Los crecientes precios de las propiedades en los centros urbanos de Japón han provocado una ola de compras de condominios o apartamentos por parte de inversores individuales que buscan beneficiarse de los ingresos por alquileres o reventas.
Los préstamos bancarios que financian este tipo de empresas se han disparado a un nivel récord de alrededor de 29 billones de yenes (190 mil millones de dólares).
Sin embargo, la tendencia inversora no está exenta de riesgos. Y algunas señales preocupantes están empezando a aparecer.
Pero por ahora, muchas personas siguen subiéndose a la ola, incluido un trabajador autónomo de 39 años de Narashino, prefectura de Chiba.
En marzo, compró un edificio de apartamentos de 38 años en Hanyu, una ciudad de 52.000 habitantes en el noreste de la prefectura de Saitama, por unos 26 millones de yenes.
Para financiar la compra, obtuvo un préstamo de inversión en bienes raíces de 20 millones de yenes con un plazo de pago de 35 años y una tasa de interés anual del 4 por ciento.
Su camino hacia la inversión inmobiliaria comenzó hace dos años, cuando dejó su trabajo como funcionario. El nacimiento de su hijo despertó el deseo de un estilo de vida más flexible.
«No quiero trabajar todo el tiempo. Quiero estar en casa y ver crecer a mi hijo», reflexionó.
Después de experimentar con el comercio de acciones y las inversiones en energía solar, recurrió al sector inmobiliario y comenzó a buscar listados en línea en busca de oportunidades prometedoras.
Los altos precios de Tokio lo empujaron a ampliar su búsqueda, lo que lo llevó al listado en Hanyu: un edificio de apartamentos de cuatro unidades ubicado a 15 minutos a pie de la estación de tren más cercana. Cada unidad es un 1DK (un dormitorio con cocina comedor).
Al alquilar cada unidad a 42.000 yenes al mes, puede obtener un ingreso anual estimado de aproximadamente 1 millón de yenes después de los pagos del préstamo. A partir de ahora, las cuatro unidades están completamente ocupadas, lo que marca un comienzo exitoso para su nueva empresa.
Confía en que los precios inmobiliarios seguirán aumentando. Con una estrategia de compra y venta de múltiples propiedades a lo largo del tiempo, espera adquirir eventualmente un apartamento de nueva construcción en Tokio.
“Quiero llegar a ser como el ‘warashibe choja’ (millonario de paja)”, dijo, refiriéndose al clásico cuento popular japonés de un hombre humilde que se vuelve rico a través de una serie de intercambios afortunados, comenzando con un solo pedazo de paja.
TIPOS DE INTERÉS VARIABLES
Los préstamos de inversión en bienes raíces están diseñados para comprar condominios y edificios de apartamentos de nueva construcción o de segunda mano destinados a obtener ingresos por alquiler o reventa.
Se dirigen específicamente a adquisiciones de propiedades impulsadas por inversiones, a diferencia de los préstamos para vivienda que normalmente se utilizan para financiar residencias personales.
Mientras que alrededor del 80 por ciento de los propietarios optan por hipotecas a tasa variable, la mayoría de las cuales tienen tasas de interés anuales inferiores al 1 por ciento, los préstamos de inversión inmobiliaria conllevan costos significativamente más altos.
Según una fuente del sector bancario, los tipos variables de estos préstamos de inversión suelen oscilar entre el 3 y el 5 por ciento.
El impulso del sector se refleja en los datos del Banco de Japón.
En junio, los préstamos bancarios pendientes a “individuos dedicados a operaciones de alquiler de viviendas”, una categoría alineada con los préstamos de inversión inmobiliaria, alcanzaron un récord de 28,9 billones de yenes.
Los nuevos préstamos para tales inversiones de capital totalizaron 1,034 billones de yenes en el trimestre abril-junio, el segundo trimestre consecutivo en que dichos préstamos superan el umbral de 1 billón de yenes.
Ahora que los precios promedio de los condominios recién construidos en los 23 distritos de Tokio superan los 100 millones de yenes, los valores inmobiliarios en todo Japón continúan su trayectoria ascendente.
Las tarifas de alquiler también están aumentando, lo que alimenta el interés de los inversores en propiedades que prometen fuertes rendimientos y posibles ganancias de reventa.
Hirokazu Fuchinoue de Condominium Asset Management Inc., que se especializa en servicios para inversores inmobiliarios, dijo que el mercado está dividido en términos generales entre compradores nacionales y extranjeros, incluida una presencia notable de inversores chinos.
Entre los participantes nacionales, los empleados asalariados se han convertido en prestatarios clave.
«Los trabajadores de empresas de TI, empresas comerciales e instituciones financieras cuyos ingresos anuales han aumentado gracias a los recientes aumentos salariales están tratando de beneficiarse del crecimiento esperado de los precios de las propiedades», explicó.
