La gestión de bienes raíces para propietarios privados está en un dilema. Por un lado, los requisitos aumentan: las leyes se están volviendo más complejas, los propietarios tienen expectativas cada vez más altas y las renovaciones energéticas son esenciales. Por otro lado, las tasas de remuneración se están desarrollando lentamente.
En 2024, los precios de los contratos recientemente concluyados sobre la administración de bienes raíces aumentaron en un promedio de 11.59 por ciento. Esto significa que, dependiendo del tamaño del objeto y la ubicación, las tasas de tarifas entre 27.37 y 41.65 euros brutos por unidad y mes se deben. Al mismo tiempo, el esfuerzo administrativo también aumenta, e incluso más rápido. Lo que surge la pregunta, qué puede costar o costar una administración de propiedades.
Gestión de bienes raíces: estos factores determinan el precio
Por adelantado: no hay respuesta general. Más de 13,000 administradores de propiedades trabajan en Alemania. Su precio a veces varía significativamente. La razón de esto es la suma de los factores de cálculo. En primer lugar, se debe hacer una distinción entre el tipo de administración, es decir, la comunidad (ruta) y la propiedad especial (SEV). El primero se encarga del mantenimiento del estacionamiento subterráneo, el techo o la escalera, así como las finanzas comunitarias, el seguro y la implementación de las reuniones de los propietarios. Este último trata sobre preocupaciones individuales de inquilinos, como reparaciones o modernizaciones.
Ambos tipos administrativos generalmente se ofrecen desde una sola fuente. Otros aspectos, como la ubicación de la propiedad, el número de unidades residenciales, la condición del edificio y el alcance de los servicios que se proporcionarán también fluyen hacia el precio y decide si una administración está bastante calculada y sigue siendo económicamente viable.
La industria del administrador se consolida actualmente
Los costos para WEG han aumentado significativamente en los últimos años. Cualquier persona que tenga menos de diez unidades administradas tendrá que esperar hasta 48 euros por mes y unidad en el futuro cercano. Los grandes complejos residenciales, por otro lado, se benefician de los efectos de escala, y se deben pagar un promedio de entre 27 y 32 euros por unidad. Ahora se ha establecido una tasa mínima plana de 480 euros para el objeto general. Si a su vez considera que un Craftsman Hour cuesta entre 40 y 80 euros, es un dinero relativamente pequeño, lo que subraya el margendruck en la industria.
Sin embargo, existen otras razones, sobre todo la escasez de trabajadores calificados, seguidos de una regulación creciente y regulaciones más estrictas con respecto a la eficiencia energética que cada vez más administraciones pequeñas están renunciando o se unen a las empresas más grandes. La proporción de empresas que administran más de 500 unidades residenciales han aumentado en casi un diez por ciento en los últimos años. Mientras tanto, el 27 por ciento de las empresas cuidan entre 500 y 3.000 unidades, cuatro por ciento aún más.
Unidades de factor de costo: diferencias de precios en la administración de WEG
Además del tamaño de la ruta, el número de unidades administradas dentro de un complejo residencial también es relacionado con el precio. Cuantas más unidades incluyan un objeto, cuanto más barata la administración por unidad. Los costos de los nuevos estados financieros son generalmente entre el 27.37 euros y los 41.65 euros brutos por unidad y el mes y un aumento de alrededor de cuatro euros en comparación con 2023. En las áreas rurales, la tasa estándar para la remuneración de la ruta en complejos residenciales con menos de diez unidades es de alrededor de 26.61 euros por mes, mientras que en las áreas metropolitanas urbanas es el precio de 32 por unidad. En promedio, el precio promedio para este año se niveló a 29.35 euros.
Servicio básico hasta la administración completa: rango de precios para propiedad especial
Los costos para el SEV generalmente se calculan por apartamento. Dependen de cuán extensos ofrecidos los servicios y cuán complejas son las tareas administrativas. Para la administración básica (comunicación de inquilinos, contabilidad, facturación anual de costos adicionales), los costos suelen ser entre 20 y 30 euros por mes y unidad.
