Hay una variedad de formas de poner su dinero a trabajar, y cómo elige invertir depende de factores como su tolerancia al riesgo y objetivos.
Comprar bienes raíces viene con sus desafíos únicos y, a menudo, requiere una gran parte de efectivo por adelantado, pero ha demostrado ser un constructor de riqueza para un puñado de inversores que ha hablado Insider Business Insider.
Lo que les gusta a los inversores inmobiliarios de poseer propiedades es que abre la puerta a ganar dinero de múltiples maneras.
«El índice S&P 500 ha aumentado, en promedio, 11% -12% por año durante los últimos 100 años», dijo a Business Insider James Berkley, quien pasó gran parte de su carrera en Wall Street antes de la transición a los bienes raíces. «Con los bienes raíces, puedes volar esos retornos porque hay cuatro formas en que puedes ganar dinero».
Y uno es fácil de pasar por alto, dicen cuatro inversores.
Apreciación apalancada: usar el dinero de otras personas para aumentar los retornos y construir equidad
Entre las muchas formas de desarrollar riqueza a través de la inversión inmobiliaria, la apreciación apalancada es «la más grande», dijo Berkley, quien ganó suficiente dinero de bienes raíces para dejar su trabajo financiero.
Los bienes raíces pueden apreciarse en valor como otras inversiones, pero un beneficio importante de financiar acuerdos inmobiliarios es que puede pedir prestado mucho dinero (de un banco o prestamista hipotecario) para comprar el activo, pero no tiene que compartir nada de la apreciación con su prestamista.
Berkley da el ejemplo de dos compradores de viviendas diferentes que planean comprar una casa de $ 1 millón, y ambos tienen $ 1 millón para gastar. La persona A quiere comprar en efectivo, mientras que la persona B quiere reducir el 10% y pedir prestado el otro 90%. Eso significa que la persona A está pagando $ 1 millón por adelantado y pidiendo prestados $ 0, mientras que la persona B está pagando $ 100,000 por adelantado y pidiendo prestados $ 900,000.
Si la casa sube un 10% en valor, ahora vale $ 1.1 millones, lo que significa que la persona A ha obtenido un rendimiento del 10% (puso $ 1 millón y ahora tienen $ 1.1 millones). La persona B también ganó $ 100,000, pero dado que solo redujo $ 100,000, hicieron un retorno del 100%.
La persona A solo puede permitirse comprar una casa de $ 1 millón, pero la persona B puede comprar 10 $ 1 millón de viviendas y controlar la propiedad por un valor de $ 10 millones. Si todas esas casas aumentan un 10%, la persona B gana $ 1 millón, mientras que la persona A solo ha ganado $ 100,000.
«Ese es el poder de usar el dinero de otras personas, y así es como realmente te enriquecen», dijo Berkley. «El banco no requiere que comparta las ganancias con ellos, por eso siempre trato de aprovechar tanto como sea posible. Pero debe asegurarse de que tenga un flujo de efectivo significativo para cubrir los pagos de su deuda, de lo contrario se mete en problemas».
No toda la deuda es mala, agregó: «Es malo si la usas en tu tarjeta de crédito. Pero no es malo en los bienes raíces, siempre que tengas flujo de efectivo».
Jeremy Barker, quien compró su primera propiedad por $ 3 millones con solo $ 30,000 de su propio dinero, está de acuerdo.
«El dinero que el banco pone es irrelevante. Lo que importa es cuánto tienes que poner personalmente», dijo, proporcionando su propio ejemplo: «Compras una casa por $ 200,000 y la vendes por $ 300,000. ¿Qué te dicen tus amigos?» Hice $ 100,000 «. Me parece bien.»
Pero supongamos que solo pone un 10% en la propiedad, por lo que está fuera de bolsillo $ 20,000, agregó. Eso significa: «Tomaste $ 20,000 y lo convertiste en $ 100,000. Usted 5 veces tuve tu dinero».
Cuanto más bajo pueda mantener la cantidad de dinero que está poniendo personalmente, «cuanto más alto sea el múltiplo», dijo. El rompecabezas para resolver se convierte en: «¿Cuánto tienes que venir personalmente a la mesa para obtener el activo que te da el regreso que estás buscando?»
Evitar la ‘equidad perezosa’
«Eley Money» es esencialmente dinero que no funciona para usted, dinero que tiene en una cuenta bancaria que gane casi nada en interés, por ejemplo.
El concepto también se aplica a los bienes raíces. Los inversores financieramente independientes Letizia Alto y Kenji Asakura, quienes construyeron una cartera de alquileres para darse la opción de reducir sus exigentes trabajos de médicos, se refieren a ella como «equidad perezosa». Es la parte de una propiedad que posee la que no está generando una gran devolución.
Si bien la equidad en una propiedad tiende a aumentar con el tiempo debido a la apreciación y pagar su hipoteca, su rendimiento generalmente no mantiene el ritmo.
Dan un ejemplo en su blog: suponga que compra una propiedad de $ 100,000 con un 25% de baja y que la propiedad procede al flujo de efectivo $ 4,000 al mes. Eso significa que su retorno sobre el capital (ROE) es del 16% ($ 4,000/$ 25,000).
Digamos que paga la hipoteca por 10 años y su capital crece de $ 25,000 a $ 50,000. Suponiendo que su flujo de efectivo sigue siendo el mismo, su nueva ROE es del 8% ($ 4,000/$ 50,000).
Pero digamos que la propiedad también ha apreciado su valor en $ 50,000 durante esa década. Eso pone su ROE en 4% ($ 4,000/$ 100,000).
En resumen, su dinero no funciona tan duro como lo fue cuando compró la propiedad por primera vez.
Para evitar el patrimonio perezoso, tiene algunas opciones: vender y actualizar a una propiedad más cara que fluya mejor en efectivo a través de un intercambio 1031, lo que le permite dejar de lado los impuestos sobre las ganancias de capital o hacer un refinanciamiento de efectivo, lo que le permite embolsar dinero si su hogar ha aumentado en valor desde que lo compró. Estas estrategias requieren tiempo y dinero, por lo que querrá considerar cuán importante o sin importancia es la equidad perezosa para usted.
«Algunas personas no pueden soportar la idea de ser aprovechados (estar más endeudados y tener menos capital) y quieren pagar sus préstamos lo más rápido posible. Sin embargo, el costo es un mayor rendimiento de la capital y el crecimiento más lento», explicó la pareja. «Si su objetivo es lograr la libertad financiera lo más rápido posible, entonces querrá ser más apalancado y deshacerse de la equidad perezosa lo antes posible».
Eso es lo que hace Berkley.
«Si tengo demasiado capital perezoso en la propiedad, quiero sacar ese dinero y ponerlo a trabajar comprando otra propiedad para aumentar mi flujo de efectivo general», dijo. «Una propiedad financia otra. Es una bola de nieve. Sigues rodando la pelota cuesta abajo».
