Atlas europeo de inversiones: ampliación de la senda de recuperación y oportunidades estratégicas en diversos sectores
Según el último Atlas de Inversión Europea de Cushman & Wakefield, las mejores condiciones crediticias, una mayor liquidez y señales macroeconómicas positivas más claras están abriendo nuevas oportunidades estratégicas para los inversores. Los enfoques estructurados y defensivos ofrecen oportunidades atractivas en todos los sectores.
El indicador de posicionamiento cíclico de Cushman & Wakefield, el TIME Score, aumentó de 3,0 en el primer trimestre de 2025 a 3,2 en el tercer trimestre de 2025. Este aumento subraya el punto de inflexión en el mercado de inversión europeo y la recuperación cada vez mayor en todos los sectores. La logística, el comercio minorista y los hoteles en particular siguen estando en el «punto óptimo» para la inversión gracias a unos sólidos indicadores operativos y una creciente demanda. Los precios de alquiler y la absorción de espacio se mantienen estables para las propiedades de oficinas premium que cumplen con ESG, mientras que las carteras en ubicaciones periféricas con déficits de calidad y servicios enfrentan desafíos estructurales.
El Índice de Valor Razonable, también parte del Atlas, muestra que el 78% de los mercados encuestados están infravalorados. Ningún mercado se considera sobrevaluado; la dispersión resalta numerosas, aunque selectivas, oportunidades. La logística encabeza la lista de oportunidades de mercado, respaldada por sólidos fundamentos.
La recuperación está impulsada en gran medida por la disponibilidad y la voluntad de asignar capital de deuda. Los prestamistas vuelven a estar activos en nuevos negocios y están utilizando la refinanciación y la reestructuración para aumentar la liquidez, asegurar la participación de mercado y establecer nuevos precios de compensación. La mayor competencia está reduciendo los márgenes entre clases de activos y perfiles de riesgo, mientras que las estructuras flexibles de los financistas nuevos y establecidos están permitiendo el acceso al capital y transacciones más rápidas.
Simon Jeschioro, director de Mercados de Capitales de Alemania y Asesoría de Inversiones de Cushman & Wakefield: «Con tipos EURIBOR a corto plazo de alrededor del 2% y swaps a largo plazo entre el 2,4% y el 2,8%, el entorno de tipos de interés se ha relajado notablemente. Este entorno de mercado menos volátil respalda la inversión en bienes raíces, ya que los inversores pueden planificar mejor y alcanzar sus objetivos de rentabilidad con costes de capital estables».
Alemania: Aumenta el volumen de transacciones, los nuevos fondos especiales se centran en la logística y el sector residencial
Alemania sigue infravalorada en todos los mercados y sectores y está mostrando signos de un incipiente cambio en el ciclo de inversión. Tras un volumen de transacciones comerciales de 22.400 millones de euros el año anterior y 16.100 millones de euros en los tres primeros trimestres de 2025, Cushman & Wakefield prevé un crecimiento de hasta 24.000 millones de euros para el conjunto del año. Por tanto, la recuperación continúa y es probable que se fortalezca aún más en 2026, alcanzando entre 25.000 y 30.000 millones de euros. Tanto los inversores nacionales (53% de cuota en los tres primeros trimestres) como los inversores internacionales (47%) están aprovechando la situación de tipos de interés estabilizados y las atractivas primas de riesgo para aprovechar una vez más las oportunidades.
Alemania se está beneficiando en particular de la alta demanda de espacio para oficinas modernas en ubicaciones centrales, donde los alquileres preferenciales se mantienen estables y la escasez favorece las estrategias de valor agregado. Al mismo tiempo, la demanda de espacio logístico está aumentando, impulsada en parte por la inversión gubernamental en defensa e infraestructura. Cushman & Wakefield Research identificó un total de 16 fondos especiales alemanes con un volumen previsto de hasta 5.950 millones de euros entre el cuarto trimestre de 2024 y el tercer trimestre de 2025, que pretenden invertir principalmente en logística (2.550 millones de euros) y residencial (1.900 millones de euros). Los rendimientos de distribución previstos del 4-6% están muy por encima del tipo de interés libre de riesgo y reflejan el atractivo del mercado. Los inversores institucionales tienen cada vez más confianza: la recaudación de fondos para el sector inmobiliario comercial europeo ya había alcanzado los 20.000 millones de euros en agosto de 2025 y es probable que aumente a 30.000 millones de euros para todo el año, un claro punto de inflexión en comparación con las caídas de años anteriores.
