Control de llave
Una recesión o debilidad del mercado inmobiliario podría estimular a los prestamistas para cambiar los términos originales de un HELOC (línea de crédito de capital doméstico) de una manera que no pueden con hipotecas.
Una caída grave en los valores de las viviendas puede hacer que los prestamistas disminuyan su línea de crédito o la congelen, evitando que retire más fondos, o incluso exija un reembolso total.
Si bien es poco probable que dichos cambios en su HELOC, es inteligente tener un plan de respaldo en caso de que no pueda retirar tanto dinero como su prestamista originalmente aprobado.
El período previo en los precios inmobiliarios residenciales de los últimos años ha hecho de las casas una rica fuente de efectivo. Y con las casas que aún se venden en máximos casi récord, una caída en el valor de las viviendas, y la equidad de los propietarios, parece impensable.
Sin embargo, algunas nubes se están reuniendo en el horizonte del hogar. El ritmo de crecimiento se está desacelerando: «La apreciación del precio de la vivienda está nivelando y la temperatura de las ganancias de capital para los propietarios de viviendas en los Estados Unidos», según el último informe de capital de propietarios de viviendas de Cotalidad, una firma de analistas de datos de propiedades. El número de propiedades de equidad negativa (cuyos propietarios deben más en el hogar de lo que vale) también está avanzando. Agregue a ese creciente temor de una recesión, provocada por las guerras comerciales del presidente Trump. Las recesiones generalmente hacen que los precios y los valores de las propiedades caigan.
Una disminución en el valor de las viviendas puede poner nerviosos a los prestamistas de Heloc, porque la casa sirve como garantía para la línea de crédito. Cuando los precios inmobiliarios residenciales colapsaron durante la Gran Recesión, por ejemplo, los prestamistas cerraron, cortaron o congelaron las líneas de crédito previamente aprobadas, dejando a los propietarios de Heloc en el frío.
¿Podría sucederle a su HELOC hoy si el mercado inmobiliario se bloquea, o incluso se enfría? Averigüemos.
El propietario promedio de la vivienda hipotecaria ganó $ 4,100 en capital entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2024, en comparación con $ 25,000 entre el segundo trimestre de 2023 y el segundo trimestre de 2023.
¿Cómo afectan los valores de la vivienda a HELOC?
El país navegó a través de las condiciones inflacionarias de los últimos años sin experimentar ninguna desaceleración económica. Luego, en 2025, aparecieron tarifas, generando agitación en los mercados financieros. Como resultado, las probabilidades de que la economía estadounidense ingrese a una recesión en marzo de 2026 ha aumentado al 36 por ciento, por encima de una serie mínima del 26 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, entre los economistas encuestados en la última encuesta de indicadores económicos de Bankrate.
Las recesiones a menudo conducen a niveles reducidos de actividad inmobiliaria: menos personas están dispuestas o capaces de comprar, lo que a su vez suaviza los precios de las viviendas (a medida que los vendedores intentan estimular la demanda). La mayoría de los economistas están de acuerdo en que no es probable un accidente dramático en el mercado inmobiliario, que anticipe que cualquier corrección del mercado es modesta como máximo. Aún así, la escena de bienes raíces residenciales de 2025 muestra signos de enfriamiento, con más listados, más tiempo en el mercado y un aumento en los recortes de precios.
Si tiene un HELOC y el valor de su hogar cae, debe estar preparado para algunos escenarios diferentes.
Su límite de Heloc se puede bajar
Si no ha realizado el monto total de su Heloc y los valores de la vivienda en su área, su prestamista puede reevaluar su capital disponible en función del nuevo valor de mercado de su hogar. Eso podría conducir a un límite de crédito reducido.
Por ejemplo, si su casa fue valorada originalmente en $ 400,000 y ahora vale $ 360,000 (una caída del 10 por ciento), y aún debe $ 200,000 en su hipoteca, su participación en el capital ha disminuido. Si su prestamista le permitió pedir prestado hasta el 90 por ciento del valor de su hogar, su límite de HELOC podría reducirse de $ 160,000 a $ 124,000 para reflejar el cambio.
Tu Heloc podría estar congelado
Su prestamista podría instituir una congelación de HELOC, es decir, limitarlo a lo que ya ha tomado prestado, independientemente de la cantidad total de su línea de crédito.
