Tiene su propia casa financiera en orden: las billetes se pagan a tiempo cada mes, tiene un fondo de emergencia en una cuenta de ahorros de alto rendimiento y está ahorrando para la jubilación. Tal vez incluso tenga inversiones, como una escalera de CD en su cartera. Ahora, está empezando a pensar en comprar una propiedad de inversión para alquilar o voltear.
La inversión inmobiliaria puede ser una excelente vía para ayudarlo a construir riqueza a largo plazo. Pero, comprar una propiedad que tiene la intención de alquilar a los inquilinos o arreglar y revender es un poco diferente a comprar una residencia principal cuando se trata de financiamiento. Le explicaremos.
Una propiedad de inversión es una propiedad inmobiliaria que compra para generar ganancias. Rompiendo eso aún más, bienes inmuebles significa tierra y cualquier estructura en la tierra.
Si está listo para convertirse en propietario y alquilar la propiedad, su objetivo es cobrar una tarifa que cubra los gastos mensuales de la casa y ofrecerá rendimientos a largo plazo de su inversión a lo largo del tiempo. Pero si planea voltear la propiedad, su objetivo es comprar con un descuento, pasar quizás de seis meses a un año haciendo mejoras estratégicas y luego vender con ganancias.
En 2024, el 13% de las viviendas que se vendieron terminaron compradas por un inversor, según un informe de Realtor.com. Eso subió ligeramente del 12.7% en 2023 pero por debajo de un pico de 13.3% en 2022.
A menos que tenga mucho efectivo, es probable que necesite financiamiento para comprar una propiedad de inversión. Para tener en cuenta el mayor riesgo de incumplimiento en las propiedades de inversión, los prestamistas generalmente tienen requisitos más estrictos para comprar una propiedad de inversión, que incluye:
Cantos de pago inicial más altos: espere poner del 15% al 20% (o más) del precio de compra de la propiedad como pago inicial. Esto es notablemente más alto que el requisito de pago inicial mínimo del 3% al 5% en muchos préstamos convencionales para hogares primarios para tener en cuenta el mayor riesgo de incumplimiento en las propiedades de inversión. Un puntaje de crédito más alto mínimo: necesitará un puntaje de crédito mínimo de 620 o más para préstamos de propiedad de inversión convencional, sin embargo, muchos prestamistas podrían tener un requisito más alto de 680 o más, dice Darren Stroud, SVP y gerente de sucursal con hipoteca GO en Spartanburg, Carolina del Sur. Para obtener las mejores tarifas, apunte a un puntaje de crédito en los años 700, agrega Stroud. Amplias reservas de efectivo: necesitará al menos de tres a seis meses de reservas de efectivo disponibles para calificar para muchos préstamos de propiedad de inversión, dependiendo del monto de su préstamo. Cuantas más reservas tenga, más tranquilidad tendrá si no puede alquilar o revender la propiedad de inmediato, dice Stroud.
Al decidir si comprar una propiedad de inversión, también considere si desea tratar con inquilinos directamente o contratar a una compañía de administración de propiedades, que es un gasto mensual adicional. Lo mismo ocurre con arreglar la casa y revenderla: ¿hará toda la remodelación o necesitas contratar contratistas?
Si bien muchos inversores pagan en efectivo por las propiedades de alquiler u viviendas que planean arreglar y voltear, tiene algunas opciones para financiar una propiedad de inversión. A continuación se encuentran los más comunes.
Puede obtener hasta 10 hipotecas convencionales respaldadas por la agencia para propiedades de inversión. Los prestamistas que no son de QM tienen diferentes criterios para otorgar múltiples préstamos de propiedad de inversión, pero siempre que califique para cada préstamo, no hay límites en la cantidad de préstamos que puede recibir.
Es posible calificar para el financiamiento convencional para propiedades de inversión con tan solo un 15% de baja, o una relación préstamo-valor del 85% y un puntaje de crédito mínimo de 680. Puede financiar un total de 10 propiedades de hasta cuatro unidades, su hogar principal y hasta nueve segundos de hogares o propiedades de inversión, con financiación convencional, notas de Stroud.
Tenga en cuenta que los préstamos convencionales tienen límites de préstamo y debe calificar para cada préstamo que solicite, lo que podría ser un desafío dependiendo de su relación deuda / ingreso (DTI) y la cantidad de reservas de efectivo.
Las hipotecas de tasa fija, donde la tasa de interés permanece igual para la vida del préstamo, son mucho más comunes que las hipotecas de tasa ajustable. Con este último, hay un período fijo inicial seguido de períodos de ajuste en los que la tasa de interés puede aumentar o disminuir en función de algunos factores diferentes. Pero, los inversores inmobiliarios pueden encontrar armas que vale la pena considerar cuándo tienen la intención de vender una propiedad antes de que finalice el período fijo introductorio.
Si bien no puede usar préstamos respaldados por el gobierno para comprar una propiedad de inversión directamente, puede comprar una propiedad multifamiliar (hasta cuatro unidades) como residencia principal, vivir en una unidad y alquilar a los demás por ingresos. Esto se conoce como «piratería de casas» y está permitido con préstamos FHA y VA. Los préstamos de la FHA tienen límites de préstamo que varían según en qué parte de los Estados Unidos está comprando la casa; La mayoría de los préstamos VA no tienen límites de préstamo.
Los préstamos de la FHA requieren un mínimo de 3.5% de descuento (para los prestatarios con al menos un puntaje de crédito de 580) y los préstamos VA requieren el pago inicial de cero. El VA en sí no establece requisitos mínimos de puntaje de crédito, pero muchos prestamistas que ofrecen préstamos VA lo establecen 620 o más, mientras que algunos van tan bajos como 580.
