Muchos propietarios están celebrando el reciente boom en la riqueza de la vivienda, pero no todos están participando en la fiesta de equidad en el hogar.
Colectivamente, los propietarios estadounidenses han acumulado casi $ 35 mil millones de capital doméstico, una cantidad casi récord. Según la Cotalidad de la plataforma FinTech Property FinTech, eso suma aproximadamente $ 303,000 en capital para el propietario promedio de la vivienda hipotecaria, a fines de 2024. Ha bajado un poco de $ 311,000, el pico histórico alcanzado en el tercer trimestre de 2024.
«Ha habido un poco de estancamiento y disminución en algunas áreas, pero en general, todavía estamos viendo algunos de los niveles más altos de equidad que hemos tenido históricamente», dice Selma Hepp, economista jefe de Cotalidad.
¿Qué estados y ciudades tienen los propietarios más ricos? ¿Qué está impulsando su prosperidad? ¿Y qué propietarios no se benefician del boom de capital? Vamos a sumergirnos en los detalles de cómo la riqueza de los propietarios se está formando en todo el país.
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El valor colectivo de la equidad de los propietarios de los Estados Unidos, a partir del cuarto trimestre de 2024
Fuente: Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal (EE. UU.) A través de Fred
¿Qué estados tienen las mayores ganancias de capital?
La mayoría (61 por ciento) de los propietarios de viviendas con propiedades hipotecadas vio un aumento de su capital en aproximadamente $ 4,100 entre el cuarto trimestre de 2023 y el cuarto trimestre de 2024, según la cotalidad. Sin embargo, eso es menos que la ganancia de $ 6,000 en el tercer trimestre. Los precios de la vivienda todavía están subiendopero a un ritmo más moderado.
«En el transcurso del año pasado, el noreste y parte de Nueva Inglaterra fueron las áreas con la mayor apreciación del precio de la vivienda», dice Hepp. «Como resultado de eso, verá que Nueva Jersey, Connecticut y Massachusetts tienen los aumentos más grandes (de capital) de cerca de $ 35,000 a $ 40,000».
Los cinco principales estados para ganancias de capital año tras año son:
- Nueva Jersey ($ 39,400)
- Connecticut ($ 36,300)
- Massachusetts ($ 34,400)
- Rhode Island ($ 33,000)
- Maine ($ 30,000)
Otras áreas regionales de capital en expansión incluyen el Medio Oeste superior, junto con California y Nevada.
¿Qué estados tienen los propietarios de viviendas más ricos en capital?
Si es rico en capital, el saldo de su préstamo hipotecario no es más de la mitad del valor de mercado estimado de su hogar. Posee más de lo que debe, en otras palabras. Según Attom Data Solutions, el 47.7 por ciento de las casas en los EE. UU. Caen en esa categoría en el cuarto trimestre de 2024.
¿Dónde específicamente para encontrar este valioso bienes raíces? Vaya al este, joven propietario: con una excepción, la parte noreste de los Estados Unidos es donde equidad casera Los niveles son más altos.
Los cinco principales estados ricos en capital domésticos son:
- Vermont (86.7 por ciento)
- New Hampshire (61.4 por ciento)
- Maine (61.1 por ciento)
- Rhode Island (60.8 por ciento)
- Montana (60.1 por ciento)
En todo el país, el porcentaje de casas ricas en capital ha caído un poco: en el segundo trimestre de 2024, alcanzó su punto máximo a cerca de la mitad (49.2 por ciento). Aún así, el CEO de Attom, Ron Barber, confirma que el crecimiento de la equidad sigue siendo fuerte. «Es importante tener en cuenta la imagen más amplia», dice. «Tanto el número total como el porcentaje de viviendas ricas en acciones han aumentado constantemente durante años. La ligera salsa Q4 llegó inmediatamente después de dos cuartos particularmente fuertes y no necesariamente indica una reversión de la tendencia a largo plazo».