Si se agregan servicios adicionales como soporte técnico, inspecciones regulares de objetos y asesoramiento legal integral, los costos aumentan a alrededor de 30 a 50 euros por mes y unidad. Una adquisición completa de todas las tareas administrativas, incluida la búsqueda activa de inquilinos, la implementación de la renovación y la representación legal, puede superar los 50 euros por mes y la unidad.
A pesar de los costos de WEG- más SEV, un precio con todo incluido
Por lo tanto, los propietarios deben hacer ambas cosas: los costos administrativos para WEG y SEV, ya que ambos tipos administrativos adquieren tareas diferentes pero adicionales. Sin embargo, hablamos de una tarifa de mes de alrededor de 60 a 80 euros.
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Esto sigue siendo poco medido por los salarios del artesano, especialmente porque el sistema de informes a menudo se incluye en este precio. Esto es extremadamente complejo e incluye informes regulares sobre aspectos financieros, reparaciones, asuntos legales y realizar medidas en comunidad y propiedad especial. El administrador de la propiedad también debe poder asignar esto en los costos.
Renovar o esperar? La realidad obtiene objetivos climáticos
Como se mencionó al principio, la presión sobre la renovación energética está aumentando constantemente a través de los requisitos de la UE. Dos tercios de las administraciones acompañaron 2023 medidas de renovación, un aumento del 26 por ciento en comparación con el año anterior. Pero el mayor problema sigue siendo financiero. Casi el 70 por ciento de las administraciones indican que la falta de reservas de mantenimiento es el obstáculo más grande.
Muchos proyectos de modernización fallan debido al techo de capital demasiado bajo del camino. En teoría, el mantenimiento tendría que complementarse con una reserva de renovación para propiedades especiales y comunitarias. Sin embargo, esto debería exceder las posibilidades financieras de muchos propietarios.
Sin embargo, el mercado de administradores que se especializan en renovaciones energéticas está creciendo. Puede contrarrestar estos servicios adicionales por separado con tasas de remuneración del tres al cinco por ciento del monto del pedido. Cualquier persona que esté firmemente posicionada en esta área puede asegurar una fuente adicional de ingresos.
Digitalización: dependiendo de los requisitos
La digitalización a menudo se anuncia como una solución, pero la realidad es más complicada. Mientras que algunas pequeñas administraciones ya funcionan completamente digitalizadas, incluso los grandes jugadores les resulta difícil. Algunos experimentan con software autodesarrollado, mientras que otros aún trabajan con tablas de Excel. El mercado ofrece una variedad de soluciones de software, desde proveedores especializados de PropTech hasta sistemas ERP integrados. Qué solución es la correcta depende de los requisitos individuales.
Además, muchos administradores de propiedades luchan con datos fragmentados, listas de inventario obsoletas y modelos de facturación no estandarizados. Si comienza con una base de datos caótica, no puede generar un valor agregado real con el mejor software. Pero la práctica muestra que las administraciones que dependen de los procesos digitales estructurados temprano son hoy mucho más eficientes y pueden vender sus servicios de manera adecuada.
Remuneración de administradores de propiedades: la calidad tiene su precio
Al final, queda una verdad simple: la administración cuesta dinero. No hay nuevos especialistas sin un pago justo, lo que significa que no se pueden cumplir los requisitos legales. La gestión inmobiliaria debe desarrollarse más para seguir siendo competitiva en el mercado cambiante. La Asociación Profesional de Gerentes de Bienes Raíces en Alemania VDIV, por lo tanto, exige tasas de remuneración más altas de alrededor del 10 por ciento más para los nuevos objetos y el 13 por ciento para los objetos existentes.
Si desea tener éxito a largo plazo como propietario, debe estar dispuesto a invertir en calidad. La elección de un administrador competente y eficiente, la formación de una reserva de mantenimiento sólida, medidas de renovación bien planificadas y el uso de soluciones digitales modernas es crucial para reducir los costos operativos y mantener el valor de la propiedad.
Stefan Fuchs © Domicil
Sobre el autor:
Stefan Fuchs es Director Gerente de Gestión de la Propiedad de Munich Real Estate and Investment House Domicil Real Estate Group.