Simon Jeschioro comenta sobre la evolución del mercado alemán: «En general, el nuevo ciclo del mercado está surgiendo en un entorno en el que las inversiones inmobiliarias están recuperando su atractivo, aunque con mayor selectividad y diferenciación regional. Las perspectivas positivas también se reflejan en la creciente confianza de los inversores institucionales. Especialmente los fondos especiales se centran una vez más en las clases de activos residenciales y logísticos. Además, los fondos especiales también vuelven a ver muy buenas oportunidades de entrada, aunque de forma selectiva, en propiedades de oficinas».
Europa en alza: el capital de deuda impulsa las transacciones, la atención a la calidad fortalece la rentabilidad y la confianza
Con la reducción de los diferenciales entre oferta y demanda y la mejora de la liquidez, es probable que también aumenten los volúmenes de transacciones en Europa. Cushman & Wakefield espera que la selectividad y el enfoque en la calidad conduzcan a un desempeño superior al promedio. Los inversores están alineando sus estrategias con la rentabilidad principal, la diversificación y los activos premium que cumplen con los criterios ESG, sin dejar de ser flexibles para aprovechar las oportunidades sectoriales y geográficas. La combinación de tasas de interés estabilizadas, creciente confianza institucional y actividades de fondos especializados hacen del mercado alemán un motor clave de la recuperación europea. Las clases de activos residenciales y logísticos están especialmente en el centro de atención, mientras que los espacios de oficinas en ubicaciones privilegiadas siguen prometiendo rentabilidades estables.
David Gingell, codirector de Asesoría de Deuda en EMEA de Cushman & Wakefield: «El capital de deuda está liderando el ciclo de recuperación entre 12 y 18 meses. Los prestamistas están intensificando la competencia, comprimiendo los márgenes y aumentando la liquidez; por lo tanto, el capital de deuda es el motor clave de las transacciones inmobiliarias europeas».
David Hutchings, director de estrategia de inversión, mercados de capitales de EMEA en Cushman & Wakefield: «La recuperación está en marcha, la confianza está regresando y los inversores están ajustando sus estrategias. La recaudación de fondos se está recuperando nuevamente: los gestores ofrecen mandatos de ingresos seguros y aumentan su flexibilidad a través de enfoques diversificados e intersectoriales. El capital central está regresando con cautela, con una estrategia de precios disciplinada y un enfoque en la calidad de las carteras y ubicaciones. Es probable que esta recuperación impulsada por el sentimiento se fortalezca hasta 2026. En un contexto de compresión de rendimientos, los compradores siguen siendo conscientes de los precios».
Notas: El índice de valor razonable de Cushman & Wakefield proporciona a los inversores información sobre el atractivo relativo de los precios actuales en los mercados inmobiliarios de oficinas, comercio minorista y logística de primera calidad en toda Europa. El índice oscila entre 0 y 100; un valor cercano a 100 indica rendimientos atractivos (infravalorados), mientras que valores cercanos a cero indican rendimientos insuficientes (completamente valorados).
La puntuación TIME de Cushman & Wakefield (Timing Investment Market Entry/Exit) utiliza datos históricos del mercado inmobiliario e indicadores económicos para evaluar el posicionamiento cíclico actual del mercado inmobiliario comercial y señalar las condiciones y direcciones. Varía de 1 (contracción) a 5 (expansión), y los valores más altos indican condiciones más favorables para la inversión.