¿Dónde están los propietarios en problemas?
Sin embargo, no todos los propietarios de viviendas están cosechando los beneficios de mayores apuestas de capital. En algunos estados, como Iowa y Nuevo México, la apreciación ha sido prácticamente plana. Y en otros, los valores de las viviendas se han depreciado.
Según la cotalidad, los estados con las mayores disminuciones en el patrimonio hipotecario año tras año son:
| Estado | Pérdida de capital |
|---|---|
| Hawai | -$ 28,700 |
| Florida | -$ 18,000 |
| Washington DC | -$ 15,000 |
| Texas | -$ 10,000 |
| Luisiana | -$ 7,000 |
Puede atribuir las pérdidas de Hawai a los incendios de Maui, que Hepp dice propiedades devastadas y su valor. «Eso sucede con la equidad cuando tiene un desastre natural, especialmente si ese capital no está protegido, por ejemplo, por el seguro de propiedad». Los propietarios de viviendas de Florida se vieron afectados por el debilitamiento de precios en áreas seleccionadas como Cape Coral, Sarasota y Tampa, aunque Hepp señala que, «a pesar del declive, el capital de propietarios de viviendas en Florida es en realidad muy grande. En promedio, los propietarios tienen alrededor de $ 320,000 en capital».
En cuanto al Washington DC, Hepp señala que la caída no tiene nada que ver con los recientes despidos del gobierno. «El área se retrasó en términos de apreciación del precio de la vivienda, y en realidad hubo una ligera disminución después del aumento en las tasas hipotecarias, porque no había mucha gente en las oficinas», dice ella. «Esta es solo el área de DC. No es el área metropolitana del Gran Washington en Maryland y Virginia, que en realidad vio aumentos en la equidad».
Aumento de la equidad negativa
Sin embargo, los aumentos no son el caso en todas partes. Mientras que algunos propietarios están nadando en la equidad casera, otros están submarino.
Según los datos de cotalidad, el número total de propiedades residenciales con equidad negativa aumentó al 2 por ciento de todas las propiedades hipotecadas en el cuarto trimestre de 2024. Eso suma hasta 1.1 millones de hogares, el nivel más alto desde la primera mitad de 2023.
En la jerga inmobiliaria, la «equidad negativa» o estar bajo el agua ocurre cuando el saldo de la hipoteca (y/u otra deuda en el hogar) en una casa es mayor que su valor de mercado. En otras palabras, su poseedor debe más de lo que vale la casa.
Según Cotalilty, los estados con los mayores porcentajes de equidad negativa son:
| Estado | % de propiedades |
|---|---|
| Luisiana | 6.17% |
| Iowa | 5.24% |
| Oklahola | 4.53% |
| Misisipí | 4.27% |
| Kentucky | 3.56% |
| Dakota del Norte | 3.53% |
Y según Attom, los estados con los estados que están más bajo el agua (cuando el monto adeudado en el préstamo hipotecario excede el valor de mercado actual de la propiedad en al menos un 25 por ciento) son:
| Estado | % de propiedades |
|---|---|
| Luisiana | 9.5% |
| Misisipí | 6.4% |
| Kentucky | 6.1% |
| Arkansa | 5.3% |
| Iowa | 5.3% |
«Cuando mira de qué se tratan esos mercados, estos son generalmente mercados de bajos ingresos, un pago inicial más bajo e históricamente una tasa más baja de apreciación del precio de la vivienda», dice Hepp. «También tiendes a ver más peligros naturales en estas áreas».
Mientras que 1.1 millones de viviendas submarinas suenan como mucho, considere un contexto histórico: 12 millones de hogares estaban bajo el agua durante la Gran Recesión, alcanzando su punto máximo al 26 por ciento de las propiedades residenciales hipotecadas. «Actualmente, solo tenemos alrededor del 2 por ciento de los propietarios de viviendas a nivel nacional en capital negativo», dice Hepp.