Digamos que abrió el HELOC para pagar una renovación de la cocina importante que cuesta $ 100,000. Si aprovechó la línea de crédito de una sola vez, no habría cambios en el monto o los pagos de su préstamo: «Si ya ha dibujado al Heloc (completo), seguirá pagando según lo acordado», dice Ellen Steinfeld, vicepresidenta ejecutiva senior y jefa de préstamos y pagos de los consumidores por Berkshire Hills Bancorp en Boston.
Sin embargo, supongamos que había retirado solo $ 50,000, planeando pagar al contratista la mitad de la tarifa por adelantado y la otra mitad al finalizar el trabajo. Una congelación efectivamente le impediría obtener más fondos, a pesar de que técnicamente ha aprovechado solo la mitad de su crédito disponible.
Podrías tener que pagar tu Heloc en su totalidad
Lo más drástico de todo: su prestamista cierra su línea de crédito y exige reembolso de inmediato y en su totalidad. ¿Puede hacer eso?
Sí, de hecho: un HELOC es un préstamo invocable, lo que significa que su prestamista podría solicitarle que le pida algo o la totalidad en cualquier momento. Si bien eso teóricamente podría suceder si los valores inmobiliarios residenciales se desploman (como lo hicieron durante la Gran Recesión), es más probable que ocurra solo si pierde regularmente los pagos. «Mientras se adhiera a los términos de reembolso acordados, una disminución en los valores de la vivienda por sí solos no desencadena una demanda de reembolso completo inmediato del monto prestado», dice Matt Dunbar, vicepresidente senior del sudeste de Churchill Mortgage.
Los prestatarios preocupados por el incumplimiento, esencialmente, no poder pagar lo que tomaron prestado, deberían hablar con su prestamista para evitar este escenario, ya que podría hacer que el hogar sea ejecutado.
Algunos prestamistas pueden decidir limitar la cantidad de HELOC que puede usar.
– Ellen Steinfeld
Vicepresidente Ejecutivo Senior, Berkshire Bank
Cómo los propietarios pueden hacer frente a los cambios de Heloc
En primer lugar: no te preocupes. Incluso si ocurre una recesión, los cambios drásticos de HELOC no son tan propensos a ocurrir hoy en día: la escena del financiamiento ha cambiado mucho desde la era de cualquier cosa que precedió a la gran recesión. «Los prestamistas han construido un mayor margen de seguridad, a menudo requieren que los propietarios retengan una participación de capital del 10 por ciento al 20 por ciento (en el hogar)», dice Greg McBride, analista financiero principal de Bankrate. Aún así, es una posibilidad: «Si los precios de las viviendas tienen una diapositiva sostenida, se apresurarán a cortar o congelar las líneas de equidad casera como vimos en 2008».
Entonces, ¿cómo pueden hacer frente a los propietarios? En primer lugar, antes de aceptar cualquier oferta, asegúrese de leer la letra pequeña en su contrato o acuerdo, ya que debe explicar los términos bajo los cuales el prestamista podría congelar, reducir o llamar al HELOC.
Luego, «para gestionar de manera efectiva los cambios en un HELOC, los propietarios deben adoptar un enfoque cauteloso para los préstamos. Es aconsejable pedir prestado lo que es absolutamente necesario y lo que puede pagarse cómodamente sin la tensión financiera», dice Dunbar.
También puede considerar un tipo alternativo de financiamiento, como un préstamo de capital doméstico. A diferencia de un HELOC, un préstamo de capital doméstico le permite pedir prestado un monto establecido a la vez y luego pagar a una tasa de interés fija, por lo que el prestamista no puede ajustar la cantidad de capital que puede aprovechar si los precios de las viviendas caen.
Palabra final sobre Helocs y caída de valores de casa
En última instancia, Steinfeld no espera una repetición del caos de Heloc que acompañara la crisis financiera mundial de 2008, cuando los prestamistas se congelaron abruptamente e incluso llamaron a préstamos sin advertir a los prestatarios. «Uno de los problemas (en aquel entonces) era una falta de comunicación», dice ella. Hoy, si el mercado inmobiliario da un giro en la medida en que los HELOC se ven afectados, «estaríamos educando a los prestatarios para que pudiéramos limitar la línea».
Sin embargo, la conclusión es que un HELOC viene con cuerdas adjuntas, y una debilidad prolongada o severa en el mercado inmobiliario podría estimular a los prestamistas para cambiar los términos originales del préstamo de una manera que no pueden con las hipotecas. Debido a esto, es inteligente tener un plan de respaldo, especialmente si se encuentra en medio de un importante proyecto de renovación en el hogar, en caso de que no pueda sacar tanto dinero como su prestamista originalmente aprobado.
