Navegue por el complejo mundo de la inversión inmobiliaria de una unidad múltiple con confianza ya que Kyle Hampson, un abogado de bienes raíces en McKenzie Lake Lake, abogados en Guelph, ofrece algunas ideas para proteger su inversión
Invertir en propiedades residenciales de una unidad múltiple puede ser un boleto de oro para la riqueza a largo plazo, ofreciendo ingresos de alquiler constantes y apreciación gradual de la propiedad. Tener múltiples inquilinos bajo un mismo techo amplifica el potencial de ingresos, lo que lo convierte en un vehículo de inversión popular siempre que los inversores entiendan las claves legales para el éxito de la propiedad residencial de múltiples unidades.
Sin tener una hoja de ruta para su estrategia de inversión inmobiliaria múltiple, los inversores corren el riesgo de perderse en un laberinto de estatutos de zonificación, problemas de cumplimiento y regulaciones de inquilinos. Kyle Hampson, socio y abogado de bienes raíces de los abogados de McKenzie Lake en Guelph dice: «Hay muchas suposiciones falsas de los compradores más nuevos de propiedades multifamiliares y pueden no darse cuenta de las posibles consecuencias en ausencia de la debida diligencia adecuada».
Verificar la zonificación legal antes de invertir
Antes de apresurarse a finalizar un acuerdo prometedor de unidades múltiples, o renunciar a una oferta competitiva, Kyle Hampson aconseja a los inversores que pausen y hagan su tarea de zonificación porque confirmar el cumplimiento de la zonificación es uno de los movimientos más inteligentes, pueden hacer. «Una búsqueda de zonificación es bastante fácil de garantizar que el municipio local haya aprobado el uso de la propiedad para operar como una propiedad residencial de usos múltiples. La propiedad debe ser aprobada por el departamento de construcción para garantizar que todo esté a la altura, o que haya operado en su uso actual durante un período de tiempo suficiente para calificar como no conformado legal».
Ese encantador triplex solo podría ser reconocido por un municipio como un hogar unifamiliar. Comprar primero y verificar más tarde podría dar lugar a consecuencias costosas, como que se le ordene retirar a los inquilinos o dejar de alquilar por completo. El desalojo de los inquilinos puede desafiar, incluso si ha sido ordenado por el municipio, y puede provocar multas y demandas de los inquilinos desplazados. Hampson aconseja: «Involucre temprano con los departamentos de construcción y zonificación del municipio y consulte con un abogado de bienes raíces experimentado para garantizar que la propiedad cumpla con cualquier compromiso».
Comprender los usos legales no conformes
Algunas propiedades de una unidad múltiple vienen con un estado de «no conformación legal». El uso de algunos edificios puede no haber sido prohibido en algún momento, pero los estatutos de zonificación han cambiado. Si bien estos usos pueden ser «abuelos», cualquier cambio o expansión en uso ya que el cambio de estatuto puede haber negado la capacidad de calificar como no conformado legal. Si el inversor planea renovar, expandir o cambiar cómo se usa la propiedad, puede activar los requisitos para cumplir con los estándares de construcción y zonificación actuales. Hampson dice: «Comprender el estado de una propiedad antes de comprometerse con una transacción es crucial para evitar violaciones no deseadas». Los inversores sofisticados hacen su diligencia debida temprano para evitar costosas sorpresas de cumplimiento.
Navegar por el edificio y las regulaciones de seguridad contra incendios
Las propiedades de múltiples unidades deben adherirse al código de construcción y las regulaciones de seguridad contra incendios, que requieren separaciones de incendio adecuadas entre unidades, rutas de salida seguras y accesibles, y los detectores de humo y monóxido de carbono que trabajan. Una violación podría resultar en fuertes multas, renovaciones forzadas o incluso órdenes de evacuación. Hampson dice: «Es por eso que es esencial involucrar a un inspector de seguridad o seguridad de incendio calificado para evaluar la propiedad antes de comprometerse con una transacción es esencial. Pueden detectar problemas de cumplimiento ocultos temprano y asesorar sobre las actualizaciones antes de que surjan los problemas».
Cavando en las búsquedas de título y fuera del título
Comprar una propiedad sin títulos exhaustivos y búsquedas fuera del título es arriesgado y potencialmente desastroso. Las búsquedas de títulos revelan la propiedad legal y cualquier gravámenes, gravámenes o servidumbres que puedan limitar el uso de la propiedad.
