Refinanciar un préstamo de capital de vivienda: por qué y cómo hacerlo

Probablemente haya escuchado mucho sobre la refinanciación de su hipoteca para mejores términos. Pero, ¿qué pasa con su préstamo de capital doméstico? Dado que es esencialmente una segunda hipoteca, ¿puede refinanciarla también? La respuesta corta: Sí. Es posible que pueda refinanciar un préstamo de capital domiciliario como lo haría con su hipoteca principal.

Y ahora puede ser un buen momento para hacerlo. En 2025, las tasas de préstamos de capital doméstico han caído a su nivel más bajo en más de un año. ¿La noticia aún mejor? Según el pronóstico de capital doméstico de Bankrate, parecen seguir disminuyendo aún más este año.

Si los números actuales son más bajos que la tasa de su préstamo, en al menos un punto porcentual completo, vale la pena considerarlo. Aquí está todo lo que necesita saber sobre cuándo y cómo refinanciar un préstamo de capital doméstico.

Cómo refinanciar un préstamo de capital domiciliario

Refinanciar un préstamo de capital doméstico (Heloan) básicamente implica reemplazar su préstamo existente por uno nuevo.

Pasos para refinanciar su préstamo de capital domiciliario

1. Evaluar su posición: Comienza con la determinación de si el refinanciamiento lo beneficia. Mire las tasas de interés actuales en comparación con lo que tiene, calcule los ahorros potenciales con el tiempo y considere cuánto tiempo planea permanecer en el hogar. Desea que sea lo suficientemente largo como para «romper el punto de equilibrio», es decir, que los ahorros superen los costos que pagará por adelantado a refinanciar.
2. Verificación de capital: Calcule su estaca de capital actual. Si el valor de su hogar ha aumentado, por ejemplo, de $ 350,000 a $ 400,000, y usted ha pagado su hipoteca y préstamo de capital domiciliario anterior a un monto total en circulación de $ 200,000, tiene $ 200,000 o una participación de capital del 50 por ciento, suficiente para considerar la refinanciación. (Más sobre las apuestas de capital mínimo a continuación).
3. Revisión del puntaje de crédito: Verifique su puntaje de crédito, ya que afecta sus ofertas de tasa de interés, o si calificará para el Refi. Si ha aumentado su puntaje de crédito significativamente ya que obtuvo el préstamo de capital doméstico, es posible que califique para una tasa más baja.
4. Compra para prestamistas: Comuníquese con varios prestamistas para encontrar las tarifas y términos más favorables. Por ejemplo, un prestamista podría ofrecer una tasa de interés del 8.5 por ciento sin costos de cierre, mientras que otro podría ofrecer 8.25 por ciento con costos de cierre. Querrías elegir el último.
5. Comprender los costos: Conozca los gastos asociados de refinanciación. Estos incluyen tarifas de solicitud o una multa de pago anticipada en su préstamo existente. Por ejemplo, si su prestamista cobra una multa por pago anticipado del 2 por ciento en su préstamo de capital doméstico de $ 20,000, debe $ 400.
6. Decide sobre el tipo de refi: Según sus objetivos, decida si otro préstamo de capital doméstico de tasa fija, una línea de crédito de capital domiciliaria variable (HELOC) o un refinanciamiento de efectivo funciona mejor para usted. Un HELOC podría ofrecer una buena opción si prefiere acceder a su capital sobre una base rodante en lugar de una suma global. Un refi de cobre probablemente ofrecería una tasa de interés más baja, pero implica reemplazar su hipoteca actual.
7. Hacer la aplicación: Solicite el nuevo préstamo, proporcionando pruebas de sus ingresos, activos y deudas. Dependiendo de los requisitos del prestamista, puede ser necesaria una nueva evaluación de la propiedad para evaluar el valor actual de su hogar.
8. Ofertas de revisión: Cuando reciba ofertas, compare los detalles, asegurándose de analizar las tasas de porcentaje anual (APR), ya que incluyen tarifas, los APR dan una sensación más verdadera del costo total del préstamo. Si va a buscar un HELOC, asegúrese de comprender con qué frecuencia las tasas fluctuarán y por cuánto por año.
9. Cierre el préstamo: En el cierre, liquide cualquier costo inicial. Use el nuevo préstamo para pagar su préstamo de capital domiciliario existente. Luego, comience a pagarlo de acuerdo con los nuevos términos.

