Control de llave
En muchos sentidos, la calificación para un préstamo de capital doméstico o HELOC es más difícil que obtener una hipoteca.
El candidato ideal de él ha pagado gran parte de su hipoteca y posee la mitad de su hogar directamente.
Un puntaje de crédito más alto que el promedio y una relación deuda / ingreso más baja también son clave para obtener un préstamo de capital doméstico o HELOC.
Es un momento generoso para nosotros los propietarios. Poseen un récord de $ 11 billones en capital doméstico Tappable o alrededor de $ 203,000 por hogar de retención de hipotecas. El cobro en parte de ese capital (participación de propiedad absoluta) con un préstamo de capital de vivienda o una línea de crédito de capital doméstico (HELOC) puede ser una forma tentadora de lograr objetivos financieros de las grandes ligas, ya sea renovaciones en el hogar, matrícula universitaria o simplemente establecer una montaña de deuda de una vez por todas.
Sin embargo, tomar prestado contra ese récord de equidad hipotecaria es más fácil decirlo que hacerlo. Solo mira las tasas de rechazo. En el tercer trimestre de 2024, los prestamistas negaron a Helocs a casi la mitad de los solicitantes, casi tres veces la tasa de rechazo de los préstamos hipotecarios convencionales. Los criterios también tienden a ser más difíciles para los préstamos de equidad en el hogar.
La verdad es que cumplir con los requisitos mínimos no es suficiente para obtener la aprobación de un préstamo de capital doméstico o HELOC. Todo se reduce a lo arriesgado que te pareces al prestamista.
Es probable que sea aprobado para el financiamiento de capital doméstico si:
- Ha pagado gran parte de su hipoteca
- Eres rico en capital
- Tienes un excelente historial crediticio
- Eres financieramente estable
- Toma prestado con un plan
Vamos a sumergirnos en lo que hace que un propietario sea más adecuado para aprovechar su equidad casera.
Ha pagado gran parte de su hipoteca
33 millones
El número de estadounidenses que poseen sus hogares directamente, sin hipoteca pendiente
Fuente: Oficina del Censo de los Estados Unidos
Aquellos que han logrado un progreso considerable en la reembolso de sus hipotecas tienen la mejor oportunidad de ser aprobados y beneficiarse de un préstamo de capital doméstico. Dado que tarda aproximadamente 10 años antes de que los pagos de su hipoteca comiencen a ir sustancialmente hacia el capital, en lugar de intereses, probablemente necesite haber sido propietario de su casa durante al menos una década para haber acumulado una participación de capital sustancial (suponiendo que haya bajado un 20 por ciento y financió el 80 por ciento habitual cuando compró la casa). No hay un monto de saldo específico o un punto numérico en el término de la hipoteca que lo convierte en un candidato ideal. Pero deberías estar bien a lo largo de la ruta de amortización.
He aquí por qué. Al revisar su solicitud, los prestamistas verán todo Sus deudas en el hogar, incluido el tamaño de su hipoteca pendiente y el tamaño propuesto del préstamo de capital doméstico. Emparejan a los dos para obtener una relación de préstamo a valor combinada (CLTV), que básicamente compara el monto total de préstamos asegurados por su propiedad con su valor tasado.
Los prestamistas generalmente prefieren un CLTV del 80 por ciento como máximo. Sin embargo, según los últimos datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA), el CLTV promedio para préstamos de capital de vivienda y HELOCS es mucho más bajo: 62 por ciento y 53 por ciento, respectivamente, en 2023. Un CLTV inferior también proporciona un colchón si no tiene más valor, ya que la casa tiene más valor que el préstamo.
En otras palabras, si su hipoteca pendiente representa la parte del león del valor de su hogar, no le deja mucho tocar, independientemente del valor de apuesta de su equidad en papel.
