SCHO).
No me arrepiento, y creo que seré reivindicado una vez que tengamos algún tipo de corrección.
Tengo personas que me dicen que soy un idiota por vender mis propiedades. Piensan que podrían haber hecho 10 veces lo que hice en los bienes raíces.
Creo que los bienes raíces son una gran herramienta para generar riqueza, pero también es cierto que los fundamentos importan. Hay una diferencia significativa en mi espacio de cabeza proveniente de no ser dueño de bienes raíces. Desde una perspectiva de responsabilidad, no tengo preocupaciones externas. Nadie va a lastimarse. No estoy tratando con llamadas telefónicas a altas horas de la noche.
Todavía hay estrés en el comercio de acciones y acciones. No ves un ticker en una casa subiendo y bajando todo el tiempo, pero la vida es mucho más simple.