Cómo calificar para refinanciar un préstamo de capital hipotecario

Tener un préstamo de capital doméstico no lo hace automáticamente elegible para un refinanciamiento. Debes calificar. Básicamente, necesitarás:

• una cantidad adecuada de capital
• un puntaje de crédito suficiente (a mediados de los 600, al menos)
• una relación deuda / ingreso no más del 43%
• un registro de reembolso sólido

El primer requisito: su casa sirve como garantía adecuada para asegurar el préstamo. La mayoría de los prestamistas requieren que tenga una relación combinada de préstamo a valor (CLTV) de no más del 85 por ciento, lo que significa que la suma de todas sus deudas en casa respaldadas por el hogar (hipoteca principal, préstamo de capital doméstico) no representa más del 85 por ciento del valor total de su hogar. En otras palabras, posee al menos el 15 por ciento de su hogar gratis y claro.

Si bien ya habrá cumplido este punto de referencia cuando obtuviera su préstamo de capital doméstico, tendrá que volver a visitarlo si desea refinanciarlo; es posible que el valor de su hogar se reduzca desde que obtuvo el préstamo por primera vez. Es poco común, pero puede suceder si el mercado inmobiliario residencial local se ha suavizado significativamente, reduciendo el precio de reventa de su hogar. También puede suceder si su préstamo de capital doméstico era considerable, agotando su buena parte de la equidad fuera del hogar recientemente, y aún no ha pagado mucho de él.

También debe cumplir con los requisitos financieros y de crédito personales. Muchos prestamistas requieren un mínimo de 620 para las refinanciamiento en general. Sin embargo, los estándares para los préstamos de equidad en el hogar tienden a ser más difíciles, porque estas segundas hipotecas se quedan atrás de las hipotecas primarias en el orden de la picoteo del reembolso de los acreedores, en caso de incumplimiento. Algunos prestamistas han aflojado sus estándares últimamente. Pero una puntuación «buena», preferiblemente por encima de 700, sigue siendo el umbral para muchas instituciones. Incluso entre los prestamistas que trabajan con candidatos de «mal crédito», el puntaje mínimo promedia alrededor de 640.

También debe tener ingresos suficientes para realizar pagos en el préstamo y una baja relación deuda / ingreso (DTI), es decir, las facturas mensuales que paga generalmente deberían comprender no más del 43 por ciento de sus ingresos brutos mensuales.

Finalmente, debe tener un buen registro de reembolso con el préstamo actual de capital doméstico, especialmente si desea refinanciar con el mismo prestamista. Puede dudar si ha perdido los pagos, ha llegado tarde o se quedó corto. Por el contrario, si sus finanzas son un poco débiles pero su historial es sólido, puede reducirle un poco de holgura, dado que ha sido un prestatario confiable en lo que respecta a su préstamo.

Razones para refinanciar un Heloan

Hay varias buenas razones para refinanciar su préstamo de capital doméstico existente. Ellos incluyen:

• Reduciendo su pago mensual. A menudo, la refinanciación de su préstamo de capital doméstico dará que tener que pagar menos cada mes. Esto sucede de una de dos maneras: obtiene una tasa de interés mejor (es decir, menor) en el nuevo préstamo, o el nuevo préstamo tiene un plazo más largo.
• Bloqueo en una tasa de interés más baja. Muchas personas refinancian sus préstamos de capital doméstico porque las tasas de interés han disminuido significativamente. El bloqueo en una tasa de interés más favorable puede reducir significativamente los pagos mensuales y, por supuesto, la cantidad de intereses que paga en general.
• Cambiar de un ajuste a una velocidad fija. Si su préstamo de capital doméstico actualmente tiene una tasa variable, cambiar a un préstamo de tasa fija ofrece más estabilidad. Tendrá un pago predecible cada mes en lugar de uno que fluctúe con las tendencias de tasas de interés. Por el contrario, es posible que desee deshacerse de un préstamo con una tasa fija alta a favor de una tasa variable si las tasas de interés están en un curso a la baja a largo plazo.
• Prestado fondos adicionales de renovación del hogar. Los propietarios de viviendas que toman una reparación importante (horno sin función, techo dañado) o remodelación a menudo encuentran que los préstamos de capital doméstico son la forma más asequible de financiar estos proyectos de cinco cifras. Si tiene un trabajo que funciona por encima del presupuesto, o lo ha aumentado de alguna manera, un refinanciamiento podría ayudarlo con los mismos beneficios fiscales potenciales y menores costos.
• Personalización de términos. Si le quedan cinco años en su préstamo de capital doméstico, la refinanciación le brinda la oportunidad de cambiar ese término. Puede acortar el término para pagarlo de manera más agresiva o alargarlo para permitirse más tiempo para pagar el préstamo.

Pros y contras de refinanciar un préstamo de capital domiciliario

¿Puede refinanciar un préstamo de capital domiciliario y su hipoteca al mismo tiempo?

Sí, es posible refinanciar tanto un préstamo de capital domiciliario como su hipoteca principal simultáneamente. Una forma típica de hacerlo es a través de un refinanciamiento de efectivo, lo que implica sacar una hipoteca más grande que la actual, obteniendo la diferencia en el dinero listo. En este caso, puede usar los fondos excedentes para pagar su préstamo de capital doméstico.

