El comienzo rocoso para 2025 no era lo que los inversores en propiedades comerciales habían esperado, especialmente después de que el mercado parecía estar listo para alcanzar la velocidad de escape a fines de 2024 después de una caída de dos años. Hubo un rebote marcado en el acuerdo en el cuarto trimestre, con compradores más activos que para cualquier trimestre desde 2022. Además, los valores de capital se habían estabilizado o se habían vuelto positivos para la mayoría de las propiedades en el índice de propiedades trimestrales globales de MSCI.
Incluso antes de los principales anuncios arancelarios el 2 de abril, las acciones de la nueva administración estadounidense: aranceles sobre Canadá y México y sobre ciertos productos y materiales crudos; un reinicio aparente del acuerdo de seguridad posterior a la Guerra Fría con Europa; y la posible retirada del apoyo de los Estados Unidos a Ucrania, había creado una nueva ola de incertidumbre para los mercados inmobiliarios globales.
Un cuarto mediocre
La propiedad es una clase de activos ilíquidos y de movimiento lento, y puede llevar meses o incluso años para que los eventos macroeconómicos o geopolíticos se filtren en bienes raíces directas. Sin embargo, el volumen de inversión de bienes raíces globales fue estable en el primer trimestre de 2025 en comparación con el mismo período del año anterior. Esta pérdida de impulso, después de que el volumen aumentó en cerca del 50% año tras año en el último trimestre de 2024, sugiere que el aumento en la incertidumbre comenzó a afectar la toma de decisiones de los inversores. El acuerdo más bajo suele ser la primera reacción a un cambio en el entorno macro o la caída en el sentimiento, tal como vimos durante la pandemia Covid-19 o a fines de 2022 y principios de 2023 después de que la inflación se había reducido.
La actividad del acuerdo se retiró más en Europa y Asia-Pacífico en el EMEA Q1 es Europa, Medio Oriente y África. Acuerdos de USD 10 millones y más, excluyendo los sitios de desarrollo.
El reciente anuncio del aplazamiento de los niveles de tarifas extremas en los Estados Unidos y China se cuestiona hasta qué punto la administración Trump está dispuesta a impulsar la agenda arancelaria. Aún así, incluso la imposición basal de una tarifa del 10% sobre las importaciones de EE. UU. Tiene el potencial de extenderse a través del ecosistema de bienes raíces.
La mayoría de los activos de propiedad industrial son esencialmente almacenes, utilizados para facilitar el flujo de bienes de productor a usuario final; Por lo tanto, la propiedad industrial probablemente se vería afectada primero por cualquier caída en el comercio global. Mientras tanto, las fortunas de la oficina y la propiedad minorista están vinculadas a una confianza económica más amplia y podrían verse afectados negativamente por una caída en el crecimiento del PIB. Por el contrario, los tipos de propiedades que se benefician de vientos de cola estructurales, como apartamentos o centros de datos, pueden ser más resistentes en esta nueva era de incertidumbre.
Diferencias entre regiones
Los mercados inmobiliarios globales diferían en su reacción a la mayor incertidumbre. En los EE. UU., El volumen de transacción de propiedades del primer trimestre estaba por encima del primer trimestre de 2024, y los precios de las propiedades estaban creciendo o cayeron a niveles más moderados que hace 12 meses. Sin embargo, los efectos inmediatos de las políticas arancelarias aún se están filtrando, y las perspectivas se nublan por el aumento de las primas de riesgo, el posible vuelo de capital y los temores renovados de la recesión.
Un riesgo para los EE. UU. Es que los inversores transfronterizos, una fuente clave de liquidez, pueden volverse más selectivas en sus adquisiciones o enfoque de cambio por completo. El sentimiento entre los inversores canadienses, por ejemplo, se ha vuelto cada vez más negativo, y las cuentas anecdóticas indican que se han detenido algunos acuerdos. (1) Los inversores canadienses han gastado cerca de USD 200 mil millones en bienes raíces de los EE. UU. Desde 2015 y casi USD 80 mil millones desde 2020, y son la fuente más grande del capital extranjero en el mercado estadounidense. La ausencia de capital en el extranjero afectaría negativamente la liquidez y los precios del mercado en la parte superior del mercado, como lo demuestra el retiro de la inversión china en Manhattan desde 2017 en adelante.
Los inversores canadienses han sido el volumen de ofertas de ofertas más dominantes en los Estados Unidos en miles de millones de dólares. Las principales fuentes de inversión de los países en bienes raíces comerciales de EE. UU. De 2020 a 2024. Acuerdos de USD 2.5 millones y más. ¿Cuál es la imagen en Europa y Asia?
En Europa, la actividad de transacción para el mercado en general y para las propiedades industriales se redujo ligeramente en el primer trimestre de 2025. Esto puede ser una señal de que las preocupaciones sobre el comercio han comenzado a restringir la inversión de la propiedad industrial, aunque los cambios en las tasas de bonos a través del trimestre también probablemente afectaron el aumento del costo del capital y la que los activos de menor rendimiento parecen relativamente caros.
Los mercados de ocupantes europeos han mostrado cierto grado de resiliencia durante la recesión, con muchos que registran el crecimiento del alquiler del valor del mercado por encima de la inflación, pero el shock geopolítico ha introducido nuevos riesgos a la baja para la inversión empresarial y las decisiones de arrendamiento.
En Asia, el volumen del acuerdo del primer trimestre cayó casi un 20% año tras año, y la tubería de acuerdos pendientes también disminuyó en comparación con el final de 2024. El optimismo en torno a una recuperación gradual en China ha sido templado por el posible arrastre de las exportaciones y la inversión de fabricación mediante el mercado de la introducción a la introducción de las exportaciones más bajas de los páramos de los Estados Unidos. Los rendimientos y las expectativas disminuidas de la velocidad de la velocidad persisten.
¿Podría la volatilidad global aumentar el encanto de bienes raíces?
A pesar de que los bienes raíces no son inmunes a un cambio en el orden global, los marcos de tiempo de inversión más largos también permiten un enfoque más considerado y menos reactivo para la estrategia. De hecho, la volatilidad en otras clases de activos puede hacer que los bienes inmuebles parezcan una propuesta relativamente atractiva, especialmente en el contexto de su bajo rendimiento versus otras grandes clases de activos privados y privados en los últimos 24 meses, lo que ha llevado a una caída de la recaudación de fondos.
Las devoluciones para propiedades comerciales han retrasado otras clases de activos
La apelación de bienes raíces puede amplificarse si los bancos centrales eligen reducir aún más las tasas de interés para combatir el impacto potencial de aranceles en el crecimiento económico. Esto no es de ninguna manera un hecho, pero incluso en el contexto de una economía más lenta, las tasas más bajas respaldarían los precios inmobiliarios y ayudarían a defender el activo de manera relativa.
Meteorización de la tormenta
Sin la intervención tarifa, podríamos haber esperado razonablemente que la recuperación en los bienes raíces, que parecía comenzar a fines de 2024, se extendería a 2025. Si bien la recuperación puede haber encontrado desafíos imprevistos, las ventajas estructurales que la propiedad central proporciona: estabilidad relativa, generación de ingresos y cierta protección contra la inflación, puede ayudar a clima de esta tormenta.
