Qué hacer si se le niega un préstamo HELOC o de capital doméstico

Felicitaciones si se encuentra entre los millones de propietarios de viviendas con una parte de los $ 11 billones de capital doméstico en los Estados Unidos hoy. Para desbloquear esa riqueza, es posible que tenga la tentación de sacar un préstamo de capital de vivienda o una línea de crédito de capital doméstico (HELOC). Estos métodos de endeudamiento pueden proporcionar fondos para eliminar las deudas de alto interés, pagar las renovaciones del hogar o abordar otros gastos significativos.

Sin embargo, antes de comenzar a contar las monedas en su vivienda, Piggy Bank, una verificación de la realidad: obtener la aprobación de un préstamo HELOC o de capital hipotecario no es fácil. Aproximadamente la mitad de las solicitudes son rechazadas, mucho más que la tasa de negaciones de hipotecas primarias.

Si se le niega, aquí hay seis cosas que puede hacer al respecto, junto con formas de aumentar sus posibilidades de ser aprobado.

Entiende por qué te negaron

Lo primero es lo primero: descubra por qué su solicitud fue negada.

«Los prestamistas compartirán la razón muy específicamente, pero es posible que tenga que preguntar», dice Tom Hutchens, presidente de Angel Oak Mortgage Solutions, un prestamista hipotecario no calificado con sede en Atlanta, GA. «Descubra la razón y si parece que hay una manera de superar ese obstáculo, continúe».

Con frecuencia, es más difícil obtener una segunda hipoteca que una hipoteca principal. Si bien las tasas de rechazo de HELOC son las más bajas en cuatro años, aproximadamente la mitad de las solicitudes aún se niegan, por ejemplo. Los solicitantes exitosos tienden a tener altos puntajes de crédito y bajos niveles de deuda, incluidos saldos de hipotecas pendientes relativamente pequeños (menos de la mitad del valor de su hogar).

¿Por qué es tan difícil pedir prestado contra la equidad de su hogar? Los prestamistas son más estrictos por buenas razones. En primer lugar, no pueden vender préstamos de capital doméstico en el mercado secundario tan fácilmente como puedan comprar hipotecas (primarias): tienen que mantenerlos en sus libros. Luego, en caso de incumplimiento del prestatario, el prestamista es el segundo en la fila para recuperar sus fondos, detrás del prestamista hipotecario principal. Entonces están asumiendo más riesgo dándote dinero.

Qué hacer si se le niega un préstamo HELOC o de capital doméstico

Ahora que sabe lo que están buscando los prestamistas, vamos a poner en orden su casa financiera.

Aumente su estaca de equidad en el hogar

Los prestamistas calculan cuánto le permite pedir prestado calculando su relación de préstamo a valor combinado (CLTV). Esta relación compara el monto total de préstamos asegurados por su propiedad con su valor tasado, e incluye ambos montos de su hipoteca. y El monto del préstamo o la línea de crédito que está solicitando. En general, los prestamistas prefieren un CLTV de no más del 80 por ciento para minimizar su riesgo. En otras palabras, solo te prestarán hasta el 80 por ciento del valor de tu hogar.

Si ya lleva una hipoteca considerable, esto podría ser un problema. «Una vez que se realiza una evaluación (en el hogar), puede encontrar que no queda suficiente equidad para obtener un HELOC mientras mantiene el CLTV al 80 por ciento», explica Hutchens. Señala que algunos propietarios podrían enfrentar desafíos si hicieron un pequeño pago inicial, no han pagado gran parte de su hipoteca, o si su propiedad no ha apreciado mucho.

«Si no hay suficiente equidad en el hogar, sería difícil de arreglar», permite Hutchens. Si la evaluación es el problema, puede solicitar una segunda de otro tasador o una re-do por el primero. Sin embargo, para este último, deberá identificar algunos errores reales en el informe, como un error de cálculo de los pies o instalaciones cuadradas de la casa, o comps inapropiadas (casas comparables que se han vendido recientemente).

De lo contrario, si su participación en la propiedad se está quedando corta, debe llegar a una pausa en sus planes y trabajar en la construcción de su capital. Puede hacer esto pagando su hipoteca más rápido con pagos adicionales o realizando mejoras en el hogar para aumentar el valor de su hogar (suponiendo que pueda permitirse).

Ajusta tu pregunta

Si su participación de capital es insuficiente para la cantidad de fondos que desea, ataque el problema desde el ángulo opuesto: ajuste el tamaño de su solicitud de préstamo. Considere solicitar un préstamo más pequeño o una línea de crédito, una que se ajuste a los límites de CLTV los conjuntos del prestamista. También podría aceptar una tasa de porcentaje anual (APR) más alta. Al ser flexible con estos términos, puede reducir el riesgo percibido para el prestamista, lo que podría ser más fácil para ellos aprobar su aplicación.