Incluso si la economía se ralentiza significativamente, el impacto de una recesión en el mercado inmobiliario podría ser profundamente diferente de lo que era hace 15 años, gracias al gran tamaño de las apuestas de capital. «Esta vez, los propietarios existentes están en una posición mucho mejor con ese amortiguador financiero de lo que salían de la crisis financiera», agrega Hepp.
Donde la propiedad de vivienda duele más
Si bien los propietarios de viviendas disfrutan de altos niveles de capital, también enfrentan mayores gastos relacionados con el hogar. El costo oculto de Bankrate de la propiedad de vivienda El estudio encontró que el costo anual promedio de poseer y mantener una casa unifamiliar ha aumentado un 26 por ciento en los últimos cuatro años, a $ 18,118 anualmente. Todo se ha vuelto más caro, de impuestos a la propiedad Para el seguro de los propietarios de viviendas a los bienes y servicios, impulsados por la inflación en general y el aumento de los valores en particular (en algunos casos).
No es sorprendente que los lugares con las grandes ganancias a menudo sientan el mayor dolor: «Los propietarios de viviendas (quién) se benefician de la mejor equidad (son) en los mercados más caros del país, que tienen los mayores costos de propiedad», dice Barber. Varios de los principales estados para ganancias de capital pagan más de $ 25,000 anuales en costos de propiedad y mantenimiento. También han experimentado los mayores aumentos, según la encuesta de bankrate.
«Los propietarios existentes se han beneficiado del aumento en los precios de las viviendas y eso resultó en la acumulación de capital, pero eso ha sido en detrimento de los nuevos participantes en el mercado inmobiliario», dice Hepp. «Como resultado de estos aumentos en los precios de las viviendas, la asequibilidad (en el hogar) se encuentra en algunos de los niveles más bajos que hemos tenido históricamente».
¿Por qué es significativa la equidad en el hogar?
La equidad hipotecaria representa la riqueza: propiedad de un activo financiero significativo.
«El creciente equidad del largo auge del mercado inmobiliario ha brindado beneficios significativos para los propietarios en todos los niveles de ingresos», dice Barber. «A medida que aumenta la equidad, también lo hace el valor de lo que a menudo es el activo número uno de un hogar, mejora el patrimonio neto general y aumenta las ganancias potenciales cuando llega el momento de vender, sin desventajas notables».
Para los propietarios de viviendas que tienen equidad, pueden tocarlo con un Heloc o préstamo de capital domiciliario Para mejorar su propiedad, pagar por la universidad de sus hijos o consolidar la deuda, a las tasas de interés que se encuentran entre las más bajas para la deuda del consumidor. O bien, los propietarios pueden aferrarse a su equidad al quedarse en sus hogares y pasarlo a generaciones futuras.
Lo que podría arrojar una llave de mono en el crecimiento de la equidad hipotecaria es una desaceleración potencial en la economía estadounidense. «Históricamente, las recesiones económicas han debilitado los mercados inmobiliarios, ya que el aumento del desempleo y la reducción de la confianza del consumidor llevan a menos familias a invertir en la propiedad de vivienda», dice Barber. «A medida que la demanda se suaviza, los valores de las viviendas pueden disminuir, empujando más propiedades al territorio submarino, donde los propietarios deben más de lo que valen sus hogares. Al mismo tiempo, la proporción de propiedades ricas en acciones podría reducirse a medida que los precios de la caída erosionan la equidad acumulada. Mientras que los efectos varían por recesión, las tendencias pasadas sugieren un cambio en la distribución de la equidad es probable».
Sin embargo, incluso si el crecimiento de la economía y el valor doméstico, sin embargo, Construyendo una estaca de equidad decente puede dar a los propietarios una poderosa ventaja financiera. No solo puede ayudar a cubrir los gastos importantes, sino que también puede ser una red de seguridad valiosa para cuando los tiempos se vuelven difíciles.
