Refinanciar un HELOC: Cómo reestructurar una línea de crédito de equidad en el hogar

Deberías haberlo visto venir, pero no lo hiciste. Usted sacó una línea de crédito en el hogar (HELOC) hace unos años, y acaba de pagar el interés en sus retiros. Ahora el período de sorteo está terminando, debe comenzar a pagar su saldo principal más interés, y estos pagos más grandes son una carga real.

En cuanto a la solución, tenemos una palabra para ti: refinanciar.

Refinanciar su HELOC puede hacer que sus pagos mensuales sean más asequibles, ya sea reduciendo su tasa de interés o el tamaño de pago (o posiblemente ambos). Y hay varias opciones para hacerlo. Aquí hay seis de esas formas de refinanciar su Heloc.

¿Por qué debería refinanciar un Heloc?

Si elige pagar solo los intereses de su HELOC, en lugar de pagar una parte o la totalidad del principal, durante el período de sorteo, puede estar en un shock cuando termina y Comienza el período de reembolso– Especialmente si las tasas de interés han aumentado desde que estableció la línea de crédito. Pero incluso si las tasas no han cambiado sustancialmente, sus pagos están destinados a ser más grandes, ya que ahora también incluirán el director.

Si cree que no podrá administrar el aumento del pago, puede refinanciar su HELOC. Incluso si la nueva tasa de interés es más alta que la de su línea de crédito original, podría darle el tiempo extra que necesita para pagar los fondos. Y puede tener la opción de hacer pagos solo por intereses nuevamente.

También puede considerar la refinanciación si su puntaje de crédito e ingresos han mejorado sustancialmente, lo que significa que calificará para una mejor tasa o términos de interés ahora que cuando estableció el HELOC.

Además, vigile las tendencias de tasa de interés. Helocs ‘ Las tarifas fluctúanentonces, si la tendencia está hacia abajo, se beneficiará sin importar qué. Pero puede haber algunas tasas de ofertas/teaser especialmente atractivas en nuevas líneas de crédito.

¿Cuándo es un buen momento para refinanciar un Heloc?

Casi cualquier punto de su período de reembolso puede ser un buen momento para refinanciar el HELOC, a menos que la deuda esté casi por completo (y no valdría la pena la molestia y el gasto para refi). Sin embargo, a menudo es especialmente inteligente tratar de refinanciar a medida que el período de sorteo está llegando a su fin y usted ha aumentado un equilibrio sustancial pendiente.

También puede intentar refinanciar durante el período de sorteo si tiene algunos proyectos adicionales que le gustaría financiar, o si parece que necesitará más dinero de lo que creía originalmente.

6 formas de refinanciar un HELOC (línea de crédito de equidad en el hogar)

Si cree que es posible que no pueda cubrir su factura mensual durante el período de reembolso, hay algunas formas de refinanciar o cambiar su HELOC.

1. Hable con su prestamista sobre nuevos términos

Algunos bancos ofrecen programas de asistencia de capital doméstico y ajustarán su tasa de interés, período de préstamo o pagos mensuales. Si tienes una buena relación con tu prestamista, hay una buena posibilidad de que trabajen contigo. Dado que los helocs son a menudo préstamos de cartera – Es decir, el prestamista no los vende en el mercado secundario, pero conserva la propiedad de ellos – si solicita una modificación, el prestamista podría escuchar.

«Siempre es una buena idea hablar con su prestamista HELOC existente, ya que no quieren perder su negocio», dice Kevin Walton, un oficial de préstamos hipotecarios residenciales con C2 Financial, con sede en Thousand Oaks, California. Las modificaciones de HELOC no son súper comunes, señala, pero la sala de flexibilidad existe, especialmente desde las alternativas de la préstamo, como ejecución hipotecaria En una casa y publicidad para aumentar los nuevos clientes de HELOC, son propuestas costosas. Entonces, «espero que el prestamista pueda acomodar al prestatario modificando el pago mensual de HELOC».