Ventajas de refinanciar ambos préstamos simultáneamente

• Consolidación de la deuda: Esta opción le permite combinar su préstamo de hipoteca y capital hipotecario primario en un solo pago, simplificando su gestión financiera y potencialmente ofreciendo una tasa de interés general más baja que el préstamo estándar de capital doméstico (los refis tienden a ejecutar un punto porcentual o dos más barato).
• Acceso al efectivo: La parte de «cobre» de un refinanciamiento de efectivo significa que termina con fondos adicionales. Si queda algo después de pagar el préstamo de capital doméstico, podría usar el efectivo para varios gastos como mejoras en el hogar, facturas de tarjetas de crédito o matrícula.

Inconvenientes para refinanciar ambos préstamos simultáneamente

• Potencial para una tasa de interés más alta: Las refinanciamiento de efectivo a menudo atraen tasas de interés más altas que las refinanciamiento de tasas y a plazo estándar, lo que podría conducir a mayores costos durante la vida útil de la hipoteca. Además, la tasa de interés prevaleciente puede ser más alta que la de su hipoteca actual.
• Aumento de la cantidad y duración del préstamo: Básicamente, obtendrá un préstamo más grande y ampliará su período de reembolso. Esto podría conducir a pagos de intereses totales más altos, especialmente si no planea acelerar sus pagos para compensar el cronograma de amortización de reinicio.

¿Qué pasa si no califica para un refinanciamiento de préstamo de capital doméstico?

Si no puede refinanciar su préstamo de capital domiciliario, considere explorar estos caminos alternativos para pagarlo. Básicamente, estas opciones implican intercambiar una obligación por otra.

1. Acuerdos de intercambio de acciones en el hogar: Estos acuerdos, que le dan una suma global, a menudo tienen criterios más indulgentes, potencialmente adecuados para aquellos con puntajes de crédito más bajos u otras finanzas débiles. Técnicamente, el dinero que recibe es una inversión en su hogar, no un préstamo: en lugar de recibir pagos mensuales regulares, la compañía de inversiones toma una parte del valor futuro de su hogar cuando lo vende o al final de un período específico. Sin embargo, si su hogar se aprecia significativamente, esto podría terminar siendo más costoso que los pagos de intereses de préstamos tradicionales.
2. Hipotecas inversas: Las personas mayores (las personas de 62 años en adelante) pueden aprovechar su capital de vivienda sacando estas hipotecas sin pagos mensuales; En cambio, el préstamo se reembolsa cuando se vende la casa o el prestatario lo desocupa permanentemente. Sin embargo, tenga en cuenta que los intereses se acumulan en un saldo de la hipoteca con el tiempo, lo que puede aumentar sustancialmente el monto adeudado a la larga.
3. Préstamos personales: Los préstamos personales no garantizados pueden proporcionar efectivo rápido para emergencias u otras necesidades. Estos préstamos generalmente tienen tasas de interés más altas que las aseguradas por su hogar y términos más cortos; También pueden tener tarifas adicionales.

¿Es adecuado para mí la refinanciación de préstamos para el capital doméstico?

Refinanciar un préstamo de capital doméstico puede ser un movimiento inteligente para aquellos que se rompen a la alta tasa de interés de su préstamo actual, especialmente si se trata de un par de puntos porcentuales por encima de las tasas prevalecientes. Si, además, sus finanzas han mejorado sustancialmente desde su primer préstamo, definitivamente podría para un mejor trato.

También puede ser una buena idea si sus pagos comienzan a ser demasiado. Refinanciar un préstamo a largo plazo reducirá su tamaño, aunque significará pagar más intereses en general. (Al igual que con un refinanciamiento hipotecario regular, debe solicitar un refinanciamiento de su préstamo de capital domiciliario, ya sea con el prestamista actual u otro. Esté preparado para proporcionar información financiera y de crédito al prestamista, junto con una lista de activos y pasivos.

En muchos sentidos, es similar a la primera vez, aunque a menudo, refinanciar un Heloan es más fácil, dado que probablemente solicitará una suma más pequeña y probablemente tendrá una buena pista que reembolsa la primera deuda. Aún así, querrá que su perfil financiero se vea lo más fuerte posible.

La mejor razón para refinanciar un préstamo de capital doméstico es si las tasas de interés han disminuido desde que tomó prestado la primera vez. Solo asegúrese de considerar su línea de tiempo para quedarse en el hogar, tener en cuenta cualquier cambio en el valor de su hogar y tener en cuenta cualquier tarifa en las que pueda incurrir, como los costos de cierre.

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