Tanto la propiedad de inversión como las hipotecas en el hogar son más difíciles de calificar que un préstamo para una residencia primaria.
Los prestamistas tienden a tener criterios más estrictos para las hipotecas de propiedad de inversión que para las hipotecas de la segunda casa.
La cantidad de tiempo que usará personalmente la propiedad, ya sea más o menos de 14 días, determina cómo se clasifica para impuestos y, por lo tanto, para un préstamo hipotecario.
Poseer más de una propiedad es una posición envidiable para estar, pero cómo clasifica esa propiedad hace una diferencia en cuánto pagará para financiarla y poseerla.
Al determinar si comprar una segunda casa frente a una propiedad de inversión, y cómo clasificar una casa para una solicitud de préstamo, esto es lo que necesita saber.
Fundamentalmente, la diferencia entre un segundo hogar y una propiedad de inversión se reduce a cómo planea usar la casa.
Segunda casa: una segunda casa es una residencia adicional: una que compra para uso personal y disfrute y vive o visite durante parte del año.
Propiedad de inversión: una propiedad de inversión es una que planea alquilar con el objetivo de generar ingresos.
Por supuesto, una propiedad puede cumplir con ambos propósitos. Eso es cierto, especialmente si está pensando en alquilar la propiedad cuando no desea usarla. Para diferenciar formalmente entre una propiedad de alquiler frente a la segunda casa, deberá aplicar «la regla de límite de 14 días», dice el PCC Elliot Pepper, cofundador y director de servicios fiscales en Northbrook Financial, una firma de planificación financiera de Baltimore.
«En términos generales, si vive personalmente en su segunda casa durante 14 días o menos, o menos del 10 por ciento de los días que se alquilan, durante un año, entonces se consideraría una propiedad de alquiler», dice Pepper.
Algunos prestamistas también pueden requerir que una segunda casa esté a al menos 50 millas de su residencia principal, mientras que no hay requisitos de distancia para propiedades de alquiler.
Hacer la distinción entre un segundo hogar frente a propiedad de inversión es importante desde el momento en que solicita una hipoteca. Los prestamistas tienen diferentes requisitos para los prestatarios que buscan propiedades de inversión que para aquellos que compran segundas casas.
Requisitos del segundo prestamista en el hogar
Requisitos de prestamista de propiedades de inversión
Puntaje de crédito mínimo
620-680 o más
700 o más
Pago inicial mínimo
5%-10%
15% -25% o más
Relación de deuda / ingreso máximo (DTI)
45%
45%
Ambos tipos de propiedades son perspectivas más riesgosas para los prestamistas que una residencia primaria. Esto se debe a que si estuviera en un enlace financiero, es probable que priorice pagar la hipoteca de su hogar principal frente a una segunda propiedad de inversión.
Debido a este riesgo adicional, los prestamistas tienden a requerir puntajes de crédito más altos y pagos bajos en propiedades de inversión y hipotecas en el hogar. Por ejemplo, Chase y Navy Federal Credit Union requieren un pago inicial del 15 por ciento para una propiedad de inversión, en contraste con el 3-5 por ciento para las residencias primarias.
Hay algunas reglas fiscales a tener en cuenta al considerar una casa de vacaciones frente a una propiedad de inversión.
Segunda casa
Propiedad de inversión
Interés hipotecario
Deducible hasta el límite de deuda total combinado de $ 750,000 para su primera y segunda casa
Totalmente deducible como gasto comercial
Ingreso de alquiler
No imponible como ingresos, pero la casa debe alquilar 14 o menos días al año
Imponible como ingresos
Deducción de gastos como impuestos a la propiedad, depreciación, mantenimiento, etc.
No deducible
Deducible, y puede ayudar a compensar los ingresos de la propiedad
Los propietarios pueden deducir el interés de la hipoteca, pero Pepper señala que esto puede ser complicado si posee una segunda casa, debido al límite total de préstamos de $ 750,000 para las deducciones de intereses. Si tiene más de $ 750,000 en deuda hipotecaria entre las dos propiedades, o más,, ha maximizado la cantidad que puede usar para deducir intereses.