«Si tiene una propiedad de un millón de dólares y una hipoteca existente de $ 800,000, solo tiene $ 200,000 en capital», dice Jeffrey Beal, presidente de Real Estate Solutions, una firma de evaluación de propiedades y consultoría con sede en Nueva York. “No vas a poder pedir prestado mucho porque un prestamista querrá un mayor cojín de equidad. Lo que realmente importa es la cantidad de capital que tiene en la propiedad. Entonces, por supuesto, depende de cuánto quiera pedir prestado. Cuanta más equidad tenga, mayor será su poder de endeudamiento ”.
Eres ‘rico en capital’
Entonces, ¿cuánta capital tienes que tener que pedir prestado? Mínimamente, los prestamistas generalmente requieren una participación de capital del 20 por ciento para solicitar préstamos de capital para el hogar y HELOC (la otra cara de ese 80 por ciento de CLTV). Pero, como hemos visto, tener solo esa cantidad mínima de capital no te dará mucho.
Mark Hamrick, analista económico senior y jefe de la Oficina de Washington para Bankrate, dice que los propietarios de viviendas en la mejor posición para usar el capital doméstico son aquellos que han acumulado una cantidad sustancial de la misma, lo que significa que el monto de la propiedad en la que propio es considerablemente más que la cantidad que deber. «Esto generalmente incluye a las personas que han estado en sus hogares durante mucho tiempo y que a menudo no han refinanciado», señala.
De nuevo, no hay un número mágico. Pero es probable que tenga más para jugar si posee al menos la mitad de su hogar directamente, lo que la industria llama ser «rica en capital». Además de pagar su hipoteca, puede hacerse rico en capital a través de un aumento en el valor de las propiedades, no solo a partir de su deuda, sino de su hogar apreciando, en otras palabras. El aumento posterior a la pandemia en los precios de las viviendas es una razón clave por la cual casi la mitad de las casas hipotecadas en los EE. UU. Hoy disfrutan del estado rico en acciones, según Attom Data Solutions, un curador de análisis inmobiliarios.
De hecho, según el MBA, la relación CLTV combinada promedio para los productos de equidad hipotecaria fue del 54.5 por ciento en 2022, lo que se traduce en poco más del 50 por ciento de capital.
Los prestamistas usan la relación CLTV no solo para otorgarle un préstamo, sino también para decidir los términos de su préstamo (como en cuánto darle) y las tasas de interés. «El precio basado en el riesgo de algunos bancos ‘debido al préstamo al valor», dice Jean Chalifoux Kiely, director de banca de consumo en Sunrise Banks, con sede en St. Paul, Minnesota. «Si su casa vale $ 200,000, y solo debe $ 20,000, le darán una mejor tasa de crédito de lo que se debe a $ 150,000. Si hay más capital disponible, le ofrecerán una mejor tarifa ”.
Tienes excelente crédito
Los prestatarios de capital hipotecario deben tener un crédito fuerte, más fuerte que el promedio.
Si bien los prestamistas de capital doméstico a menudo anuncian puntajes de crédito mínimos en el rango de 640-80, en realidad el puntaje de crédito promedio de los prestatarios de HELOC fue de 763 en el tercer trimestre de 2024, según los datos de la Ley de divulgación de hipotecas de la vivienda y los prestatarios de préstamos de capital de capital doméstico promediaron 750, según el MBA. Si bien ambos están bajos de los puntajes de los últimos años, aún son más de 35 puntos más altos que el puntaje FICO de los estadounidenses promedio, que fue 715 en 2024, según Experian.
¿Y esos $ 11 billones en patrimonio en el patrimonio de los estadounidenses están nadando? «Dos tercios de ese patrimonio están retenidos por la gente con un puntaje de crédito de 760 o más», dice Andy Walden, vicepresidente de estrategia de investigación empresarial en ICE.
Traducción para los prestatarios: Fuhgeddaboudit si su puntaje FICO no es «muy bueno», al menos. “Los préstamos HELOC y la equidad en el hogar tienen pagos mensuales. Es comprensible que los prestamistas quieran asegurarse de ganar suficiente dinero para poder pagar eso ”, dice Shoji Ueki, Jefe de Marketing y Análisis en Point, un proveedor de inversiones de capital doméstico. «Puede ser mucho obtener suficientes ingresos para pagar esto, además de pagar su hipoteca y además de pagar las necesidades básicas como sus comestibles y cualquier otra cosa que tenga».
