El mercado de inversiones inmobiliarias alemanas registró un volumen de transacción de € 34.3 mil millones en 2024. En comparación con 2023, esto refleja un crecimiento del 21 por ciento. A € 12.4 mil millones, el último trimestre de 2024 superó el de 2023 en un 52 por ciento, y en un 69 por ciento de trimestre a trimestre. La vivienda multifamiliar (más de 50 unidades) que representaron una participación de alrededor de una cuarta parte del volumen general mantuvo su lugar como la clase de activos más fuerte, seguida de cerca por las propiedades logísticas (23 por ciento). Las propiedades minoristas tomaron una participación del 18 por ciento y estaban marginalmente por delante de la oficina (17 por ciento), junto con las propiedades de hotel y atención médica que se establecieron en todo el nivel de año y más de año (cuatro y tres por ciento respectivamente). Además, 2024 volvió a ver ofertas significativamente más a gran escala. Con 17 mil millones de euros, aproximadamente la mitad del volumen general fue atribuible a transacciones por encima de la marca de € 100 millones (en 2023, esta cifra registró solo 11 mil millones de euros). Este volumen fue atribuible a 72 transacciones a gran escala: en 2023, solo hubo 45. Estas son las conclusiones sacadas en un análisis actual preparado por la compañía global de servicios de bienes raíces comerciales CBRE.
«Tenemos un rally muy dinámico de fin de año detrás de nosotros, que marca el comienzo de un nuevo ciclo en el mercado de inversiones. La confianza de los inversores está creciendo gracias a un entorno de tasa de interés atractivo y, en consecuencia, una mayor previsibilidad con los planes de negocios», dice Kai Mende, CEO de CBRE Alemania.
«Actualmente se está un fuerte impulso de las políticas monetarias. Si bien, desde el punto de vista del inversionista, las tasas de interés se han vuelto más atractivas nuevamente, la mayoría de los inversores se han ajustado a un entorno más largo para los más largos. Por lo tanto, los planes conservadores coinciden con condiciones de marco más positivas, lo cual es un buen punto de partida para el mercado de inversiones inmobiliarias», explica el Dr. Jan Linsin, Jefe de Investigación en CBRE Alemania.
Inicio de compresión de rendimiento moderado
Mientras tanto, el proceso de reproducción que comenzó en 2021 en el segmento central en todas las clases de activos ha llegado a su fin, y los signos apuntan a un inicio de una compresión de rendimiento moderada. Este inicio se observó en el segmento de propiedades de la calle principal (expresada como un promedio de las 7 principales ciudades, 0.2 puntos porcentuales a 4.6 por ciento en comparación con el tercer trimestre de 2024), en parte en el segmento de la oficina (0.2 porcentaje porcentual en Berlín y Munich a 4.8 y 4.6 por ciento respectivamente) y con propiedades de logística (área de mercado de Berlin, aparte de 0.1 puntos porcentuales a 4.4 por ciento). Sin embargo, los principales rendimientos de bienes raíces del operador, como hoteles y propiedades de atención médica, se han mantenido estables por el momento. «En el momento actual, muchos segmentos de bienes raíces ofrecen precios de entrada favorables, particularmente en combinación con la anticipación de la compresión de rendimiento leve en curso en la primera mitad del año. Sin embargo, todas las clases de activos muestran polarización como, en el caso de las propiedades que no son de procedimientos, el mercado continuará viendo la disminución de los valores de capital en el curso de 2025 también», dice Mendre en anticipación.
Una comparación con los rendimientos inmobiliarios muestra lo siguiente: el rendimiento de Bundds a 10 años se estableció en 2.43 por ciento al final de 2024 (un aumento de 0.24 puntos porcentuales por encima de la cifra publicada al comienzo de 2024), el intercambio de euros a cinco años llegó a 2.2 por ciento (bajo 0.21 puntos porcentuales) y el swap de 10 años a 2.32 por ciento (puntos porcentuales porcentuales de 0.15 años). «Invertir en bienes raíces se está volviendo cada vez más atractivo en el entorno de tasa de interés actual. Esto también se ve confirmado por nuestras discusiones con inversores institucionales que siguen convencidos del mercado alemán y están preparados para pagar precios algo más altos nuevamente en el procedimiento de licitación, lo que a su vez ha provocado la recuperación del mercado reciente. El rendimiento de la compresión en el segmento principal es probable que continúe en la mayoría de las clases de actos como los avances del año».
Top 7 mercados más importantes
La proporción de las 7 ubicaciones principales en el volumen general ha aumentado significativamente nuevamente. En 2024, esta participación se situó en un 46 por ciento, que es nueve puntos porcentuales más que en 2023. Con poco menos de € 6 mil millones, la mitad de los cuales en la inversión residencial, Berlín continuó en primer lugar, con un 37 por ciento más invertido que en el año anterior. El volumen de transacción aumentó aún más significativamente en Munich que ocupó el segundo lugar, un 57 por ciento a un buen € 3 mil millones. Con 2.300 millones de euros, Hamburgo ocupó el tercer lugar, obteniendo un 41 por ciento más que en 2023, seguido de Frankfurt AM Main con poco menos de € 1.6 mil millones (un 104 por ciento más). Se invirtieron más de mil millones en las dos ciudades de Renania de Düsseldorf (€ 1.4 mil millones, un 155 por ciento más) y Colonia (€ 1.100 millones, un 44 por ciento más). El mercado de inversión inmobiliaria de Stuttgart fue solo para mantener una disminución del 28 por ciento a alrededor de € 400 millones.
Los administradores de activos y fondos obtuvieron ganancias
Los compradores netos más fuertes demostraron ser administradores de activos y fondos que invirtieron casi 2.900 millones de euros más de lo que vendieron. Fueron seguidos por empresas con un saldo positivo de 1.400 millones de euros. Los bienes inmuebles abiertos y los fondos especiales también produjeron un saldo positivo (€ 284 millones). En este caso, sin embargo, los fondos especiales optaron más por la compra, en lugar de los fondos mutuos abiertos que estaban más esperados de vender debido al entorno actual. Al mismo tiempo, los inversores internacionales destacaron significativamente más fondos para la inversión nuevamente en comparación con 2023. En términos absolutos, su volumen de inversión aumentó en un 26 por ciento, elevando su participación en dos puntos porcentuales a 42 por ciento. El grupo de inversores internacionales más sólidos consistió en administradores de activos y fondos, junto con compañías inmobiliarias/REIT cotizadas. Los jugadores de otros países europeos fuera de Alemania fueron particularmente activos en el mercado de inversiones inmobiliarias alemanas.
Perspectiva para 2025
«Hay señales de que el impulso positivo del cuarto trimestre de 2024 continuará en 2025. Un volumen de transacción de hasta 40 mil millones de euros en el mercado de inversiones inmobiliarias de Alemania es posible durante todo el año», dice Mende. «La gestión activa de activos será decisiva para el éxito de las inversiones inmobiliarias. Aquellos que conocen los entresijos del negocio inmobiliario pueden esperar un buen año».
«El año 2025 será una de las oportunidades de inversión, aunque la economía, especialmente en Alemania, enfrenta enormes desafíos, tanto estructurales como económicos. Sea como sea, las elecciones parlamentarias de Alemania en febrero también dan lugar a grandes esperanzas de reiniciar la economía del país y realinear el» modelo comercial de Alemania en Alemania «, explica Linsin.
*Además del volumen de transacciones, se registraron apuestas minoritarias de € 278 millones. Las transacciones financieras no están incluidas.
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