Durante el primer trimestre de 2025, la actividad de ejecución hipotecaria de los Estados Unidos aumentó un 11% con respecto al trimestre anterior, según Housewire. Entre enero y marzo de 2025, 93,953 propiedades tenían presentaciones de ejecución hipotecaria. El número de propiedades iniciando el proceso de ejecución hipotecaria durante el primer trimestre del año fue de 68,794.
Invertir en una propiedad de ejecución hipotecaria podría ayudarlo a enganchar un precio de compra más bajo en comparación con una casa no con problemas en el mismo mercado. Es común que una propiedad de ejecución hipotecaria se ofrezca por debajo del valor de mercado, que le ofrece la oportunidad de convertir su inversión inmobiliaria en un gran fabricante de dinero.
Los prestamistas hipotecarios no están en el negocio de poseer casas. Están en el negocio de escribir préstamos. Cuando las propiedades caen en ejecución hipotecaria, los prestamistas a menudo están ansiosos por venderlas rápidamente para recuperar tanto como sus saldos de préstamos pendientes como puedan.
Como inversor, esto le da una ventaja al negociar un precio por una propiedad de ejecución hipotecaria. Pero es importante encontrar una ejecución hipotecaria con los atributos correctos y en el mercado correcto, por lo que termina siendo una propiedad de inversión inteligente para usted.
Invertir en una propiedad de ejecución hipotecaria puede ser lucrativo, pero es importante elegir el hogar y el mercado adecuados. Es importante comprender los diferentes tipos de ejecución hipotecaria e identificar factores que pueden hacer que una propiedad ejecutada cuesta más a la rehabilitación. Los inversores deben tener un plan específico para qué hacer con una propiedad embargada después de que se adquiera. ¿Cuál es tu objetivo? Compra una casa
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Las ejecuciones hipotecarias de la propiedad no son las mismas. Cada tipo tiene su propio proceso que puede variar según las reglas estatales.
La ejecución hipotecaria judicial es un proceso en el que un tribunal supervisa el proceso de ejecución hipotecaria. Comienza con un prestamista que presenta una demanda para ejecutar la ejecución hipotecaria, momento en el que el tribunal decidirá si la ejecución hipotecaria de la propiedad es el curso de acción correcto. Si el tribunal entra en una sentencia contra el prestatario, se llevará a cabo una venta de ejecución hipotecaria. El proceso de ejecución hipotecaria judicial puede llevar meses o incluso años en algunos casos. Como inversor, puede comprar una propiedad embargada una vez que se subasta. La ejecución hipotecaria no judicial, también conocida como potencia de venta o ejecución hipotecaria legal, es un proceso que algunos estados permiten cuando el sistema judicial generalmente no necesita involucrarse mientras se sigan los procesos específicos del estado. En una ejecución hipotecaria no judicial, se designa un administrador para dar a un prestatario en aviso predeterminado de que su prestamista tiene la intención de ejecutar. El prestatario tiene tiempo para obtener corriente en su hipoteca y opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Si eso no funciona, el administrador puede vender la casa en una venta de ejecución hipotecaria, y un inversor puede intentar comprar la casa en una subasta. La ejecución hipotecaria no judicial es típicamente un proceso más rápido que la ejecución hipotecaria judicial, ya que no se necesita la aprobación de la corte en cada paso del camino. La ejecución hipotecaria estricta es un proceso legal que permite a un prestamista tomar posesión de una propiedad de un prestatario que ha incumplido su hipoteca sin tener que vender la propiedad. En lugar de vender la propiedad en una subasta, un prestamista presenta una demanda contra el prestatario en incumplimiento. Si el prestatario no puede pagar una fecha límite ordenada por la corte, el título de la propiedad se transfiere al prestamista. No todos los estados permiten ejecuciones hipotecarias estrictas, y generalmente solo ocurren cuando una hipoteca en incumplimiento tiene un saldo mayor que el que vale la propiedad. Preforeclosure ocurre cuando un prestatario pierde suficientes pagos de la hipoteca que un prestamista debe emitir un aviso de incumplimiento. Preforeclosure generalmente ocurre después de tres meses de pagos omitidos. Muchos prestamistas aceptarán una venta corta en una preforeculación. Durante la preforeculación, los inversores inmobiliarios tienen la oportunidad de negociar con el prestatario o el prestamista, limitando la competencia y, a menudo, conduciendo a términos de compra más favorables. ¿Listo para refinanciar?
