Control de llave
Un préstamo de capital hipotecario en una propiedad hereditaria permanece vigente incluso después de la muerte del prestatario original.
Si bien el heredero no es personalmente responsable del préstamo, deberán mantener los reembolsos o el prestamista podría ejecutar la ejecución de la propiedad.
Las opciones para administrar el préstamo incluyen asumir pagos, refinanciar o pagarlo, ya sea de su bolsillo o vendiendo la casa.
Heredar una casa puede sentirse como una ganancia inesperada. Después de todo, con los valores de las viviendas en máximos récord, es muy probable que ahora sea el propietario de un activo valioso. Pero antes de comenzar a contar todas sus riquezas residenciales, es importante saber que también puede heredar cualquier deuda asociada con la propiedad, como un préstamo de capital domiciliario, también conocido como una segunda hipoteca.
Las segundas hipotecas en particular tienen matices especiales. Comprender lo que sucede con un préstamo de capital doméstico en propiedades hereditarias puede ser clave para tomar decisiones inteligentes sobre esa propiedad. Así es como todo funciona básicamente.
¿Qué sucede cuando heredas una casa?
El manejo de una casa legada se vuelve compleja si la propiedad se usa como garantía de una deuda, como una hipoteca o un préstamo de capital domiciliario. Lo primero que debe saber: dicha deuda asegurada en el hogar no desaparece automáticamente cuando el prestatario original muere, porque está adjunto a la propiedad, no al individuo (como, por ejemplo, un préstamo personal lo sería). Eso significa que permanece en vigor hasta que se paga, independientemente de quién sea el propietario. Mientras que usted, el heredero, no es personalmente responsable del préstamo, usted (o alguien) necesitará mantener los reembolsos de los préstamos, o de lo contrario el prestamista podría ejecutar la ejecución hipotecaria en el hogar.
Entonces, ¿cuáles son algunas de sus opciones en esta situación? Asumir que los pagos del préstamo podrían ser la opción correcta para usted (si el prestamista está de acuerdo). O tal vez se está inclinando por vender la propiedad para resolver la deuda. Nos sumergiremos en cada una de esas posibilidades y más en un poco, pero primero …
¿Cómo determino si mi propiedad heredada tiene un préstamo de capital doméstico?
Una de las primeras cosas que debe hacer cuando herede una propiedad es revisar la documentación que dejó el difunto: su voluntad, acuerdos de confianza, etc. Idealmente, organizaron todos sus documentos con anticipación. De lo contrario, es posible que deba buscar en sus documentos o una computadora en los estados de facturación relacionados con un préstamo de capital doméstico o sus extractos bancarios para pagos recurrentes.
Otro método efectivo es buscar el título de la propiedad para ver si hay gravámenes pendientes en el lugar (una segunda hipoteca aparecerá como una, tal como lo haría una hipoteca principal). Si bien un abogado puede ayudarlo con ese proceso, ese no es el único beneficio de contratar a un abogado.
«Desea entender en qué parte del proceso de herencia está», dice Mike Gifford, CEO de Spliito, una firma de inversión en capital doméstico. «La propiedad no va automáticamente al heredero».
Primero, si ha heredado la casa a través de un legado en un testamento, eso debe ser revisado y validado a través de la sucesión. Una vez que lo hace, y heredas oficialmente y convertirte en propietario de la casa, una nueva escritura necesitaría ser presentada ante la oficina del registrador del condado.
Primer paso: notificar al prestamista
Armado con esa información, su próximo paso es contactar al prestamista de préstamos de capital doméstico. Deberá hacerlo de inmediato, antes de que se pierdan los pagos de préstamo.
Antes de hacerlo, deberá poner algunas cosas en orden. Probablemente deberá mostrar pruebas del fallecimiento del prestatario original, como su certificado de defunción, y luego de su herencia: un testamento ejecutado o documentos relacionados con la sucesión. Si bien ayudaría a tener el contrato o el acuerdo de capital doméstico en sí mismo, probablemente no sea crucial, ya que el prestamista tendrá una copia. Pero tener una referencia o número de cuenta en los estados de facturación aceleraría el proceso.
