Control de llave
Los acuerdos de intercambio de acciones para el hogar implican vender un porcentaje del valor o aprecio de su hogar a un inversor a cambio de un resumen global por adelantado.
El acuerdo generalmente se resuelve, y el propietario devuelve al inversor, después de que se vende la casa o al final de un período de 10 a 30 años.
Estos acuerdos son una alternativa para los propietarios de viviendas con mal crédito o grandes deudas que no pueden calificar para los préstamos o HELOC de capital hipotecario tradicionales.
Los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar pueden ser complicados debido a su estructura de recuperación opaca y su complejidad de los cálculos de recuperación.
A la mayoría de los propietarios no les importaría poder aprovechar sus casas por dinero en efectivo de vez en cuando. Los préstamos de capital y las líneas de crédito son formas comunes de hacerlo. Pero si esos no funcionan para usted, existe otra opción: un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar.
También conocido como un acuerdo de capital compartido o un acuerdo de financiación de capital compartido, es un acuerdo entre múltiples partes, generalmente un propietario y un inversor profesional (de hecho, la «inversión de capital doméstico» es otro término para el proceso). Una empresa le proporciona una suma global a cambio de la propiedad parcial de su hogar y/o una parte de su apreciación futura. No realiza pagos mensuales de capital o interés; En su lugar, se acomoda cuando vende la casa o al final de un período de acuerdo de varios años (generalmente entre 10 y 30 años).
Los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar son generalmente mejores para personas cuyo mal crédito o alto índice de deuda / ingreso (DTI) podrían dificultar la calificación para un préstamo tradicional o una línea de crédito. Así es como funcionan estos acuerdos, los beneficios y los inconvenientes, y para quién son adecuados.
¿Cómo funciona un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar?
Si está considerando un acuerdo compartido, así es como el proceso generalmente va. De alguna manera, no es tan diferente de solicitar un préstamo de capital domiciliario o cualquier tipo de financiamiento asegurado en el hogar.
- Seleccione una empresa: Es posible celebrar un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar con un inversor individual. Pero las empresas de inversión en acciones o compartir en el hogar se están volviendo cada vez más comunes en el panorama de préstamos. Compare diferentes compañías antes de elegir cuál es el adecuado para usted: busque tarifas, términos de pago y cómo se estructuran sus modelos de intercambio de acciones.
- Precalificar para fondos: Una vez que haya elegido una empresa, generalmente puede precalificar para determinar cuánto podría pedir prestado. Obtener esta idea puede ser útil si tiene una cantidad predeterminada que necesita.
- Solicite fondos: Si todo se ve bien con la precalificación, enviará una solicitud formal. Esté preparado para proporcionar información personal y financiera, verificar su identidad y programar una evaluación de la casa.
- Obtenga fondos: El plazo de aprobación para los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar a menudo es bastante corto. Por ejemplo, puede ser aprobado y financiado en cuestión de unos días.
- Pagar el dinero: Si bien no se le solicitará que realice pagos mensuales, deberá pagar la inversión inicial, más cualquier porcentaje adicional de apreciación acordado, al final del plazo de su acuerdo, generalmente de 10 a 30 años. O, por supuesto, si vendes tu casa.
Acuerdos de intercambio de capital y muerte o divorcio
Si el propietario muere, ¿qué sucede con el contrato? Básicamente, el acuerdo «sigue a la casa», sin importar quién sea el nuevo propietario.
En general, los herederos tienen la opción de continuar el acuerdo de intercambio de acciones en el hogar o concluirlo, ya sea vendiendo la propiedad o devolviendo la participación de la compañía de alguna otra manera. En el caso del divorcio, las opciones para los acuerdos de capital compartido y el hogar marital suelen ser las mismas. Las dos partes tienen que estar de acuerdo si venden la casa y dividen los ingresos, en los estados de propiedad comunitaria, debe dividirse de manera uniforme, o para mantener la copropiedad, o si un cónyuge comprará el otro. Si se vende, la empresa de inversión se paga con los ingresos. Si un cónyuge lo conserva, conserva la responsabilidad por el acuerdo. Pero los términos particulares pueden variar según la compañía de inversión: es el que decide si el acuerdo es asumible o debe concluir. Por lo tanto, preste atención a la letra pequeña en el contrato, lo que debería transportar provisiones en caso de muerte o divorcio.
¿Cuáles son los diferentes tipos de acuerdos de intercambio de acciones en el hogar?
Hay dos tipos comunes de acuerdos de capital compartido. En ambos casos, recibe una suma global de su inversor/prestamista. Es cómo se compensan a cambio lo que difiere.
Modelo de modelo de apreciación
Con este modelo, está obligado a pagar a la compañía de acciones de acciones para compartir en el hogar su monto inicial del préstamo, más un porcentaje predeterminado de la apreciación futura de su hogar, si lo hay.