2. Abra un nuevo Heloc

Algunos prestamistas le permitirán abrir un nuevo Heloc y rodar parte o todo el equilibrio de la antigua. Tendrá que pagar intereses sobre el saldo, pero volverá en la línea del período de sorteo de crédito, lo que significa que puede evitar los pagos principales. Si bien esto puede retrasar lo inevitable, comenzar una nueva línea de crédito, con un nuevo período de sorteo, puede tener el sentido más inmediato.

Al comprar el nuevo HELOC, asegúrese de averiguar con qué frecuencia su tasa de interés puede reiniciarse, cuánto puede subir en cada reinicio y cuál es el techo final para la tasa. No asuma que nada es lo mismo que su Heloc actual, incluso si es ofrecido por el mismo prestamista.

Esta opción puede tener más sentido si eres joven y tienes años para construir más equidad casera. Si se está jubilando o desea evitar pagar más en intereses, probablemente no sea una buena idea.

3. Pague a su Heloc con un préstamo de capital doméstico

Aunque también se basa en su participación de propiedad, un El préstamo de capital doméstico difiere de una línea de crédito: Paga el dinero en una suma global, e inmediatamente comienza a pagarlo a una tasa de interés fija. Un pago mensual constante, una tasa de interés fija y potencialmente un período de reembolso más largo pueden hacer que esta sea una opción asequible para usted. Tenga en cuenta que si sigue esta ruta, puede aumentar el monto que paga en intereses en general.

4. Refinancie su Heloc e hipoteca en una nueva hipoteca

Considerar refinanciación en una hipoteca de 15 años o una hipoteca de 20 años para reducir los pagos de intereses totales. Tasas de interés en hipotecas primarias tienden a ser más bajos que los de los Helocs.

Desafortunadamente, esta estrategia suele ser más complicada e implica mucho papeleo (es esencialmente lo mismo que cuando compró su casa y sacó su hipoteca original). Además, debes considerar costos de cierre. Es por eso que sacar una nueva hipoteca para incluir a su HELOC generalmente es mejor si puede obtener una tasa de interés significativamente más baja al hacerlo.

5. Explore un refinanciamiento de efectivo

Refinanciación de efectivo es el proceso de sacar una nueva hipoteca para más de lo que actualmente debe en su hogar y recibir la diferencia en efectivo (de ahí el nombre). Puedes usar ese dinero extra para Pague parte o todos su saldo de Heloc.

Sin embargo, tenga en cuenta que refinanciar su hipoteca significa pagar los costos y tarifas de cierre. También debe considerar si las tasas de interés han aumentado sustancialmente desde su hipoteca original. Si refinancia a una tarifa más alta, podría terminar perdiendo dinero y aumentar el tamaño de su pago mensual en lugar de ahorrar dinero.

Pídale al prestamista una modificación de HELOC. Puede que no sean muy comunes, pero lo último que un prestamista quiere hacer es ejecutar una ejecución hipotecaria en un hogar.

– Kevin Walton
Oficial de préstamos hipotecarios residenciales, C2 Financial

6. Saqué un préstamo personal

Si califica para un préstamo personal lo suficientemente grande, puede usarlo para refinanciar su HELOC. Un excelente puntaje de crédito podría significar que obtendrá una tasa competitiva en el préstamo, pero los prestatarios con puntajes de crédito más bajos generalmente obtienen términos menos favorables y costos de endeudamiento más pronunciados. Aún así, un préstamo personal no está garantizado, por lo que el incumplimiento no pondrá a su casa en riesgo de ejecución hipotecaria.

También obtendrá un pago mensual predecible ya que los préstamos personales vienen con tasas de interés fijas. Pero si experimenta dificultades financieras y se retrasa en los pagos de los préstamos, su calificación crediticia probablemente sufrirá.

No todos los prestamistas ofrecen préstamos personales en cantidades lo suficientemente altas como para refinanciar a un Heloc y, incluso con crédito esterlemero, puede pagar una tasa de interés más alta. Pero aún puede valer la pena.

¿Cuáles son los requisitos para un refinancio Heloc?

Para poder refinanciar un HELOC, deberá cumplir con algunos requisitos.

