Los precios de las propiedades regresan a máximos récord después de las tasas de reducción de RBA en febrero, pero no se deje engañar, no todas las propiedades de inversión harán que los valores aumenten. Si bien muchos ofrecerán rendimientos sólidos, solo unos pocos tienen el potencial de superar al mercado y realmente acelerar el proceso de construcción de riqueza.
Entonces, ¿qué separa las propiedades de inversión de alto crecimiento del resto? Se reduce a cinco rasgos que cada inversor debe evaluar antes de realizar una compra.
1. La ubicación lo es todo
Cuando se trata de propiedad, la ubicación sigue siendo el factor más importante. Pero identificar una buena ubicación significa cavar más profundo que solo un código postal. Implica comprender los indicadores económicos, la infraestructura e incluso la dinámica a nivel de la calle. La ciudad adecuada, entonces región, debe tener un fuerte crecimiento de la población, diversas oportunidades de empleo y proyectos de infraestructura que respalden la demanda futura.
A nivel del suburbio, las áreas con una alta proporción de propietarios-ocupantes a menudo ven un crecimiento de capital más fuerte porque tienden a ser mejor mantenidos y más estrechamente sostenidos. Incluso a nivel de la calle, las diferencias son importantes. Las casas residenciales en calles tranquilas y arboladas generalmente funcionan mejor que las de las carreteras principales. Para las propiedades comerciales, la visibilidad y la accesibilidad son clave, por lo que a menudo se prefieren las carreteras principales. Una propiedad bien ubicada permanece en demanda y es más probable que vean un crecimiento de capital a largo plazo.
2. La tierra impacta el valor a largo plazo
Los atributos físicos de una propiedad pueden mejorar o limitar su potencial de crecimiento futuro. Los bloques planos y bien formados a menudo son más fáciles de desarrollar, renovar o subdividir. La tierra irregular o inclinada puede aumentar los costos y reducir sus opciones más adelante. El drenaje de agua también es crítico. Propiedades donde se prefieren el agua de la casa. El mal drenaje o el posicionamiento de descenso pueden conducir a problemas de mantenimiento a largo plazo y las primas de seguros de impacto.
La orientación también es importante. Las casas orientadas al norte a menudo atraen más interés debido a una mejor luz natural, especialmente en climas más fríos. Los bloques con potencial de rezonificación, como aquellos cercanos a las estaciones de tren o futuros corredores de transporte, también pueden generar importantes ganancias de capital.
3. Evite los riesgos ambientales
Los riesgos ambientales pueden afectar todo, desde la asegurabilidad hasta la demanda de los inquilinos. Las propiedades de inversión de alto crecimiento evitan los peligros comunes que pueden socavar el rendimiento. La proximidad a las líneas eléctricas o subestaciones de alto voltaje es una bandera roja para muchos compradores e inquilinos y puede limitar el valor de reventa futura de una propiedad.
Las áreas propensas a las inundaciones se están volviendo cada vez más riesgosas, particularmente con el aumento de los costos de seguro. Incluso si una casa específica no está directamente en riesgo, las inundaciones cercanas pueden afectar la reputación y el valor del área. Las zonas propensas a los incendios forestales también pueden requerir un cumplimiento de seguridad adicional y vienen con primas más altas. Evitar estos riesgos mejora la resistencia a largo plazo y la comercialización de su inversión.
4. Las restricciones de suministro impulsan el crecimiento del capital
Uno de los factores más ignorados en el rendimiento de la propiedad es el suministro. Áreas donde se pueden agregar fácilmente nuevas viviendas, como propiedades suburbanas exteriores, a menudo de bajo rendimiento debido al riesgo de exceso de oferta. Los suburbios establecidos con capacidad de desarrollo limitada y servicios locales fuertes tienden a ver un crecimiento más estable y sostenido. Cuando combina la escasez de la demanda, los precios tienden a aumentar. La proximidad al transporte público, las escuelas y los centros minoristas respalda aún más el crecimiento de los precios. La capacidad de transmisión y el atractivo de estilo de vida también influyen cada vez más en las opciones de compradores e inquilinos.
5. El potencial de valor agregado abre más puertas
La capacidad de fabricar equidad es uno de los rasgos más importantes de una inversión de alto crecimiento. Las propiedades que ofrecen oportunidades de valor agregado brindan al control de los inversores sobre sus rendimientos. Esto podría incluir renovaciones cosméticas, como actualizar cocinas y baños, para mejorar el rendimiento del alquiler y el valor de reventa.
Agregar una vivienda secundaria, como un piso de la abuela, puede aumentar el flujo de caja. Las propiedades con suficiente tierra pueden permitir una subdivisión o desarrollo a pequeña escala. La clave es comprar con un plan, no solo para lo que es la propiedad hoy, sino en lo que podría convertirse en el futuro.
Comprar una propiedad de inversión de alta calidad se trata tanto de la estrategia como del momento. Las propiedades de alto crecimiento generalmente se encuentran en áreas donde la tierra es escasa y la competencia por la vivienda es fuerte, lo que puede darle una buena indicación de que es probable que siga el crecimiento de capital. Al comprar bien, puede construir una cartera de propiedades que realice independientemente de las condiciones del mercado.
Abdullah Nouh es el fundador de Mecca Property Group.