Su puntaje de crédito es solo una parte de su imagen financiera. Los prestamistas también analizan su historial de crédito para ver cuán responsable ha sido con las deudas pasadas antes de aprobar un préstamo garantizado por su hogar.
«Cuando miramos un informe de crédito, observamos sus pagos anteriores del historial de hipotecas y analizaremos cómo utilizan sus líneas de crédito», dice JR Younathan, vicepresidente, gerente de producción estatal, California Bank and Trust, un prestamista HELOC con sede en California. “Cuando observa la diversidad del tipo de crédito que tienen, ¿saben cómo administrar diferentes tipos de crédito? Miramos sus consultas y decimos: ‘¿Cuántas consultas tiene en su crédito? ¿Qué pasa si han recibido 20 consultas sobre el mismo producto? ¿Por qué nadie dice ‘sí’ a esta persona? «
Eres financieramente estable
Además de tener una capital sustancial y un buen historial de crédito, necesita un ingreso confiable, un empleo estable y una deuda mínima. Los prestamistas miden su salud financiera determinando su relación deuda / ingreso (DTI). DTI muestra la parte de los ingresos de un prestatario que se destina a pagos mensuales de la deuda, incluidas hipotecas y tarjetas de crédito.
Cuanto más bajo sea el DTI, mejor, ya que indica que no tiene demasiada deuda comiendo sus ingresos y puede manejar cómodamente sus obligaciones financieras. Mientras que muchos prestamistas limitan el DTI máximo en 43, los datos de HMDA muestran que la DTI mediana de un prestatario de Heloc fue de 41.45 por ciento en el tercer trimestre de 2024.
«Puede ser un desafío para muchas personas cumplir con ese requisito de DTI», dice Ueki. “Si tienes el ingreso estándar de W2, eso es una cosa. Solo tienes que ganar suficiente dinero, lo cual es difícil en sí mismo. Pero mucha gente no tiene el ingreso estándar de 9 a 5. Para ellos, es especialmente difícil «.
Los prestamistas están comenzando a atender a los prestatarios con ingresos no salarios, como los contratistas independientes e independientes por cuenta propia y los propietarios de pequeñas empresas, con nuevos tipos de préstamos de capital y HELOC. Pero cualquiera que sea la forma que tome, ese ingreso es mejor que sea sustancial.
Según un informe de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor de 2020, el ingreso promedio de los prestatarios de HELOC es de aproximadamente $ 107,000, $ 27,000 más que el ingreso promedio en 2023.
Irónicamente, las calificaciones de ingresos por préstamos de capital doméstico pueden ser desafiantes para los baby boomers. Aunque son la generación más rica en acciones, muchos ahora son jubilados, viven en ingresos fijos y a menudo dependen de la seguridad social para la participación del león. No sorprende que el Instituto Urbano descubriera que los estadounidenses mayores tenían las tasas de negación de Heloc más altas para todos los grupos de edad debido a las altas proporciones de DTI, como lo hacen para los préstamos para el hogar en general.
Diga: «Tiene un crédito de buen a gran, pero simplemente no tiene los ingresos para respaldar el pago mensual de esa línea de crédito de capital domiciliario», dice Jason Van Den Brand, cofundador y CEO de Wellhead, un mercado en línea para productos financieros para personas mayores. «Una vez que te retiras y obtienes ingresos fijos, las cosas se vuelven cada vez más difíciles».
Toma prestado con un plan
Decidir si tomar un préstamo de capital doméstico o un HELOC es una gran decisión, literalmente. Mientras que los límites de dólar varían según el prestamista, las líneas de crédito para HELOC pueden funcionar en los cientos de miles. Los préstamos de equidad en el hogar también tienden a ser sustanciales, con mínimos de cinco cifras. El préstamo de Benchmark Home Equity que Bankrate rastrea, por ejemplo, es de $ 30,000.