Pero las sorpresas reales a menudo pueden esconderse en búsquedas fuera del título, lo que puede descubrir órdenes de trabajo sobresalientes, designaciones de patrimonio o preocupaciones ambientales. Estas búsquedas proporcionan una imagen más clara de la posición legal de la propiedad y cualquier obligación que pueda ser heredada. Ciertas búsquedas fuera del título pueden tener tiempos de respuesta más largos y, si la oferta tiene una fecha límite ajustada, existe el potencial de que se pueda perder algo importante antes de que la oferta se vuelva firme y vinculante.
Derechos de los derechos del inquilino y contratos de arrendamiento
Comprar una propiedad con inquilinos existentes lleva a un comprador a una relación legal con esos ocupantes. Los derechos de los inquilinos permanecen con un cambio de propiedad, y un comprador puede no poder retirar a los inquilinos de una propiedad al momento de la adquisición. La Ley de tenencias residenciales de Ontario tiene procesos y plazos específicos por los que está obligado un propietario; Si un propietario no se adhiere a esas reglas y regulaciones, puede enfrentar multas y otras sanciones. Siempre revise los contratos de arrendamiento existentes para comprender los montos de alquiler, las duraciones de los plazos y cualquier otra cláusula. Hampson dice: «Cuando se trata de propiedades arrendadas o multi-residenciales, use un agente de bienes raíces que tenga experiencia en ese tipo de propiedades. Los agentes inmobiliarios se están volviendo más especializados a medida que los problemas con las propiedades inquilinas y multi-residenciales se vuelven más complejas».
Cláusulas protectores y lenguaje para acuerdos más fuertes
Cuando se trata de ofertas inmobiliarias, la letra pequeña lo es todo. En el acuerdo de compra y venta, la inserción de cláusulas de protección y el uso de un lenguaje específico son la mejor defensa del comprador. Deben incluir condiciones, como inspecciones satisfactorias, cumplimiento de la construcción y zonificación, y revisiones de arrendamiento para evitar cualquier sorpresa después de la firma. Kyle Hampson enfatiza: «Como comprador, es crucial enumerar el uso actual de la propiedad bajo las disposiciones de búsqueda/solicitud de título en el Acuerdo. Por ejemplo, si un comprador busca adquirir un triplex de tres unidades, es así como la propiedad debe aparecer. Estas cláusulas pueden proporcionar una estrategia de salida si la debida diligencia descubre problemas significativos, lo que potencialmente permite que el comprador se retire sin penalizaciones ”.
Gestión de obligaciones de múltiples unidades
Ser propietario de una propiedad residencial múltiple puede ser como administrar una pequeña empresa. Desde arreglar los grifos con fugas hasta el manejo de disputas de inquilinos y perseguir pagos atrasados; Las responsabilidades se suman rápidamente. Un propietario debe mantenerse al tanto del mantenimiento, administrar las preocupaciones de los inquilinos y garantizar el cumplimiento de los estatutos locales. No todos están dispuestos a ser un propietario, por lo que muchos inversores contratan administradores de propiedades profesionales porque aportan experiencia, conocimientos legales y tranquilidad, especialmente al manejar múltiples unidades.
Implicaciones fiscales y estructuración
Las propiedades residenciales de múltiples unidades pueden generar ingresos estables, pero también vienen con obligaciones fiscales. Los propietarios deben pagar los impuestos a la propiedad, informar los ingresos de alquiler y estar preparados para posibles impuestos sobre las ganancias de capital cuando sea hora de vender. Cómo se estructura la propiedad, los gastos reclamados o incluso el momento de la venta pueden afectar el resultado final. Hampson dice: «Un poco de planificación en la parte delantera puede tener un impacto significativo en la parte de atrás para los inversores que buscan crear riqueza generacional». Un abogado de bienes raíces y un profesional de impuestos puede ayudar a un propietario de una residencia de una unidad múltiple a comprender sus obligaciones y encontrar estrategias para minimizar las obligaciones fiscales.
La promesa y las dificultades de las inversiones de unidades múltiples
Involucrar a un abogado inmobiliario experimentado al principio del proceso puede ayudar a detectar banderas rojas antes de que se conviertan en errores costosos. Kyle Hampson dice: «Tan pronto como firme una oferta, y antes de que se vuelva firme, ese es el mejor momento para llegar a nosotros. Si está presentando una oferta incondicional, revisemos el acuerdo con anticipación para ver si se deben hacer cambios. Podemos tener un impacto sustancialmente positivo en la transacción, si estamos comprometidos lo suficientemente temprano».
Con la guía legal adecuada, un inversor puede navegar con confianza la letra pequeña y convertir posibles dificultades en ganancias a largo plazo. En bienes raíces, el éxito se trata de qué tan bien comprende lo que está comprando.
Póngase en contacto con Kyle Hampson al (519) 826-4333 x7601, por correo electrónico: (correo electrónico protegido) o por sitio web.