Un préstamo hipotecario no calificado (no QM) es un préstamo que no se adhiere a los requisitos federales para una hipoteca calificada. Las tasas de préstamo que no son de QM suelen ser más altas que las tasas de préstamo convencionales para propiedades de inversión porque ofrecen más flexibilidad de calificación y mayores montos de préstamos.
Una opción popular no QM para inversores inmobiliarios es un préstamo de relación de cobertura de servicio de deuda (DSCR), que lo califica en función del flujo de efectivo proyectado que genera una propiedad de alquiler. Una estrategia común para los inversores es formar una compañía de responsabilidad limitada para sus inversiones, que proporciona beneficios fiscales y protege sus activos financieros personales si incumplen el préstamo de propiedad de inversión, explica Stroud de Go Mortgage.
Por ejemplo, Deephaven Mortgage, que se asocia con creadores en los EE. UU. Proporcionando productos que no son de QM, permite una relación préstamo a valor de hasta el 80% (o 20% inactivado) y un monto máximo de préstamos de $ 2.5 millones en sus préstamos DSCR, según Tom Davis, director de ventas con Deephaven.
El prestamista requiere tres meses de reservas de efectivo por montos de préstamos de $ 1 millón o menos, y seis meses de reservas para montos de préstamos superiores a $ 1 millón.
Los préstamos de dinero duro están disponibles a través de inversores individuales o empresas privadas y, a menudo, requieren garantías, como una casa, para asegurar el préstamo. A menudo tienen términos de reembolso más cortos (solo unos pocos años), pagos bajos más altos y tasas significativamente más altas que el financiamiento convencional. Sin embargo, generalmente puede obtener estos préstamos más rápido y con menos obstáculos que las hipotecas tradicionales.
Puede ser obvio, pero debe estar muy seguro de que puede pagar lo que toma prestado antes de sacar este tipo de financiamiento.
Los datos de Freddie MAC muestran que la tasa promedio para un préstamo hipotecario de tasa fija de 30 años pasó un 7% en enero de 2025, las tasas de primera vez habían sido tan altas desde mayo de 2024. Aunque las tasas no son tan altas en este momento, todavía están cerca de la marca del 7% por las hipotecas de 30 años.
Aún así, eso no necesariamente significa que ahora es un mal momento para proceder con una propiedad de inversión.
«Los inversores inmobiliarios experimentados continúan comprando a pesar de la volatilidad del mercado y las tasas de interés más altas», dice Davis de Deephaven. «En tiempos de tasas más altas y desafíos de asequibilidad del hogar, el alquiler puede ser más demanda. Los inversores inmobiliarios podrían estar menos preocupados por la tasa de interés, ya que esto representa una oportunidad potencialmente más rentable».
Si el cultivo de una cartera de bienes raíces es una aspiración futura suya, el primer paso a seguir es reunir el equipo adecuado para apoyarlo y ayudarlo a identificar las banderas rojas, dice Daniel Mirabel, director de NUIC Desarrollos con sede en Nueva Jersey.
Su equipo debe incluir un agente inmobiliario local experimentado, un prestamista que se especialice en financiamiento de inversiones, un abogado de bienes raíces, un inspector de viviendas y un agente de título, recomienda Mirabel.
Cuando compra una propiedad de inversión, usted y su equipo deben hacer su diligencia debida y hacer las preguntas correctas, dice Mirabel. Estos incluyen:
¿Cuál es el ingreso actual o proyectado? ¿Cuáles son sus gastos mensuales estimados, incluidos los pagos de la hipoteca, los impuestos a la propiedad, el seguro de los propietarios de viviendas, las tarifas de asociación de propietarios o condominios (si corresponde), servicios públicos y costos de mantenimiento? ¿Es la propiedad parte de un HOA y, si es así, cuáles son las tarifas y reglas? ¿Cuáles son las finanzas de la asociación y cualquier acción pendiente? ¿Puede administrar el alquiler usted mismo o prefiere contratar a una empresa de administración de propiedades (y cuánto cuesta)? ¿Cuánto tiempo se ha alquilado la propiedad y cuál es la tasa de ocupación histórica? ¿Con qué frecuencia se mudan los inquilinos y cuál es la razón de la facturación? ¿Está la propiedad en condiciones de arrendamiento, o requerirá reparaciones o renovaciones? ¿Cuánto tiempo tomarán esos y cuánto serán? ¿El vecindario está en una trayectoria de crecimiento, o están disminuyendo los valores de las propiedades? ¿Hay algún desarrollo futuro que pueda afectar los valores de las propiedades? ¿La propiedad generará un flujo de efectivo positivo o requerirá inversión adicional? ¿Cuál es la tasa de capitalización (una fórmula que determina cuán rentable es una propiedad en comparación con su precio de compra) y cómo se alinea con propiedades similares cercanas? ¿Está la propiedad zonas de uso residencial? ¿Hay alguna restricción a los alquileres a corto o largo plazo? Si la propiedad es una inversión solucionada, ¿cuánto tiempo llevará renovar y voltear?
Si ha decidido que está listo para comprar una propiedad de inversión, hay numerosas opciones de financiamiento a considerar, incluidas las hipotecas convencionales, los préstamos que no son de QM y préstamos con dinero duro. Solo esté preparado para cualquier ruta de financiamiento que tome, los requisitos probablemente serán más estrictos que si estuviera comprando una casa para vivir como su residencia principal.
Comprar una propiedad de inversión es un método probado para construir riqueza a largo plazo y generar ingresos pasivos, pero no está exento de riesgos. Trabajar con un agente inmobiliario experimentado para identificar áreas prometedoras con oportunidades de inversión principales y un profesional de hipotecas concienzudos en el financiamiento correcto, puede ayudarlo a tener éxito en este esfuerzo.
