En el apogeo de sus carreras médicas, Letizia Alto y Kenji Asakura tuvieron que bloquear el tiempo en sus calendarios si querían verse.
«Programaríamos un mes de anticipación, días que podríamos pasar juntos porque estaba muy ocupado», dijo Alto a Business Insider. «Y esto fue sin que tengamos hijos juntos».
Ambos trabajaban más que a tiempo completo como hospitalistas, registrando 80 horas semanas. Cuando dieron un paso atrás y consideraron cómo querían que se veía su futuro, las agotadoras semanas de trabajo no encajaban.
«Kenji me preguntó: ‘¿Qué quieres realmente para tu vida? Suponga que no hay límites. ¿Qué te gustaría hacer?'», Recordó Alto. Su respuesta fue específica: quería pasar meses fuera del año en Italia, produciendo aceite de oliva y organizando amigos. «Y eso era obviamente muy diferente al camino en el que estábamos».
Fue un experimento mental interesante que finalmente cambió su mentalidad.
Aproximadamente seis meses después, mientras viajaban en una camioneta de campana por Nueva Zelanda en su luna de miel, pasaron las noches leyendo lo que Alto había descargado recientemente a su Kindle, «Papón Rico Pobre», y resonaron con algunos de los temas centrales de la autora.
«Fue realmente poderoso. Estábamos como, ‘Oh, Dios mío, esto es todo: somos empleados, intercambiamos nuestro tiempo por dinero, nunca podremos estar en Italia durante tres meses a la vez porque siempre vamos a tener que trabajar'», dijo Alto. «Este futuro que había visualizado seis meses antes no funcionó. La única forma en que funciona es si tenemos otra fuente de ingresos, fuera de medicina, que puede reemplazar parte de nuestros salarios para que podamos tener la libertad de tomarnos un tiempo libre».
La pareja decidió en ese mismo momento que cuando regresaron a casa a Seattle, comenzarían a invertir en bienes raíces.
Posponer una residencia principal para comprar propiedades de inversión
Crear ingresos adicionales al invertir en bienes raíces tenía sentido para Alto y Asakura por algunas razones.
Uno, Asakura ya tenía experiencia.
Sus padres eran inversores y, cuando eran niños, «recuerdo haber ido a propiedades de alquiler, recoger cheques, ver a mi papá hablar con inquilinos, cosas así», dijo. «Crecí con bienes raíces, y prácticamente tan pronto como tuve dinero, comencé a invertir».
Eso se produjo después de la escuela de medicina, cuando trabajó como consultor de gestión para McKinsey & Company durante unos años antes de completar su residencia. Utilizando ahorros de su trabajo asalariado, él y un amigo comenzaron a construir una cartera conjunta a principios de la década de 2000 y, como la mayoría de los inversores inmobiliarios en ese momento, ganaron mucho dinero.
«Los bienes raíces simplemente se apreciaron como Crazy, hasta alrededor de 2006, 2007, cuando las cosas comenzaron a disminuir», dijo Asakura, quien estaba comprando y volteando tierras principalmente. «Compraría un terreno por $ 100,000 y, seis meses después, lo vendería por $ 300,000. Era tan loco. Era como el gran corto».
Cuando la recesión golpeó, «Mis propiedades no fluyeron en efectivo, y me quedé atrapado con muchas hipotecas, pagos de seguro e impuestos a la propiedad. Estaba bastante al revés en mis propiedades», dijo. La experiencia no le disuadió de volver a ingresar al mundo inmobiliario años después con Alto. «No tenía miedo. En todo caso, tenía confianza solo porque teníamos un plan. Los errores son una educación costosa, pero es la mejor educación».
Además de la experiencia de Asakura, la pareja tenía el capital para invertir en propiedades.
Habían planeado comprar una casa primaria juntos y ya habían reservado efectivo para el pago inicial. Pero, después de regresar del viaje de Nueva Zelanda a principios de 2015, le pidieron a su agente que cambiara de marcha y les ayudara a encontrar una propiedad de alquiler.
Tenían una visión nueva y clara.
«Escribimos nuestro objetivo de cartera», dijo Alto. «Estábamos como, vamos a ser dueños de tantas unidades y vamos a hacer este flujo de efectivo».
Comprar y mantener propiedades que fluyen en efectivo
Cuando Alto y Asakura comenzaron a comprar propiedades de inversión, su estrategia giró en torno a dos principios principales: flujo de caja y apreciación forzada.
Utilizan una calculadora de efectivo en efectivo que les permite ingresar métricas como el precio de compra, los gastos y las rentas proyectadas para predecir el rendimiento de una propiedad. Están menos interesados en cómo se está desempeñando bajo el propietario actual.
«Lo que es realmente más importante es saber cómo se ejecutará después de que termine con él», dijo Alto. «Regularmente compramos propiedades que son negativas o que tienen rendimientos realmente bajos en efectivo con los propietarios actuales. Lo que vemos es el potencial de lo que puede convertirse».
Aprendieron de los primeros días de inversión de Asakura para nunca confiar en la apreciación del mercado. Prefieren forzar la apreciación de la propiedad a través de mejoras y mejoras, lo que no es diferente a un flip, dijo: «La diferencia es que se vende una flipper, mientras que estamos sosteniendo. La otra diferencia es que una aleta generalmente compra una propiedad que nunca se debe fluir, mientras que estamos comprando propiedades que son buenos proyectos de flip pero también flujo de efectivo».
En 2015, utilizando sus ahorros de pago inicial, compraron dos dúplex fuera de Seattle, llenaron las unidades con inquilinos y comenzaron a generar ingresos por alquiler. Continuaron comprando pequeñas propiedades multifamiliares subvaloradas, utilizaron estrategias fiscales para proteger sus ingresos de los impuestos y redujeron sus ingresos de alquiler, ahorros y reembolsos fiscales en más propiedades.
Para 2017, dijeron que estaban trayendo más de seis cifras de flujo de caja de alquiler. Al año siguiente, comenzaron su blog, MD semi-retirado, que evolucionaría a un curso en línea específicamente dirigido a médicos y ganadores de altos ingresos que buscan invertir en bienes raíces. Para 2021, poseían más de 150 unidades personales y más de 400 puertas sindicadas. BI confirmó su propiedad, que incluye propiedades multifamiliares, propiedades comerciales y un puñado de acuerdos de sindicación, mediante la revisión de hechos y acuerdos operativos.
La pareja eran inquilinos hasta 2022, cuando se mudaron a Puerto Rico y compraron su primera residencia primaria juntos.
Nunca persiguieron grandes objetivos de flujo de efectivo para sentarse en la playa todo el día.
«Nuestro objetivo era comprarnos el tiempo de tiempo y continuar contribuyendo al mundo y tener un propósito», dijo Alto, quien trabajó en el hospital hasta 2020 y ahora pasa una parte de sus días con MD semi-retirado. Asakura, quien regresó a tiempo parcial en el hospital en 2015 para centrarse en bienes raíces, pasa sus días administrando su cartera, y ambos tienen más tiempo para dedicarse entre sí y sus hijos.
«Pienso en lo que mi vida podría haber sido ahora: conducir al trabajo, pasar 12 horas y volver a casa a altas horas de la noche cuando los niños están dormidos», dijo Asakura. «No es así como son nuestras vidas».
Alto agregó: «Tenemos a nuestros hijos educados en casa. Viajamos seis meses al año en familia. Salimos con nuestros hijos por las mañanas, los vemos para el almuerzo y los vemos a cenar todas las noches. Nunca habríamos tenido ninguna de esa libertad».
