La revisión propuesta por el impuesto a la propiedad del gobierno ha creado una nueva línea de fallas en el mercado inmobiliario del Reino Unido. Si bien es probable que los compradores por primera vez se beneficien del modelo cambiante, los inversores, incluidos los propietarios, enfrentan el desafío demasiado familiar de resolver cómo usar el capital mejor para su ventaja, sin incurrir en pérdidas significativas bajo nuevas gravámenes y cambiar de portero.
¿Qué está cambiando?
En la actualidad, los compradores deben pagar un impuesto de timbre dentro de los 14 días posteriores a la compra de propiedades por valor de más de £ 250,000. Aunque los compradores primerizos se benefician de un alivio de hasta £ 425,000, para la mayoría de los inversores, el impuesto de timbre sigue siendo un costo inicial grave, con facturas superiores a £ 38,000 en una compra de £ 600,000 en Londres antes de que las llaves estén en mano, por ejemplo.
El impuesto sobre el consejo también debe pagarse anualmente, aunque las tasas aún se basan en valoraciones desactualizadas en 1991. Esto significa que las propiedades modestas del norte se gravan actualmente a tasas similares a las casas del sur por valor de casi diez veces más, según las estimaciones del Instituto de Estudios Fiscales.
Además de reemplazar el impuesto municipal con un impuesto anual proporcional basado en valores de propiedades más actuales, la revisión propuesta por el gobierno vería a los propietarios que pagan un nuevo impuesto sobre ventas que excede £ 500,000. Esto reemplazaría el impuesto de timbre actualmente pagado por los compradores al comprar.
¿Qué está en riesgo?
Aunque los compradores han recibido cambios que compran sus propios hogares, propietarios e inversores inmobiliarios, que construyen sus carteras comprando, mejorando, luego vendiendo o alquilando propiedades con fines de lucro, tienen razón al sentirse preocupado. Las nuevas gravámenes de reemplazo de servicio de sellos se llevarían a la viabilidad, particularmente en áreas como Londres y el sureste, donde los precios promedio ya exceden el límite de impuestos propuesto.
Del mismo modo, a pesar de que potencialmente crea un sistema más equitativo en general, los cambios en el impuesto al consejo aumentarían las contribuciones debido a las viviendas de mayor valor, lo que exige una revisión cuidadosa de la estrategia.
De hecho, a medida que la política cambia la carga financiera a los inversores y los propietarios más ampliamente, la necesidad de un enfoque ágil y alternativo para construir carteras. Rachel Reeves ya ha sugerido agregar un 8% de contribuciones del seguro nacional sobre los ingresos de alquiler a las presiones existentes en el presupuesto Autum, por ejemplo. Afirmando que esto aprovechará el «ingreso no ganado» sin violar técnicamente las promesas del manifiesto, esto erosionaría aún más el potencial de los rendimientos en un mercado ya desafiante, lo que exige que se tomen decisiones difíciles cuando se trata de pérdidas personales o transferencias de costos a los inquilinos.
Implicaciones más amplias
En última instancia, el peligro es que las reformas podrían ver a los inversores enfrentar facturas sustanciales tanto de propiedad como de venta, lo que puede desalentar la expansión muy necesaria en las viviendas del Reino Unido. Muchos vendedores le darán un precio justo por debajo de las líneas de gravamen para evitar impuestos adicionales, lo que reducirá los valores de las propiedades y hará que los movimientos del mercado también sean más difíciles de predecir, lo que pone a más personas de inversión.
De hecho, el gobierno también ha sugerido que el impuesto sobre las ganancias de capital se cobrará por residencias primarias por valor de más de £ 1.5 millones. Aunque no es una preocupación directa para los propietarios e inversores, que ya tienen sus propios hogares, este movimiento podría dejar a algunos propietarios de alta gama de la venta. El resultado será un cuello de botella significativo que se extienden a través del mercado inmobiliario más amplio.
Además de estas preocupaciones, para los propietarios que ya enfrentan el aumento de los costos de endeudamiento, las regulaciones más estrictas y la reducción de la desgravación fiscal, los nuevos gravámenes podrían convertirse en el punto de inflexión para la salida, reduciendo aún más la oferta de alquiler en un momento de pico de demanda.