Los intereses pagados en una hipoteca por una propiedad de inversión, así como otros gastos de propiedad, por otro lado, son deducibles, Pepper dice, «y, por lo tanto, puede usarse para compensar cualquier ingreso generado por la propiedad», lo cual es imponible.
Para una residencia personal, si bien no pagará impuestos sobre los ingresos que obtiene de los alquileres, tampoco puede deducir gastos como mantenimiento y depreciación.
Para obtener más información sobre las implicaciones fiscales de las segundas casas y propiedades de inversión para que pueda calcular su elegibilidad para las deducciones fiscales, revise la publicación del IRS 936 y la publicación 527.
Como lo han hecho para las residencias primarias, las tasas hipotecarias para las segundas casas y las propiedades de inversión han aumentado en los últimos años a partir de sus mínimos de la era Covid. Debido a que los prestamistas los consideran como un mayor riesgo, también pagará tasas más altas, en general, por las propiedades de inversión y las segundas viviendas que en un préstamo para una residencia primaria.
Y entre las segundas casas y las propiedades de inversión, Pepper dice: «En mi experiencia, si el banco sabe que la propiedad se utilizará para fines de inversión, tendrá una tasa de interés más alta».
La buena noticia es que las tasas hipotecarias han tenido una tendencia a la baja desde principios de 2025. También se espera que la Fed reduzca su tasa de referencia a finales de este año, lo que podría ayudar a reducir aún más las tasas hipotecarias.
Aprenda más:
Ya sea que tenga un segundo hogar o una propiedad de inversión, deberá obtener cobertura más allá de su póliza de seguro de propietarios existentes.
Su póliza de seguro de vivienda de vacaciones probablemente se verá bastante similar a la póliza que tiene en su residencia principal, pero puede necesitar elementos adicionales. Por ejemplo, si su casa de vacaciones está en un área propensa a las inundaciones, es posible que necesite seguro contra inundaciones. Si la casa estará vacante durante períodos prolongados de tiempo, es posible que también necesite un jinete para cubrir los riesgos adicionales allí.
Para asegurar una propiedad de inversión, recurra a una política de propietarios. Averigüe si cada póliza que está considerando cubre la pérdida de uso, que paga pagos de alquiler perdidos si su hogar es inhabitable debido a una pérdida cubierta. También puede considerar una política paraguas para cubrir su responsabilidad personal. Y si va a tener inquilinos a largo plazo, deben tener una póliza de seguro de inquilinos personales para cubrir su propia propiedad.
Si, por otro lado, está considerando alquilar su casa utilizando un servicio como Airbnb o VRBO, el seguro de alquiler a corto plazo podría ser un mejor ajuste.
Ya sea que elija una propiedad de alquiler o una segunda casa, los proveedores de seguros consideran que ambos son más riesgosos que una residencia primaria. Como resultado, su seguro costará más que una póliza de seguro de propietarios estándar.
¿Puede llamar a una propiedad de inversión una segunda casa?
¿Tentado a llamar a su propiedad de inversión una segunda casa y aprovechar algunas de las ventajas de préstamos en el segundo hogar, como un pago inicial y una tasa de interés más baja? No seas. En el mundo hipotecario, debe llamarlo como es. Engañar a un prestamista o el IRS podría tener graves consecuencias.
¿Es mejor tener una propiedad de inversión o una segunda casa?
Pesar los pros y los contras de una casa de vacaciones frente a propiedad de inversión. La opción correcta para usted depende totalmente de sus objetivos. Si está buscando tener una opción de vacaciones siempre en espera, una segunda casa es su mejor opción. Sin embargo, si desea crear una fuente de ingresos adicional, debe elegir una propiedad de inversión.
¿Puedo convertir un segundo hogar en una propiedad de inversión?
Potencialmente, pero esto tendrá implicaciones en todas las áreas discutidas anteriormente. Asegúrese de discutir esto con un contador y un agente de seguros para tener una mejor idea de sus próximos pasos.