Tener un título real o inminente en el hogar es importante, porque «lo primero que el banco va a decir es» ¿quién es el propietario de la propiedad? «, Nota Gifford. «Si bien podría ser la siguiente persona en la fila, también podría estar en confianza», por ejemplo.
Opciones para préstamos de capital para el hogar en propiedad heredada
Sus opciones sobre el préstamo de capital doméstico dependen de lo que decida hacer con la propiedad. Si desea mantener la casa, tendrá que descubrir cómo administrar los pagos (una solución podría ser: alquilar la casa para cubrirlos). Si decide vender la casa, deberá pagar el préstamo en su totalidad.
Asumir los pagos de préstamos existentes
Si planea mantener la casa, puede preguntarle al prestamista sobre la modificación de un préstamo o las opciones de aplazamiento mientras el patrimonio se liquida. También puede preguntarles sobre asumir los pagos del préstamo. Esa puede ser una opción excelente (sin mencionar la más simple) si los términos del préstamo son atractivos y usted califica para ellos.
Es importante tener en cuenta: los prestamistas no se requieren automáticamente que le permita asumir el préstamo. Las hipotecas primarias vienen con protecciones para que los herederos asuman pagos bajo los términos originales, pero desafortunadamente, ese no es el caso de los préstamos de capital doméstico.
«Ciertamente es algo que debe discutirse con el prestamista y el abogado», dice Gifford. «Un cambio en la propiedad podría ser una cosa en la que el banco dice: ‘Queremos que nuestro dinero regrese. Necesitamos que nos devuelvan ‘”.
Liquidar el préstamo de capital doméstico
Si no desea mantener el préstamo de capital doméstico existente, tiene tres opciones.
- Si tiene los medios financieros, la solución más simple podría ser pagar al prestamista en su totalidad. Hacerlo le permite poseer y usar la propiedad de forma gratuita y clara.
- También puede resolver el préstamo refinanciándolo (sacando un nuevo préstamo para pagar el anterior). Al refinanciar, tiene la oportunidad de comenzar fresco, con términos potencialmente mejores, como una tasa de interés más favorable. Sin embargo, debe calificar para el nuevo préstamo en función de su solvencia, su situación financiera y los criterios del prestamista.
- Finalmente, puede vender la casa y usar los ingresos para pagar el préstamo de capital doméstico. De hecho, como con cualquier derecho de retención, tendría que establecerse con el prestamista en el cierre, antes de que el comprador tome posesión y antes de obtener ganancias. Una vez más, es posible que desee pedirle al prestamista opciones de aplazamiento o tolerancia, para que no tenga que realizar pagos de préstamos mientras la casa está en el mercado.
A menos que la casa haya sido su residencia durante los últimos años, puede haber impuestos sobre las ganancias de capital para considerar derivarse de una venta. Calcular la base de costos (que afecta la cantidad de ganancia rentable que obtiene) en un hogar heredado puede ser complejo. Así que consulte a un profesional de impuestos y asegúrese de estar financieramente preparado para un posible bocado.
En pocas palabras, en propiedades hereditarias y préstamos de equidad en el hogar
Heredar una casa puede ser complejo y abrumador, especialmente si está cargado de una deuda importante, como un préstamo de capital domiciliario. Si bien eso es ciertamente una complicación, lidele con ella en el orden adecuado. «Comprenda cuáles son sus objetivos con la propiedad, luego puede entender cuáles son sus opciones» con la deuda, dice Gifford.
Básicamente, esas opciones se reducen a asumir el préstamo, pagar el préstamo o refinanciar el préstamo. Tenga en cuenta, junto con los costos aproximados de cada uno, antes de contactar al prestamista. Por supuesto, la presencia de la deuda podría influir en su decisión de mantener frente a la venta de la casa. Y el prestamista tiene algo que suponiendo el préstamo (o no). Pero ser claro en su propia mente sobre su objetivo final puede ayudarlo a negociar mejor.