Aumente su puntaje de crédito

Si su puntaje de crédito es de 700 o más, está en una buena posición para ser aprobado para un Heloc o Heloan. De hecho, el puntaje promedio para los prestatarios de HELOC en el tercer trimestre de 2024 fue de 763, según datos de la Ley de divulgación de hipotecas de la vivienda.

«Sorprendentemente, muchas personas no están tan conscientes de su puntaje de crédito como probablemente deberían ser», dice Ralph Herrera, agente de bienes raíces y asesor de bienes raíces senior en Engel & Völkers Atlanta, un proveedor de servicios inmobiliarios con sede en Georgia. “La gente no presta atención a eso hasta que tal vez sea demasiado tarde. Un poco de planificación de antemano es útil para prepararse «.

Si su puntaje de crédito fue el motivo de la negación, comience revisando su informe de crédito para cualquier error que pueda estar afectando su puntaje. Disputa cualquier imprecisión con las oficinas de crédito. Además, mejore sus posibilidades de aprobación pagando su deuda, haciendo pagos a tiempo y la dirección de la apertura de nuevas cuentas de crédito.

Reducir su relación deuda / ingreso

Al solicitar un préstamo de capital doméstico, los prestamistas verifican su relación deuda / ingreso (DTI) para asegurarse de que pueda manejar cómodamente la obligación adicional. DTI es el porcentaje de su ingreso mensual que se destina a pagar sus deudas mensuales regulares.

Un DTI alto puede ser un obstáculo significativo para ser aprobado para un Heloc y un Heloan. La mayoría de los prestamistas de capital doméstico buscan una relación DTI no superior al 43 por ciento, y la mediana de DTI de un prestatario de HELOC fue del 41.45 por ciento en el tercer trimestre, según datos de HMDA. «Dado que los valores de las propiedades son altos, si alguien compró una casa en los últimos años y su tasa de interés es más alta que las antes de eso, entonces los prestatarios se encuentran con algunos desafíos de DTI», dice Hutchens. (De hecho, el DTI de la mediana del prestatario de Heloc fue solo del 35,46 por ciento en el cuarto trimestre de 2021).

Para mejorar sus posibilidades de aprobación, trabaje para reducir su deuda existente pagando préstamos y tarjetas de crédito de alto interés. Aumentar sus ingresos a través del trabajo adicional o los aumentos de negociación son otras formas de reducir su DTI.

Aplicar con un prestamista diferente

Si un prestamista te rechaza para un Heloc o Heloan, no te rindas. Intente aplicar con un prestamista diferente, ya que cada uno tiene sus propios criterios y tolerancia al riesgo. Siempre puede buscar un prestamista que permita un CLTV más grande (digamos, 85 o 90 por ciento).

«Hay muchos programas de préstamos diferentes y muchos Helocs diferentes», dice Hutchens. “En realidad, son muy buscados en este momento. Hay liquidez en el mercado, lo que significa que muchos inversores están interesados ​​en poseer HELOC «.

Si está considerando volver a aplicar con el mismo prestamista, recuerde esperar un tiempo antes de enviar una nueva solicitud. El período de espera varía según el prestamista, pero querrá que sea al menos un mes y tal vez hasta seis meses, dependiendo de las razones de la negación. Cuanto más tiempo mejor, si ha utilizado el tiempo para mejorar su perfil financiero, puntaje de crédito o historial de empleo.

Considere opciones de financiamiento alternativas

Mejorar sus finanzas lleva tiempo. Si tiene prisa, podría ser mejor considerar alternativas a los préstamos de equidad en el hogar. Los comunes incluyen:

• Los préstamos personales no están garantizados, lo que significa que no tiene que usar su hogar como garantía. A menudo tienen tasas de interés más altas y términos de reembolso más cortos, pero pueden ser más rápidos y más fáciles de obtener que las opciones de equidad en el hogar.

• Las tarjetas de crédito pueden ser otra opción para gastos menores. Sin embargo, las altas tasas de interés las hacen menos adecuadas para grandes sumas a menos que pueda pagar el saldo rápidamente.

• Un acuerdo de capital compartido, que en realidad es una inversión en lugar de un préstamo. Recibe una suma global de efectivo inmediatamente de una empresa de inversión de capital doméstico y acepta compartir una parte de las ganancias de venta de su hogar o su valor apreciado más adelante.
• Los préstamos de amigos o familiares a menudo pueden ser más flexibles y rentables. Sin embargo, asegúrese de establecer términos de pago claros desde el principio para evitar malentendidos y posibles tensiones en sus relaciones.

En pocas palabras en las negaciones de préstamos de capital de vivienda

Si ha sido rechazado para un préstamo de capital doméstico, no se preocupe: no es el final del camino. Comience examinando de cerca su solicitud para descubrir por qué fue negado. Una vez que conozca las razones, puede mejorar esas áreas y volver a aplicar.

Además, considere otras opciones que no implican poner en riesgo su hogar. Los préstamos personales o las tarjetas de crédito pueden ser alternativas viables. Cada uno tiene sus propios pros y contras, así que tómese su tiempo para sopesarlos y averiguar qué funciona para usted.

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