Las ventas de inversión inmobiliaria continúan retrasando en el norte de Nevada a pesar del fuerte apetito de los inversores por las propiedades comerciales, y la creatividad de compradores y vendedores es lo que está llevando a que se hagan muchas ofertas.
El volumen de transacciones para las propiedades de inversión de oficinas, minoristas e industriales en el primer trimestre fue de $ 241 millones, un poco menos de $ 257 millones en el mismo trimestre de 2024. Aiman Noursoultanova, vicepresidente senior de inversiones en la oficina de Reno de CBRE, dijo a NNBW que los fundamentos del norte de Nevada siguen siendo fuertes a pesar de que el capital sigue siendo difícil de acceder.
«El nivel de interés de la comunidad de inversiones sigue siendo fuerte», dijo. «El problema que hemos tenido en los últimos años es porque las tasas de interés son tan altas que tuvieron que cerrar de alguna manera. Los vendedores que tenían financiamiento de bajo interés no estaban dispuestos a trabajar en los precios.
«Durante el año pasado, muchos vendedores están ofreciendo financiamiento del vendedor y unir esa brecha para que puedan obtener mejores precios, y los compradores están dispuestos a pagar un poco más porque pueden obtener financiamiento de tarifas de baja interés si el vendedor lleva.
El precio de las propiedades de inversión también se está ajustando al entorno de tasa de interés actual, agregó NourSoultanova. Hace unos años, los vendedores se atribuyeron sobre las tasas de interés históricamente bajas de principios de la década de 2020 no estaban dispuestos a ceder el precio después de que las tasas de interés aumentaron. Hoy, los vendedores están más dispuestos a hacer ajustes para ayudar a los acuerdos a cerrar, dijo.
«Muy pocos compradores están dispuestos a crear un apalancamiento negativo. Pero si la diferencia entre la tasa de capitalización y el financiamiento existente es de 25 a 40 puntos básicos, estoy viendo que los compradores se intensifican y hacen ofertas de todos modos. Pero si la diferencia es mayor que eso, entonces los ajustes de precios son cómo los vendedores pueden lograr un cierre.
«La creatividad es el nombre del juego», agregó NourSoultanova. «Debe estar dispuesto a mirar diferentes escenarios. Para los vendedores, a veces los eventos de la vida están impulsando el deseo de vender, y es difícil cronometrar el mercado o los problemas de confianza del mercado (familia/propiedad). Esos eventos de la vida probablemente están a la vanguardia de la toma de decisiones y las ventas que han ocurrido en el lado privado».
La financiación del vendedor no solo limita el grupo de compradores potenciales, agregó, sino que agrega capas adicionales de complejidad a las transacciones inmobiliarias, sin embargo, nada de un buen abogado inmobiliario no puede resolver.
«Para los vendedores, siempre que haya protecciones para ellos, avanzan y lo ofrecen como parte del paquete», dijo. «Agrega un elemento de certeza, que contribuye en gran medida al mercado actual, y pueden obtener un poco mejor de precios».
Hay dos tipos principales de compradores en el mercado de inversiones del norte de Nevada, dijo NourSoultanova: inversores hambrientos de acuerdos que buscan vendedores que estén dispuestos a negociar sobre los precios para llegar al cierre, y los inversores que buscan estabilidad en sus carteras comerciales de bienes raíces. Para este último, NourSoultanova apunta a un inversor que compró 5050 Meadowood Mall Circle por $ 5.5 millones. La propiedad está ocupada por Plumas Bank y tiene un contrato de arrendamiento de triple red absoluto de 15 años, lo que significa que el propietario tiene cero responsabilidades de mantenimiento y mantenimiento de la propiedad.
La mayor venta del primer trimestre de 2025 fue la adquisición de Nuveen Real Estate, con sede en Chicago, de una cartera de cinco propiedades por un total de casi 500,000 pies cuadrados en casi 27 acres en AirCenter Circle y Longley Lane cerca del Aeropuerto Internacional Reno Tahoe. Link Logistics Real Estate of New York City fue el vendedor. Un representante de Nuveen se negó a discutir el acuerdo valorado en $ 90 millones.
En el lado minorista, el desarrollo S3 de Reno despojo West End Commons a West Hollywood, California, por apenas $ 19 millones. El popular centro comercial en Keystone Avenue fue construido en 2023 y está anclado por minoristas como Cracker Barrel, In-N-Out Burger, Mountain Mike’s Pizza y Panera Bread. En el lado de la tierra, Barclay Group compró poco menos de 47 accesorios en la esquina suroeste de Wingfield Hills Road y Pyramid Highway y planea construir un centro de energía minorista de casi 400,000 pies cuadrados en el sitio.
Shawn Smith y Sean Retzloff de Kidder Mathews representaron a Barclay Group y Seller KM2 Development, Inc. en la transacción de $ 25.6 millones. El dúo también manejará todo el arrendamiento futuro en Kiley Ranch Marketplace, que será el primer gran desarrollo de colas múltiples en el área de Spanish Springs desde 2005.
Ben Nelson, vicepresidente senior de ventas de inversiones multifamiliares con la oficina de Kidder Mathews Northern Nevada, dijo a NNBW que los compradores continúan buscando acuerdos en propiedades multifamiliares en mayores renovarks, pero las ventas de inversiones multifamiliares permanecen planas. Solo cinco propiedades cambiaron de manos en el primer trimestre en comparación con siete ventas multifamiliares en el último trimestre de 2024. El volumen de ventas fue de solo $ 19 millones frente a $ 132.5 millones en el cuarto trimestre del año pasado.
La mayor venta del trimestre fue el Roselake Apartments de 80 unidades en Lakeside Drive, que se vendió por $ 11.8 millones.
«Los compradores están buscando oportunidades en las que los vendedores financiarán, por lo que está en juego, pero dado el hecho de que solo cinco propiedades negociadas en el primer trimestre nos dicen que no estamos muy lejos del año pasado, lo que realmente fue un año de aburrimiento», dijo Nelson.
«Las cosas todavía están en flujo debido a las tasas de interés», agregó. «Los vendedores quieren su precio, pero los compradores no quieren pagar de más. Esa es la misma historia que el año pasado … Los compradores están mirando este mercado y les encantaría hacer algo debido a la historia de Reno y hacia dónde ha estado yendo, pero nadie va a comprar a menos que realmente quieran estar aquí, o tienen dinero que tienen que colocar, como en un intercambio de 1031».
