Una casa comprada hace años puede valer ahora millones de millones, pero la mayoría de los compradores rara vez calculan el costo real de por vida. impuesto de timbre, mantenimiento, reparaciones, impuesto a la propiedad, desembolso de intereses, o compárelo con los rendimientos que su dinero podría haber obtenido en otros lugares. Los compradores de viviendas sufren una «ilusión óptica» común en el sector inmobiliario: mirar sólo el precio de venta versus el precio de compra y llamar a la diferencia «beneficio». Esto es matemáticamente defectuoso porque ignora el costo de transporte.
En 2010, Mira Singhal, de 35 años, compró un apartamento de 2 BHK en Goregaon por 1,15 millones de rupias. Hoy en día, el piso vale entre 2,2 y 2,4 millones de rupias, un salto respetable, pero no la «duplicación» que muchos suponen. Cuando sumó sus costos reales, las cifras parecían diferentes. Pagó alrededor de ₹18 lakh en derechos de timbre, registro y corretaje, casi ₹42 lakh en intereses de préstamos, alrededor de ₹28 lakh en mantenimiento y aproximadamente ₹12 lakh en reparaciones y mejoras. Su gasto total superó los 2 millones de rupias. En comparación con lo que la inversión en acciones a largo plazo podría haber generado, la ganancia real de la propiedad resultó ser mucho menor de lo esperado.
He aquí un vistazo a las cifras reales detrás de la compra versus el alquiler, y por qué la compra de una vivienda debe basarse en una planificación a largo plazo en lugar del miedo a perderse algo. Esto no quiere decir que comprar una casa no tenga sentido; A menudo es así, pero requiere una evaluación realista.
Por qué la apreciación futura nunca está garantizada
La apreciación futura es una proyección, no una garantía. Los mercados inmobiliarios se mueven en ciclos influenciados por las tasas de interés, el desequilibrio entre la oferta y la demanda, los retrasos en la infraestructura y los cambios regulatorios.
En muchos micromercados indios, los precios se han mantenido estables durante cinco a siete años a pesar del sólido desempeño económico. «Si la decisión de compra se basa únicamente en las ganancias de capital esperadas, el riesgo de decepción se vuelve muy real. Una casa primero debe brindar utilidad personal: estabilidad, estilo de vida adecuado y uso a largo plazo, porque ese es el rendimiento en el que realmente se puede confiar», dice Sanjay Daga, CEO y Director General de Anex Advisory.
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Si compras en una zona de saturación, simplemente estás aparcando dinero. Sin embargo, si se invierte en una zona de transformación, antes de que el ‘multiplicador de infraestructura’ entre en vigor, ahí es donde se crea riqueza. «Los inversores deben dejar de buscar ‘mercados en alza’ y empezar a buscar ‘lugares con precios incorrectos’ donde la brecha entre el valor actual y el potencial futuro es mayor», dice Ritu Kant Ojha, estratega inmobiliario con sede en Dubai que asesora a HNI.
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Los costos ocultos que erosionan las ganancias de propiedad
La mayoría de los compradores de viviendas sufren una «ilusión óptica» en el sector inmobiliario. Comparan el precio de venta con el precio de compra y llaman a la diferencia «beneficio». Esto es matemáticamente peligroso porque ignora el «coste de transporte».
El socio silencioso en casi todas las transacciones es el banco. «Haga los números en una hipoteca estándar a 20 años con un interés del 8,5%. Terminará pagando casi el doble del monto principal que pidió prestado. Si su propiedad se aprecia un 5% anual, pero el costo de su deuda es del 8,5%, técnicamente está perdiendo riqueza cada año en términos reales», dice Ojha.
Luego está el «retraso de la depreciación». Edades concretas. Un apartamento de 15 años puede estar ubicado en un terreno valioso, pero la estructura en sí misma se convierte en una carga. «Veo a los propietarios invirtiendo enormes capitales en impermeabilizaciones y reparaciones eléctricas sólo para mantener el activo rentable. Este gasto de capital (CapEx) afecta directamente los rendimientos finales», dice Ojha.
Esta es la razón por la que el capital inteligente a menudo persigue activos de nueva construcción o en construcción; usted asegura una eficiencia moderna y cero costos de mantenimiento, asegurando que su apreciación sea una ganancia real.
Cómo evitar volverse rico en activos y pobre en efectivo
«Veo a muchos profesionales ambiciosos cometer un ‘suicidio financiero’ al volcar toda su liquidez en un fuerte pago inicial para una casa lista, y luego encadenar sus ingresos mensuales a un EMI masivo que no deja margen de error. Se vuelven ‘ricos en activos, pobres en efectivo'», explica Ojha.
Si el mercado se detiene o sus ingresos crean un contratiempo, se ven obligados a vender el activo en dificultades, destruyendo todas las ganancias potenciales.
Una casa es en parte un activo y en parte un compromiso. Trátelo como una piedra angular de la planificación financiera general, no como una apuesta especulativa. “Los compradores deben mantener los EMI entre el 25% y el 30% del ingreso neto, mantener un fondo de emergencia para cubrir al menos de 6 a 9 meses los gastos del hogar y tener en cuenta los hitos de la vida, la movilidad laboral y las necesidades de liquidez”, dice Daga.
Si la casa apoya una vida estable, permite la progresión del estilo de vida y aún deja espacio para invertir en diversos activos, entonces el crecimiento de los precios se convierte en una ventaja, no en el único resultado.
Anagh Pal es una experta en finanzas personales que escribe sobre bienes raíces, impuestos, seguros, fondos mutuos y otros temas.