LOS BANCOS AUMENTAN LOS PRÉSTAMOS
Las instituciones financieras están intensificando su presencia en el mercado de inversión inmobiliaria, atraídas por la promesa de márgenes de interés sólidos derivados de tasas crediticias comparativamente altas sobre préstamos de inversión.
Orix Bank Corp. informó un aumento interanual del 30 por ciento en sus “préstamos para mansiones” durante el año fiscal 2024. Estos préstamos generalmente financian inversiones en condominios de una sola unidad.
Sus “préstamos para apartamentos”, que cubren edificios enteros, aumentaron un 40 por ciento.
El saldo de «préstamos de condominios de inversión» de Rakuten Bank Ltd. aumentó un 20 por ciento interanual a finales de junio de 2025.
«El número de condominios de nueva construcción ha disminuido, pero ese déficit se ha visto compensado por un aumento en la circulación de propiedades de segunda mano», dijo el presidente y director ejecutivo de Rakuten Bank, Tomotaka Torin, expresando confianza en la continua expansión del mercado.
CAÍDA DE RENDIMIENTOS, DÉFICITS
Sin embargo, la inversión inmobiliaria conlleva riesgos importantes.
Las unidades desocupadas no generan ingresos por alquiler e incluso las propiedades ocupadas enfrentan desafíos. Los alquileres del mercado pueden disminuir y los gastos de reparación o mantenimiento pueden exceder las estimaciones iniciales.
Muchos préstamos de inversión están vinculados a tasas de interés variables, lo que significa que si el Banco de Japón continúa subiendo las tasas, los costos de endeudamiento aumentarán, aumentando los pagos mensuales. En una crisis económica, los valores de las propiedades podrían caer por debajo de sus precios de compra originales, erosionando el capital.
Otra preocupación es la creciente brecha entre los costos de adquisición y los ingresos por alquiler. Si bien los precios de las propiedades han aumentado, los alquileres no han seguido el mismo ritmo, lo que ha provocado una disminución de los rendimientos de los alquileres.
El planificador financiero Futoshi Fujikawa señala que en el centro de Tokio, un número creciente de propiedades ahora operan con pérdidas una vez que se tienen en cuenta los pagos de préstamos, los honorarios de gestión y los impuestos.
En las áreas suburbanas y regionales, la situación es aún más precaria: los alquileres más bajos hacen que sea más difícil compensar la carga relativamente alta del mantenimiento, y atraer inquilinos puede ser un desafío persistente.
«Hay una multitud cada vez mayor ansiosa por subirse al tren, atraída por los crecientes valores de las propiedades en el centro de Tokio y el atractivo de la inversión inmobiliaria», dijo. «Pero el entorno de inversión ha entrado en una fase más desafiante».
El mercado de préstamos para inversiones inmobiliarias no ha estado exento de controversia.
En Numazu, prefectura de Shizuoka, estalló un escándalo por solicitudes de préstamos falsificadas y documentos falsificados en Suruga Bank Ltd. vinculados a la financiación de alojamientos económicos estilo casa compartida.
El incidente provocó indignación pública y generó preocupaciones sobre la supervisión y la transparencia.
Según el Centro Nacional de Asuntos del Consumidor de Japón, si bien el número total de casos de consulta relacionados con condominios de inversión ha tenido una tendencia a la baja, en agosto del año fiscal 2025 se reportaron 405 casos, un aumento de 62 con respecto al mismo período del año anterior.
En particular, más del 60 por ciento de estas consultas provinieron de personas de entre 20 y 30 años, lo que pone de relieve el creciente interés (y la vulnerabilidad) de los inversores más jóvenes en el mercado.
DIFERENTE DE LA ERA DE LA BURBUJA
El constante aumento de los precios inmobiliarios en todo Japón evoca recuerdos de la burbuja inflada por activos de los años 1980 y principios de los 1990. ¿Podría estar avecinándose otro colapso?
Shinichi Nishioka, pronosticador jefe del Centro Japonés de Investigación Económica, dijo que el mercado actual es fundamentalmente diferente.
Señala el aumento de la digitalización y el crecimiento de la industria de la información y las comunicaciones, que han creado una nueva clase de personas adineradas que en realidad residen en condominios de alto nivel.
«A diferencia de la era de la burbuja, cuando el optimismo superó a la realidad, los aumentos de precios actuales están respaldados por una demanda genuina impulsada por cambios estructurales en la economía», explicó. «Por eso es menos probable que la actual tendencia alcista de los precios de la vivienda se deshaga fácilmente».
Aún así, Nishioka advierte que el aumento de las tasas de interés podría provocar una retirada del capital de inversión.
«Debemos estar atentos a la volatilidad a corto plazo», afirmó. «La población de Japón se está reduciendo y la demanda de vivienda inevitablemente disminuirá. La pregunta clave es si la estructura actual del mercado podrá mantenerse».
