¿Qué es un préstamo de capital doméstico y cómo se obtiene uno?

¿Qué es un préstamo de capital doméstico?

Un préstamo de capital doméstico es un tipo de hipoteca segunda asegurada por el patrimonio en su hogar. Ofrece una cantidad establecida a una tasa de interés fija, por lo que es mejor para los prestatarios que saben exactamente cuánto dinero necesitan. Recibirá los fondos en una suma global, luego hará que los pagos mensuales regulares amortizados durante el plazo del préstamo, generalmente hasta 30 años.

Debido a que su hogar es la garantía del préstamo, la cantidad que podrá pedir prestado está relacionada con su valor de mercado actual. La tasa de interés que reciba en un préstamo de capital doméstico (como con otros préstamos) variará según su prestamista, puntaje de crédito, ingresos y otros factores.

¿Cómo funciona un préstamo de capital doméstico?

Cuando toma un préstamo de capital doméstico, el prestamista lo aprueba por un monto del préstamo basado en el porcentaje de capital que tiene en su hogar (entre otros factores). Recibirá los ingresos del préstamo en una suma global, luego pagará lo que tomó prestado en cuotas mensuales fijas que incluyen el capital e intereses durante un período establecido. Aunque los términos varían, los préstamos de equidad en el hogar pueden pagarse durante un período de hasta 30 años.

Dado que el préstamo está asegurado por su hogar, la propiedad podría ser ejecutada si no puede pagar lo que tomó prestado: el prestamista tiene derecho a aprovecharlo para recuperar su dinero. Si eso sucede, puede causar daños graves a su puntaje de crédito, lo que dificulta que califique para préstamos futuros.

Requisitos de préstamo de capital de vivienda

Diferentes prestamistas tienen diferentes requisitos para préstamos de equidad en el hogar, pero en general, los estándares incluyen:

• Puntaje de crédito: Mediados de 600 o más
• Equidad en el hogar: Al menos el 20% del valor del hogar
• Empleo e ingresos: Al menos dos años de historial laboral y pagar a los trozos de los últimos 30 días.
• Relación deuda a ingreso (DTI): No más del 43%
• Relación de préstamo a valor (LTV): No más del 80%

Si se queda corto en cualquiera de estas áreas, sus posibilidades de aprobación disminuyen significativamente. Y los tiempos se están volviendo más difíciles para los préstamos en general. Casi la mitad (48 por ciento) de los estadounidenses que solicitaron un préstamo o producto financiero entre diciembre de 2023 y diciembre de 2024 fueron rechazados, incluido el 4 por ciento que eran préstamos de capital hipotecario y solicitantes de HELOCS, según la última encuesta de denegaciones de crédito de Bankrate.

Préstamos de capital doméstico en 2025

A partir de abril de 2025, el precio de venta promedio de una casa alcanzó los $ 418,000. Aunque bajó un poco de niveles anteriores, eso sigue siendo una buena noticia para el patrimonio neto de los propietarios estadounidenses. Según la Junta de Gobernadores del Sistema de la Reserva Federal, los hogares de EE. UU. Poseían casi $ 35 billones en capital doméstico en el cuarto trimestre de 2024, un máximo casi récord.

Eso significa que muchos propietarios están sentados en una gran pila de capital que pueden aprovechar para acceder al efectivo, incluso a través de un préstamo de capital doméstico. En el cuarto trimestre de 2024, según el analista de datos de propiedades, la Cotalidad, el propietario promedio de la vivienda que tiene una propagación de hipotecas ganó alrededor de $ 4,100 en capital año tras año, lo que hace que su participación en la propiedad valiera alrededor de $ 303,000. Alrededor de $ 203,000 de eso es apacible (es decir, capaz de retirarse mientras deja el 20 por ciento de la participación de capital intacta).

Además de la tentación de aprovechar: las tasas de préstamos de capital doméstico, junto con las de Helocs, sus primos de línea de crédito, han estado en declive, lo que refleja la reducción de la Reserva Federal de su tasa de interés de referencia el otoño pasado. Suponiendo que la Fed realice recortes adicionales, el pronóstico de 2025 de Bankrate exige que las tasas de capital domiciliaria disminuyan al 7.90 por ciento, un nivel no visto desde principios de 2023.

Las originaciones de los préstamos de capital doméstico aumentaron un 13 por ciento en el cuarto trimestre de 2024, según el último informe de Insights de la industria del crédito hipotecario de Transunion.

Formas de obtener las mejores tasas de préstamo de capital doméstico

Aquí hay algunas formas prácticas de aumentar sus posibilidades de obtener la aprobación de un préstamo de capital doméstico:

• Los prestatarios de capital hipotecario necesitan un crédito mejor que el promedio. Puede mejorar su puntaje reduciendo su deuda, pagando facturas a tiempo y arreglando errores en su informe de crédito.
• Los prestatarios «ricos en capital», que poseen más del 50 por ciento de sus hogares directamente, son los candidatos más fuertes. Aumente su participación en el capital doméstico realizando pagos de hipotecas adicionales e invertir en renovaciones que mejoren el valor de su hogar. Cuanta más equidad tenga, menor será el riesgo del prestamista.
• La deuda mínima también mejorará sus posibilidades. Baje su relación deuda / ingreso (DTI) pagando sus saldos pendientes: trate de no usar más de un tercio de su crédito disponible en cualquier tarjeta. Un DTI más bajo muestra a los prestamistas que tiene un buen equilibrio entre ingresos y desembolsos, y que puede manejar una obligación mensual adicional.
• Compare los términos y tarifas del préstamo de capital doméstico con al menos tres bancos, cooperativas de crédito o prestamistas en línea. Cada prestamista tiene diferentes criterios, por lo que es mejor comprar. No tengas miedo de pedir un mejor trato. Lo peor que pueden decir es no.