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Los inversores inmobiliarios pueden beneficiarse de las propiedades de ejecución hipotecaria debido al precio más bajo. Pero es importante saber dónde encontrarlos. Un buen lugar para comenzar son las plataformas inmobiliarias en línea como:
Redfin Realtor.com Foreclosure.com subuction.com Realtytrac
Algunos bancos también enumeran las propiedades de ejecución hipotecaria en sus sitios web, y hay sitios web gubernamentales donde puede encontrar ejecuciones hipotecarias, que incluyen:
Fannie Mae Homepath El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
También puede consultar los sitios web locales del condado para obtener registros públicos en las próximas subastas de ejecuciones hipotecarias o avisos de ejecución hipotecaria. Con este fin, Eli Pasternak, inversionista inmobiliario y CEO de Liberty House Buys Group, dice: «Paso horas cada semana revisando avisos de ejecución hipotecaria y listas previas a la ejecución porque las ofertas reales nunca llegan a Zillow o RealtyTrac».
Pasternak también sugiere hacer algo de trabajo físico para encontrar ejecuciones hipotecarias. Él dice que uno de sus clientes «encontró su mejor propiedad de Flip al conducir vecindarios y detectar yardas cubiertas de ejecución hipotecaria que otros inversores perdieron por completo».
También es una buena idea trabajar con un agente de bienes raíces que se especialice en ejecuciones hipotecarias. La Asociación Nacional de REALTORS® enumera a los agentes con la designación SFR®, que significa recursos de ventas y ejecuciones hipotecarias cortas, por lo que puede ser un buen punto de partida.
En términos de elegir una propiedad de ejecución hipotecaria, Pasternak recomienda que los nuevos inversores inmobiliarios intenten encontrar una propiedad propiedad del banco en lugar de comprar una como está en una subasta. De esta manera, es posible inspeccionar la casa antes de cerrar la venta.
No es inusual que una propiedad de ejecución hipotecaria no esté en la mejor forma. Pero Pasternak dice que es importante buscar ciertas banderas rojas, que incluyen:
Grietas de la base faltan los sistemas de HVAC Daño por inundación
También dice: «Recomiendo evitar casas donde los propietarios anteriores despojaron el cableado o los electrodomésticos de cobre, porque eso indica daños importantes en toda la propiedad».
También es importante realizar un análisis exhaustivo de las tendencias del mercado al comprar una propiedad de ejecución hipotecaria. Si su objetivo es rehabilitar la propiedad y alquilarla, consulte cuál es la tasa de vacantes local y cuáles son los alquileres promedio. Si tiene como objetivo voltear la casa, concéntrese en los vecindarios con características deseables como distritos escolares y comodidades altamente calificados como el entretenimiento local y el acceso al tránsito. Es posible que desee evitar áreas con tasas más altas de delitos o desempleo.
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Una vez que haya logrado cerrar una propiedad de ejecución hipotecaria, la pregunta es qué hacer con ella para ganar dinero. Las dos opciones principales son mantener la propiedad y alquilarla, o arreglarla y voltearla para obtener ganancias.
Mantener una propiedad de ejecución hipotecaria podría ser ventajosa si está comprando en un momento en que los valores de la propiedad están inactivos. Si espera una recuperación del mercado, tiene la oportunidad de vender la casa a un precio significativamente más alto.
Sin embargo, tenga en cuenta que las recuperaciones del mercado pueden llevar años, tiempo durante el cual puede estar desembolsando mucho dinero para mantener el hogar (y tampoco se garantiza que lo ocupe durante ese período). Además, el tiempo del mercado inmobiliario puede ser un desafío. Incluso cuando el mercado inmobiliario está bien en un nivel amplio, los mercados locales pueden enfriarse repentinamente por diferentes razones.
Pero para que esta estrategia funcione, debe comprar una propiedad de ejecución hipotecaria en un área donde hay una demanda razonablemente fuerte de alquileres. También deberá asegurarse de que pueda ordenar suficiente alquiler para cubrir el costo de poseer la casa mientras tanto, incluidos los impuestos a la propiedad, el seguro y el mantenimiento.
Tenga en cuenta que ser propietario puede ser un trabajo que requiere mucho tiempo. Tendrá que evaluar a los inquilinos, mantenerse al tanto de las colecciones de alquileres y abordar los problemas a medida que surjan.
