Un arrendador australiano ha revelado que está «galivante» en todo el mundo en el centavo de sus inquilinos, pero dice que se debe a algunos movimientos inteligentes en el mercado inmobiliario.
El jugador de 38 años reveló que se obtiene $ 100,000 en ganancias cada año de una sola propiedad, atribuyéndola a un «momento de bombilla» que le hizo darse cuenta de cómo hacerse rico como inversor.
Es dinero que Steve Palise gana además de su trabajo diario y dinero adicional ganado de otras tres propiedades de inversión, y el padre de uno agrega que tiene $ 5 millones en inversiones inmobiliarias totales.
La cartera le permite «concentrarse en proyectos de pasión», reducir sus horas de trabajo a «a tiempo parcial» y viajar, dijo Palise, y agregó que comenzó a comprar propiedades mientras ganaba $ 70,000 al año.
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“Quiero vivir ahora. Me gusta Gallivant en todo el mundo … el objetivo con la propiedad era poder pasar más tiempo haciendo las cosas que quiero «.
Palise dijo que su cartera estaba estructurada de manera diferente a muchos otros propietarios, ya que abandonó las propiedades residenciales a favor de las propiedades comerciales de alto rendimiento.
La joya en su corona de inversión es una propiedad comercial que compró en el suburbio de Brisbane de Regents Park.
Compró el pequeño centro comercial por alrededor de $ 3 millones y, con ocho inquilinos, obtiene $ 100,000 en ganancias netas después de que se pague sus pagos hipotecarios y otros gastos.
«Lo mejor del comercial es que los inquilinos pagan todos los gastos … podré pagar la propiedad en siete años», dijo, señalando que esto era en gran parte porque usó un depósito del 50 por ciento.
Este depósito se colocó con fondos que obtuvo al vender cinco propiedades residenciales que había tenido anteriormente: casas que adquirió a través de una mezcla de inteligencia y tiempo de propiedad.
Su cartera de propiedades residenciales en su pico comprendía nueve casas, la mayoría de las cuales se compraron a través de un proceso de apalancamiento: eliminar el capital en las propiedades de alto crecimiento a través de acuerdos de refinanciación para financiar los costos iniciales de las nuevas compras.
Palise dijo que pudo hacer esto debido al éxito de su primera compra y las lecciones que aprendió.
La primera inversión y las compras tempranas
Palise, con sede en Sydney, realizó su primera propiedad de propiedad de inversión en 2012 mientras trabajaba como graduado de ingeniería mecánica con $ 70,000 al año.
«Era un pobre estudiante de Post Uni, pero quería hacer algo», dijo.
La mayor parte de Sydney estaba fuera de los límites para él debido a los altos precios, por lo que compró lo que podía pagar: una pequeña casa en Blacktown por $ 230,000. Usó un depósito del 10 por ciento.
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El valor aumentó a $ 300,000 dentro de un año. «Ese fue mi momento de bombilla», dijo Palise. «Había coincidido con ingresos de un año con solo ser dueño de una hoja de papel».
Su éxito con esa compra lo alentó a sumergirse aún más en las estrategias de inversión inmobiliaria y consumió tantos libros de inversión, podcasts y otras fuentes de conocimiento que pudo.
Durante años posteriores, el Sr. Palise siguió su primera compra con otras compras en las ciudades de NSW de Forster, Tamsworth y Katoomba, dos propiedades en el área de Logan de Brisbane, otra en la Hill de Constitución de Sydney y una propiedad de Cairns barata que pagó en efectivo.
Explicó que los bancos continuaron permitiéndole refinanciar sus préstamos y realizar nuevas hipotecas porque las rentas de estas propiedades cubrían la mayoría de los costos de la hipoteca.
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«Pude comprar sin dinero mediante el uso de capital de propiedades anteriores», dijo.
El apalancamiento vino con riesgos, admitió. «Si no sabes lo que estás haciendo, las pérdidas se magnifican … pero cuando comienzas, es la mejor manera de crecer».
Un cambio en la estrategia
Los ingresos del Sr. Palise aumentaron gradualmente a medida que obtuvo más experiencia profesional como ingeniero, pero su inversión golpeó un problema hace siete años cuando se divorció y tuvo que dividir su cartera en dos.
Esto lo alentó a reevaluar sus inversiones. “En los últimos cuatro años, decidí que no quería ser el tipo con 100 propiedades. Solo necesitaba unos cientos de grandes al año para hacer lo que amo ”, dijo.
Su estrategia pasó de acumular múltiples propiedades residenciales a centrarse en activos comerciales de alto valor.
Y así, el año pasado vendió cinco propiedades para financiar el centro comercial del vecindario de 3.500 metros cuadrados en Regents Park, Brisbane.
El apelación de la propiedad comercial
A diferencia de las inversiones residenciales, las propiedades comerciales ofrecen arrendamientos a largo plazo y un mayor flujo de efectivo, si se gestiona correctamente, dijo Palise.
Su centro comercial, que alberga un FoodWorks, Laundromat y Cafe, está ubicado estratégicamente cerca de las escuelas con poca competencia en un radio de 1.2 km.
“La probabilidad de que los ocho inquilinos se vayan a la vez es baja. Incluso si solo está medio ocupado, no tendré que preocuparme «.
Palise agregó que la captura era que las inversiones comerciales requerían mucha más diligencia debida en comparación con las propiedades residenciales.
Su traslado a la inversión comercial fue ayudado por un cambio de carrera de la ingeniería al sector inmobiliario y ahora trabaja cuatro días a la semana como agente de un comprador con conocimiento interno de las ventas inmobiliarias.
“Comercial en el papel es mejor funcionar con el flujo de efectivo, pero ingresar al comercial es en realidad la parte difícil. Hay mucho más que puede salir mal «.
La mentalidad de redacción
A pesar de tener una cartera de $ 5 millones, el Sr. Palise ha reducido deliberadamente sus tenencias, centrándose en el flujo de efectivo en lugar de la acumulación de activos.
“La mayoría de la industria está obsesionada con grandes números, poseer $ 20 millones en propiedades. Pero, ¿cuál es el punto si está atrapado trabajando con la deuda del servicio? «
Explicó que vendiendo sus propiedades residenciales y comprar un gran activo comercial le proporcionó un fuerte crecimiento de los ingresos sin el estrés de alto mantenimiento y deuda.
Todavía posee algunas propiedades residenciales, pero planea venderlas a favor de la propiedad industrial múltiple, su última inversión planificada.
«Después de un acuerdo comercial más, he terminado», dijo. «Estoy feliz con el lugar donde estoy».
Su enfoque ahora está en disfrutar de la vida en lugar de cultivar constantemente su patrimonio neto. “Hay un punto de inflexión en el que más dinero no cambia su estilo de vida. He llegado a ese punto. Prefiero ser libre que los números de persecución «.
Para los aspirantes a inversores, su consejo es claro: “El flujo de efectivo es el rey. Y no solo invierta por riqueza, invierta por la vida que realmente desea «.