¿Para qué debe utilizar un préstamo de capital doméstico?

Puede usar los fondos de un préstamo de capital doméstico para cualquier propósito. Algunas de las mejores razones para usar una incluyen:

• Actualización de su hogar: Ya sea que esté buscando remodelar su cocina, agregue una suite de suegros o instalar tejas solares en su techo, un préstamo de capital doméstico puede ser una forma inteligente de pagar las mejoras. Estarás mejorando tu hogar, lo que significa que puedes disfrutar más viviendo allí; Y cuando está listo para vender, la actualización puede hacerlo más atractivo (y más valioso) para los compradores. Además, puede calificar para algunos beneficios fiscales, una deducción sobre los intereses, cuando utiliza un préstamo para invertir en la propiedad de esta manera.
• Consolidación de la deuda de alto interés: Si ha estado luchando por pagar deudas con altos costos como tarjetas de crédito, un préstamo de capital domiciliario puede marcar una gran diferencia en la cantidad de intereses que está pagando. Sin embargo, si está considerando esta ruta, hay dos advertencias importantes. Primero, debe tener un compromiso real para no construir esos saldos de tarjeta de crédito nuevamente. En segundo lugar, la cantidad de deuda debe ser bastante significativa. Las transferencias de saldo de tarjeta de crédito pueden ser una mejor opción si tiene como objetivo pagar menos de $ 10,000.
• Cubriendo grandes facturas médicas: La atención médica puede ser increíblemente costosa, y los problemas médicos a menudo surgen inesperadamente. Si usted o un miembro de la familia necesita un procedimiento, tratamiento o atención a largo plazo que no esté completamente cubierta por el seguro, un préstamo de capital domiciliario podría ser una buena manera de manejar estos costos de atención médica.

¿Cuánto puedo pedir prestado con un préstamo de capital doméstico?

Para averiguar cuánto podría pedir prestado con un préstamo de capital domiciliario, primero debe comprender cuánto capital doméstico tiene realmente. Su equidad es la diferencia esencialmente entre cuánto vale su hogar y cuánto debe en su primera hipoteca. Por ejemplo, si el valor de mercado justo actual de su hogar es de $ 500,000 y debe $ 250,000, tiene una participación de capital del 50 por ciento.

La mayoría de los prestamistas le permitirán pedir prestado hasta el 80 por ciento de su participación en el capital (algunos le permiten llegar tan alto como 85 o incluso 90 por ciento). Sin embargo, hay otro factor a considerar: cuánto ascienden todos sus préstamos o su relación de préstamo a valor combinado (CLTV). La mayoría de los prestamistas de préstamos de capital doméstico limitarán su monto total de deuda asegurada a domicilio, incluida su primera hipoteca, al 80 por ciento del valor de mercado del hogar. Entonces, en ese caso, es probable que pueda pedir prestado hasta $ 150,000, llevando su deuda hipotecaria total a $ 400,000 (80 por ciento de $ 500,000). La calculadora de capital doméstico de Bankrate puede ayudarlo a estimar su poder de endeudamiento exacto.

Préstamos para el préstamo de capital de vivienda y contras

Alternativas de préstamo de capital doméstico

Un préstamo de capital doméstico no es su única opción para pedir prestado contra su participación de propiedad. Algunas alternativas incluyen:

• Línea de crédito de capital doméstico (HELOC): El capital en su hogar también asegura un HELOC, abreviatura de una línea de crédito de capital doméstica, y tiene requisitos similares, pero funciona de manera un poco diferente. Con un HELOC, puede pedir prestado dinero según sea necesario, hasta un límite establecido, generalmente durante un período de sorteo de 10 años. Durante ese tiempo, solo tendrá que realizar pagos de solo intereses sobre lo que pide prestado. Esto significa que sus pagos pueden ser más pequeños que un préstamo de capital doméstico, que incluye tanto intereses como principales. Cuando termine el período de sorteo en el HELOC, pagará lo que tomó prestado y cualquier interés, generalmente durante un plazo de reembolso de hasta 20 años. A diferencia de los préstamos de capital doméstico, los HELOC tienen tasas de interés variables, lo que significa que sus pagos mensuales pueden cambiar.
• Acuerdos de capital compartido: Las compañías de inversión como desbloqueo y hometap ofrecen acuerdos de capital compartido, que permiten a los propietarios acceder al efectivo ahora a cambio de una parte del valor de la casa en el futuro. Estos arreglos varían, pero todos tienen una ventaja: no tiene que realizar pagos mensuales, porque el dinero técnicamente no es un préstamo, sino una inversión, fondos a cambio de una acción en su hogar. Sin embargo, todos tienen el mismo inconveniente: eventualmente hará un gran pago, y es probable que termine saliendo de los ingresos cuando venda la casa.
• Refinanciamiento de efectivo: Otra opción para convertir una porción de su capital doméstico en dinero listo es a través de un refi de efectivo. A diferencia de un préstamo de capital domiciliario, un Refi de efectivo reemplaza su hipoteca actual por una nueva por una cantidad mayor, y usted está tomando la diferencia entre el saldo pendiente y el nuevo saldo en efectivo. Deberá pensar cuidadosamente sobre un refi de efectivo en función de la tasa adjunta a su hipoteca actual. Si logró bloquear una tasa súper baja durante la pandemia, es casi seguro que un refinanciamiento de efectivo lo encerrará en una tasa significativamente más alta.

Preguntas frecuentes de préstamos de capital doméstico