Otra opción es voltear una propiedad de ejecución hipotecaria y venderla a un precio más alto. Para lograr esto, deberá estar preparado no solo para abordar problemas obvios con el hogar, sino también hacer mejoras como cocinas y baños mejorados.
Es posible que desee cumplir con la regla del 70% si está buscando voltear una propiedad de ejecución hipotecaria, lo que implica gastar no más del 70% del valor estimado de la propiedad después de la reparación menos el costo de las reparaciones. Si la propiedad tiene un valor estimado después de la reparación de $ 300,000 y el costo estimado de las reparaciones es de $ 100,000, la regla del 70% lo haría pagar no más de $ 140,000.
No importa qué ruta elija, asegúrese de tener una estrategia de salida clara. Si está volteando una propiedad de ejecución hipotecaria, es importante establecer una fecha límite de venta y, si es necesario, prepárese para ajustar su precio. No desarrollar una estrategia de salida clara no solo podría erosionar sus ganancias, sino que también podría provocar pérdidas, especialmente si las condiciones del mercado conducen a un exceso de oferta de casas en el momento en que está tratando de encontrar un comprador.
Una vez que encuentre la propiedad de ejecución hipotecaria adecuada para una inversión, necesitará una forma de pagarla. Muchas subastas de ejecución hipotecaria requieren pagos en efectivo. Si está lidiando con una línea de tiempo muy rápida para el cierre y una hipoteca convencional no es una opción, podría considerar un préstamo de dinero duro. Sin embargo, estos préstamos tienden a venir con tasas de interés más altas.
Si está comprando una propiedad propiedad del banco que no se vende en una subasta, es posible que pueda financiarla con una hipoteca convencional. Esto es cierto si está comprando una ejecución hipotecaria como una inversión y es una segunda propiedad. Pero tenga en cuenta que las propiedades que se venden en una subasta generalmente requieren efectivo.
Dicho esto, los prestamistas tienden a imponer requisitos más estrictos para las propiedades de ejecución hipotecaria, ya que estas casas tienen más riesgo que una compra de vivienda tradicional. Es posible que deba realizar un pago inicial más grande que con una casa tradicional. También es posible que necesite un excelente puntaje de crédito y una baja relación deuda / ingreso.
También puede explorar otras opciones de préstamos para voltear casas. Pueden incluir préstamos de prestamistas privados, préstamos personales y préstamos de equidad en el hogar.
Invertir en una propiedad de ejecución hipotecaria podría ser una empresa rentable, pero solo si lo hace de la manera correcta. Asegúrese de comprender el proceso de ejecución hipotecaria a fondo e investigar cuidadosamente los mercados locales. Es una buena idea trabajar con un agente de bienes raíces que se especialice en ejecuciones hipotecarias para obtener ideas valiosas que podrían ayudarlo a identificar oportunidades de inversión rentables.
También es importante examinar cualquier propiedad que esté buscando comprar en la mayor medida posible, ya que ignorar los costos ocultos podría comer sus ganancias. Esto incluye realizar una investigación de títulos exhaustiva antes de ofertar en una propiedad en una subasta cuando corresponda. Las propiedades de la subasta generalmente se venden como están, por lo que vienen sin garantías con respecto a los clientes, el título o la condición.
Es igual de importante desarrollar una estrategia de salida desde el principio, ya que esto podría ayudarlo a optimizar el proceso de encontrar la ejecución hipotecaria correcta. Si se adhiere a estas reglas, puede encontrar que una propiedad de ejecución hipotecaria es una inversión que vale la pena.
Ben Shapiro
Ben Shapiro es un analista financiero galardonado con casi una década de experiencia trabajando en finanzas corporativas en grandes bancos, empresas pequeñas a medianas y financiamiento hipotecario. Su experiencia incluye la aplicación estratégica de análisis macroeconómico, análisis de datos financieros, pronóstico financiero y planificación de escenarios estratégicos. Durante los últimos cuatro años, se ha centrado en la industria hipotecaria, aplicando economía a pronósticos y toma de decisiones estratégicas en los préstamos Quicken. Ben obtuvo una licenciatura en negocios con un menor en economía de la Universidad Estatal de California, Northridge, graduándose cum laude y con honores. También se desempeñó como oficial en un ejército aliado durante cinco años, responsable del bienestar de 300 soldados y ocho informes directos antes de los 25 años.
