Los rendimientos de alquiler residencial han mostrado muy poco movimiento en el segundo trimestre (Q2) este año en comparación con el año anterior, debido a los precios y alquileres relativamente planos de la vivienda, pero los flujos de efectivo han mejorado debido a tasas de interés más bajas.
Sin embargo, el atractivo general de la propiedad de inversión residencial a precios y alquileres actuales es relativamente mediocre en ausencia de ganancias de capital.
Intereses.co.nz rastrea los rendimientos teóricos de alquiler bruto que se lograrían en 39 distritos urbanos en todo el país donde hay un alto nivel de actividad de alquiler, basado en el Instituto de Bienes Raíces de los precios de venta de cuartil de Nueva Zelanda y los alquileres medianos de los datos de bonos de los servicios de tenencia.
Intereses.co.nz también estima los posibles pagos de la hipoteca en las mismas propiedades y compara que con los ingresos de alquiler, para calcular el excedente o déficit bruto disponible para los inversores después de que se haya pagado la hipoteca; consulte las notas a continuación para obtener una explicación más detallada de estos cálculos.
La información se actualiza trimestralmente para los tres tipos principales de propiedades de alquiler: unidades/apartamentos de una habitación y dos habitaciones y casas de tres dormitorios independientes en cada área urbana, con los resultados para el segundo trimestre de este año en la tabla a continuación.
Las casas de tres dormitorios siguen siendo la clase de inversión inmobiliaria residencial de peor desempeño, en términos de rendimiento y flujo de efectivo.
En todo el país, estos proporcionaron un rendimiento de alquiler bruto de 5.7% en el segundo trimestre, un poco de 5.8% en el segundo trimestre del año pasado, mientras que el flujo de efectivo libre después de pagar la hipoteca aumentó a $ 114 por semana, frente a $ 47 por semana en el segundo trimestre del año pasado.
La mejora en el flujo de efectivo fue en gran medida el resultado de la tasa de interés hipotecaria utilizada en los cálculos de reembolso que disminuyeron de 6.50% en el segundo trimestre del año pasado a 4.96% en el segundo trimestre de este año.
Los rendimientos potenciales de las casas de tres dormitorios fueron particularmente pobres en la región de Auckland con un rendimiento promedio de alquiler bruto del 4.5% y el flujo de efectivo negativo de $ 34 por semana una vez que se pagó la hipoteca.
Mirando las áreas de la sala del Consejo dentro de Auckland (ver el mapa a continuación para los límites de la sala), los rendimientos brutos variaron de 3.1% a 5.0%, mientras que el flujo de efectivo bruto varió de un déficit de $ 434 a la semana en Orakei Ward a un excedente de $ 33 por semana en Manurewa -Papakura Ward.
Sin embargo, estas cifras de flujo de efectivo son brutas, y no tienen en cuenta los efectos de los períodos de vacante en los ingresos por alquiler, o para superar tasas, seguros, mantenimiento y cualquier tarifa de administración de propiedades.
Una vez que se tengan en cuenta esos costos, los flujos de efectivo probables para casas de tres dormitorios en Auckland seguramente serían fuertemente negativos en todas las salas del Consejo de Auckland y el alquiler recibido no estaría lo suficientemente cerca como para cubrir todos los costos, lo que significa que los inversores tendrían que profundizar en otros ingresos para cubrir tanto los pagos de la hipoteca y otras salidas.
Las propiedades de una y dos habitaciones en bloques de unidades múltiples, como unidades caseras y apartamentos, continúan proporcionando mejores rendimientos para los inversores en comparación con las casas de tres habitaciones.
En todo el país, el rendimiento promedio de alquiler bruto fue de 6.9% para unidades/apartamentos de dos dormitorios y un respetable 10.2% para unidades/apartamentos de una habitación en el segundo trimestre de este año.
Los flujos de efectivo brutos también fueron mucho más fuertes para las unidades de una y dos habitaciones, con un excedente promedio de $ 179 por semana para unidades de dos habitaciones y un excedente de $ 241 por semana para las unidades de una habitación.
Incluso en Auckland, el rendimiento bruto promedio fue del 5,6% para las unidades de dos dormitorios y la friolera del 16,4% para las unidades de un dormitorio, mientras que los excedentes de efectivo bruto fueron de $ 85 y $ 333 por semana, respectivamente.
Sin embargo, el fuerte rendimiento y los números de excedentes en efectivo para las unidades de una habitación en Auckland deben tratarse con precaución.
Eso porque muchas de las propiedades de una habitación vendidas y alquiladas se encuentran en el CBD de la ciudad e incluyen en las figuras de Waitemata y Gulf Ward.
Muchos de estos apartamentos tienen títulos de arrendamiento y/o tienen problemas de remediación, y este tipo de propiedades generalmente se venden con descuentos sustanciales en comparación con las unidades de propiedad y aquellos sin defectos.
Los precios mucho más bajos aumentan sus rendimientos, que se ve bien en el papel, pero los inversores pagarán gastos mucho más altos por pagos de alquiler de tierra y/o gastos de capital futuro para cubrir el trabajo de remediación.
Por lo tanto, los inversores deberán hacer sus sumas cuidadosamente al considerar comprar este tipo de propiedades.
En general, las cifras sugieren que, en ausencia de ganancias de capital, los inversores pueden tener dificultades para encontrar rendimientos valiosos de tres casas de dormitorios.
Es probable que las elecciones sean mejores en viviendas de unidades múltiples, como unidades caseras, apartamentos y viviendas en terraza.
Sin embargo, los flujos de efectivo en este tipo de propiedades también pueden ser ajustados una vez que se tengan en cuenta los gastos, lo que sugiere que los inversores deberán ser elegidos en la caza para encontrar algo que ofrezca un rendimiento adecuado en el mercado actual.
Notas: El rendimiento del alquiler bruto se basa en el precio de venta del cuartil inferior del Reinz para cada tipo de propiedad en cada distrito urbano en el segundo trimestre y las cifras medias de alquiler de los datos de bonos del segundo trimestre de los servicios de arrendamiento para los mismos tipos de propiedades/distritos. Los cálculos de la hipoteca se basan en una hipoteca por el 60% del precio del cuartil más bajo durante un término de 20 años. La tasa hipotecaria utilizada para Q2 fue de 4.96%. Cuando un tipo de propiedad en la tabla de rendimiento anterior se marca como «datos no disponibles», es porque no había un número insuficiente de propiedades de ese tipo vendidas y/o alquiladas en esa área durante el trimestre para producir una cifra de rendimiento confiable.
Áreas de barrio del Consejo de Auckland