• Suficiente equidad: La mayoría de los prestamistas querrán asegurarse de tener una participación suficiente en la propiedad. Debe poseer al menos el 15 por ciento de su hogar directamente (incluso con su Heloc e hipoteca actuales). Cumplir con el mínimo de porcentaje de capital podría ser un problema si los valores de las viviendas se han depreciado desde que abrió el HELOC. Además, un prestamista de refinanciamiento puede tener criterios de aprobación más estrictos, lo que requiere que tenga un 20 por ciento de capital, por ejemplo, en comparación con su prestamista Heloc original que solo requirió el 15 por ciento.
• Puntaje de crédito: Necesitará un puntaje en el rango de 620-680 para tener la oportunidad de calificar, aunque muchos prestamistas solo dan las mejores tarifas a los prestatarios en los años 700 de mediados a alto. Nuevamente, un problema si su crédito se ha deteriorado en los últimos años.
• Relación deuda / ingreso (DTI): Este es el porcentaje de su ingreso mensual que cumplirá con las facturas y obligaciones regulares. La mayoría de los prestamistas de equidad en el hogar prefieren DTI del 43 por ciento o menos.

Beneficios y inconvenientes de refinanciar a Heloc

Hay pros y contras a un refinancio Heloc. Estas son algunas de las consideraciones a tener en cuenta.

Pros de la refinanciación

Interés reducido

Si las tasas de interés han caído o su puntaje de crédito o ingresos ha mejorado desde que abrió el HELOC, puede reducir su tasa refinanciando (especialmente si puede obtener una tasa introductoria especial). Esto lo ayudará a ahorrar en la cantidad de intereses que paga en general.

Pagos mensuales más bajos

Con nuevos términos de préstamo, es posible que pueda extender el reembolso aún más y disminuir los pagos mensuales en su saldo restante, lo que los hace más asequibles. Si nada más, tendrá un nuevo período de sorteo, en el que puede hacer pagos mínimos y solo por intereses nuevamente.

Contras de la refinanciación

Gastos

Cuando refiniza una línea de crédito de capital doméstico, no es gratis. Ya sea que opte por un nuevo Heloc, hipoteca o refinanciamiento de efectivo, incurrirá en costos de cierre.

Equidad doméstica reducida

La refinanciación puede significar disminuir el patrimonio que ha trabajado duro para construir en su hogar, dependiendo de la opción que elija. Un refinanciamiento de efectivo, por ejemplo, implica abrir una nueva hipoteca más grande.

Alternativas para refinanciar un Heloc

Hay otras formas de obtener ayuda con los pagos de HELOC:

• Heloc de tasa fija: Algunos prestamistas ofrecen la opción de convertir algunas o toda su línea de crédito de tarifa variable en una tasa fija. Este puede ser un buen movimiento si ve una tarifa baja y desea garantizar pagos más predecibles. Sin embargo, generalmente debe hacer esto durante el período de sorteo y antes del período de reembolso.
• Hipoteca inversa: Generalmente disponible para los propietarios de 62 años en adelante, una hipoteca inversa le permite pedir prestado parte del patrimonio de su hogar como ingreso libre de impuestos (el prestamista le paga al propietario, por lo tanto, el nombre). Puede usar una hipoteca inversa para pagar su HELOC, y ni siquiera tiene que pagar intereses sobre el dinero hasta que muera o se mude de la casa. Sin embargo, las hipotecas inversas pueden tener consecuencias inesperadas, y tiene el objetivo de recibir asesoramiento antes de sacar una.
• Programas de asistencia de HUD: el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano Ofrece varios programas diseñados para ayudar a los propietarios de viviendas que luchan con los pagos de vivienda, incluidos Helocs.

En pocas palabras, al refinanciar un Heloc

Determinar si refinanciar un HELOC a menudo se reduce al tiempo y a sus circunstancias financieras. Si se está acercando al final del período de sorteo con un equilibrio sustancial restante y no está preparado para los reembolsos más altos, puede tener sentido refinanciar. Si su ingreso o puntaje de crédito ha mejorado sustancialmente desde que inició el HELOC, también puede tener sentido refinanciar para asegurar una tasa de interés más baja. Sin embargo, si el saldo de su HELOC está casi pagado, puede que no valga la pena el tiempo, el gasto y el papeleo.

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