$ 45,157
Balance promedio de HELOC en 2024
Fuente: Experian
Antes de firmar en la línea punteada, comprenda cómo se estructura el préstamo y idee un plan para pagar su deuda. Los HELOC en particular tienden a tener tasas de interés variables y si las tasas se ajustan más altas, los reembolsos pueden volverse inasequibles muy rápido. Podrías terminar en el lado equivocado de Heloc Delinquences, que subió en el cuarto trimestre de 2024.
La mayoría de los prestamistas no le preguntarán para qué planea usar los fondos. Usar el valor de su hogar para aumentar su valor, haciendo renovaciones o remodelaciones importantes, puede ser un movimiento inteligente. Así, puede usar los fondos para pagar los saldos de tarjetas de crédito de alto interés u otros préstamos. Si bien sus tarifas han aumentado en el último año, los productos de capital doméstico aún tienden a ser mucho menos costosos que los préstamos personales y el plástico.
Pero, sea cual sea su objetivo, no ceda a la tentación de pedir prestado más dinero del que necesita. «Incluso si no lo has hecho, a los efectos de la suscripción, (los prestamistas) asumirán que todo el préstamo se ha reducido porque tienes derecho a hacerlo», dice Beal. «Van a analizar su capacidad para pagar todo el préstamo».
Recuerde, un monto alto del préstamo aumenta la deuda total asegurada por su hogar, aumentando el riesgo de incumplimiento si el monto prestado reduce significativamente su capital. Los pagos de préstamos de capital doméstico pueden extenderse por hasta 30 años, como hipotecas, pero si puede pagar el suyo antes, mucho mejor.
En cuanto a los HELOC, puede resolver su saldo pendiente y luego cerrar la cuenta o mantenerla abierta para un uso potencial. Según Experian, aproximadamente la mitad de los propietarios mantienen una línea de crédito abierta con un saldo cero para futuras necesidades de financiación (al menos hasta que finalice el período de sorteo). Mantener un saldo cero puede aumentar su historial de crédito, incluida la elevación de su relación de utilización de crédito, un factor significativo en la puntuación crediticia.
Helocs y préstamos de equidad hipotecaria de un vistazo
| Heloc | Préstamo de capital domiciliario | |
|---|---|---|
| Descripción general | Una línea de crédito variable con un período de sorteo típico de 5-10 años cuando puede extraer fondos según sea necesario | Un préstamo por un monto fijo, entregado en una suma global |
| Tarifa | Tasas de interés variables | Tasas de interés fijas |
| Términos | Hasta 30 años (período de sorteo de 10 años, período de reembolso de 20 años) | 5-30 años |
| Reembolso | Hasta 20 años | Hasta 30 años |
| Pagos mensuales | Solo intereses durante el período de sorteo, luego el principal e intereses durante el período de reembolso | Pagos de principios e intereses durante el período de reembolso |
| Beneficios | Pide prestado solo lo que necesitas Tarifas más bajas que las tarjetas de crédito Potencial para deducir intereses | Pagos mensuales fijos Potencial para deducir intereses Tarifas más bajas que los préstamos personales |
| Desventajas | El hogar es colateral Pagos mensuales variables Algunas tarifas en curso | El hogar es colateral Costos de cierre |
El resultado final para obtener un préstamo de capital doméstico
No asuma que puede obtener un préstamo de capital doméstico solo porque saltó a través de todos los aros para obtener una hipoteca. En muchos sentidos, la calificación es mucho más difícil. Los prestamistas se arriesgan al prestarle, por lo que establecen los criterios más altos.
El prestatario ideal de capital doméstico excede los requisitos mínimos que establecen los prestamistas, incluida la cantidad significativa de capital en su hogar, ingresos estables y sustanciales, y un excelente puntaje de crédito.
“El valor de la propiedad menos cualquier deuda en la propiedad es su capital. Eso es ciertamente útil «, al obtener un préstamo, dice Van Den Brand. «Sin embargo, si tiene mal crédito, no puede pagar el pago mensual o demostrar que tiene los ingresos … todavía se le niega. Es la trifecta de esos tres lo que lo determinarán ”.