Oportunidad oculta
Por supuesto, no todo es fatalidad y tristeza. La interrupción generalmente invita a la oportunidad a aquellos que saben dónde buscarlo, con inversores que se adaptan rápidamente al cambio capaz de convertir la incertidumbre actual en una ventaja competitiva.
1. Propiedades objetivo debajo del umbral de recaudación
Al centrarse en proyectos con valores terminados de forma segura bajo la nueva línea de gravamen, los inversores pueden evitar ser arrastrados a la red fiscal. Más allá del impacto potencial en los precios de las propiedades a mediana a largo plazo, la desventaja de esto es que, en áreas como el capital donde los valores de las propiedades siempre excederán el promedio nacional, puede ser un desafío encontrar hogares adecuados por debajo del umbral del gobierno, particularmente para aquellos que generan éxito en cambios de calidad.
2. Diversificar geográficamente
Mirar más allá de Londres a las regiones donde los precios de las propiedades son más bajos podría ser un salvavidas. En lugar de ir completamente remoto, piense en áreas que aún probablemente prosperen. Los pueblos y ciudades a lo largo de los cinturones de cercanías clave son siempre una apuesta segura, al igual que los lugares con infraestructura fuerte y de alta calidad, escuelas y servicios públicos.
3. Priorizar proyectos más pequeños
El tamaño también importa. Vender casas de alto valor bajo el nuevo sistema propuesto podría causar más de unos pocos dolores de cabeza. Sin embargo, los desarrollos más pequeños, las conversiones y los desarrollos del mercado medio permanecen a salvo de los riesgos que vienen con los activos de boletos superiores.
4. Explore las conversiones comerciales a residenciales
La supervivencia se trata de pensar fuera de la caja. Las conversiones comerciales a residenciales permiten a los inversores continuar entregando acciones de viviendas muy necesarias que todavía tienen un precio cómoda por debajo de £ 500,000 en muchos casos, por ejemplo.
Los inversores que aprovechan la demanda genuina a través de vías menos tradicionales como esta pueden construir carteras mejor protegidas del nuevo gravamen de ventas, y si la gerencia práctica es un problema, hay muchos socios capaces de llevarlo de planificación y adquisición a través de la construcción y salida sin golpes. De hecho, con todos los pasos cuidadosamente establecidos y manejados para usted, el control de costos se tensa a medida que los retornos se vuelven aún más predecibles.
5. Desarrollar la resiliencia a través de la inversión alternativa
Los inversores que no desean navegar por los cambios de impuestos por proyecto también pueden desear considerar estructuras de inversión alternativas. Al agrupar fondos en múltiples desarrollos en diferentes regiones a través de bonos de propiedad, la rentabilidad futura ya no depende de un solo proyecto, o una banda de precios.
Si bien ninguna estrategia de inversión puede eliminar el riesgo por completo, las vías alternativas pueden amortiguar el golpe del cambio de política al difundir la exposición tanto en regiones como en activos. La gerencia profesional ofrecida además de las oportunidades inigualables para la diversificación, además, hace que la ruta alternativa sea una cobertura atractiva contra la incertidumbre, particularmente para aquellos que buscan una participación práctica mínima.
Siguientes pasos
Cualesquiera que sean sus preferencias, la clave no es esperar pasivamente. Es el momento de remodelar las estrategias de inversión para mejor, centrándose en adquirir propiedades y desarrollos con valores de salida que no se verán afectados por los nuevos umbrales. Y es el momento de pivotar, permaneciendo abierto a todas las formas de oportunidades y financiamiento flexibles, mientras se extiende el riesgo, ya sea a través de la diversificación geográfica o se ramifica en oportunidades de inversión alternativas.
El resultado final
Aunque aún no es la ley, se ha establecido una dirección futura. Los cambios impositivos propuestos harán que los propietarios de casas de mayor valor sean con más de la carga impositiva, impactando desproporcionadamente al sur. Pero la nueva línea de fallas de propiedad invita a una oportunidad significativa, así como al nuevo riesgo, con aquellos que se centran en la inversión alternativa y los proyectos de mercado medio fuera de las postfares más buscadas del país mejor posicionadas para salir a la cima.
Reece Mennie es fundador y CEO de Nationwide Property Developer, HJ Collection