Modelo de valor de valor doméstico
Con este modelo, en lugar de pagar la suma global original que recibe, solo paga un porcentaje del valor de la casa en el momento de la venta. Entonces, si su casa disminuye su valor, el porcentaje que pagará al inversor disminuirá; Incluso podría pagar menos que su préstamo original.
Por supuesto, los inversores son conscientes del riesgo de fijar los retornos para la apreciación futura. A menudo, están bajas o «ajustan el riesgo» el valor de evaluación de su hogar para compensar, por lo que siempre parecerá que la casa aprecia hasta cierto punto.
Si bien suenan casi idénticos, los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar no son los mismos que las hipotecas de valor compartido o de apreciación compartida. Ambos involucran a dos fiestas, una de un propietario (o posible propietario), el otro un inversor, que tiene una participación de propiedad en una propiedad. Este último implica un acuerdo para comprar una casa (un prestamista puede ofrecerle una tasa más baja a cambio de una parte de la posible apreciación de su hogar); El primero es un acuerdo para vender una parte del capital de la casa a cambio de efectivo por adelantado. Algunos profesionales usan el «acuerdo de capital compartido» como un término genérico para describir ambos tipos de transacciones, especificando el tipo de propietario de préstamo a una corriente como un acuerdo financiero de capital compartido.
¿Cuáles son los pros y los contras de los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar?
Pros
- Calificaciones flexibles: Ciertas empresas para compartir acciones en el hogar tienen requisitos de puntaje de crédito más bajos que muchos prestamistas de préstamos de capital de capital doméstico/HELOC. Por lo tanto, puede ser más fácil obtener fondos si tiene un crédito justo o deficiente (puntuación en los 500). Los requisitos de ingresos tampoco son estrictos.
- No hay pagos mensuales: No necesitará realizar pagos mensuales como lo haría con una hipoteca tradicional.
- Sin interés: Además de no realizar pagos mensuales, tampoco incurrirá en intereses de préstamos, ya que técnicamente está recibiendo una inversión en su propiedad, no otorga un préstamo contra él.
- Financiación flexible: Puede usar los fondos que recibe para pagar por todo lo que quiera, desde las mejoras en el hogar hasta la consolidación de la deuda.
- No afecta su crédito: A diferencia de los préstamos tradicionales, un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar no se informa a las agencias de crédito, por lo que no afectará su puntaje de crédito tener uno. Algunas personas incluso usan un HEA para pagar otras deudas y mejorar su crédito.
Contras
- Tendrá que pagar una gran cantidad: Los acuerdos de intercambio de acciones a menudo tienen términos de reembolso que van de 10 a 30 años, al final de los cuales, toda la deuda vence. Con la proporción del modelo de apreciación, por ejemplo, «el propietario tendrá que realizar un gran pago global al final del plazo del acuerdo, que representa tanto el reembolso de los fondos avanzados como la participación del proveedor de capital de la apreciación en el valor de la casa de Peter Idziak, asociado senior de la firma de abogados con sede en Texas Polunsky Beitel Green, qué servicios de hipoteca de servicios a la casa de servicios. «La mayoría de los propietarios probablemente no tengan la capacidad de realizar este pago sin vender su casa o pedir prestado a otra fuente».
- Disponibilidad limitada: A diferencia de los prestamistas tradicionales, de los cuales hay muchas, sus opciones para el intercambio de acciones en el hogar son más limitadas. Las empresas disponibles a menudo tienen una huella de préstamos más pequeña y pueden no hacer negocios en su estado.
- Fondos limitados: Con los préstamos tradicionales de equidad en el hogar y los HELOC, a menudo puede aprovechar hasta el 80 por ciento de su participación en la propiedad. Con muchas compañías de capital compartido, el límite de préstamo está más cerca de un tercio de su capital. Si ha estado en su hogar poco tiempo y no tiene mucho valor acumulado, es posible que no pueda pedir prestado mucho.
- Reduce sus ganancias en la venta de viviendas: Si el valor de su hogar aumenta significativamente y usted decide vender, un acuerdo de intercambio de capital podría reducir su ganancia total de la venta de la casa. Del mismo modo, si el valor de su hogar disminuye significativamente, podría ser más difícil pagar los fondos iniciales que recibió de la compañía de intercambio de acciones en el hogar (sin embargo, es posible que solo tenga que devolver una porción, dependiendo de los términos del acuerdo).
¿De dónde se obtiene un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar?
No encontrará acuerdos de intercambio de acciones en el hogar a través de bancos u otros prestamistas tradicionales. Las ofrecen empresas para compartir acciones en el hogar, empresas que se especializan en esta forma de inversión inmobiliaria. Sin embargo, las empresas de intercambio de acciones en el hogar se están volviendo más populares y extendidas. Entre los bien establecidos se encuentran Hometap, Splitero, Unison, Uplock y Point.
Como un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar podría ser un esfuerzo costoso en el futuro, es aconsejable comparar la reputación de las diferentes empresas, los términos de reembolso y los porcentajes de apreciación o valor de su hogar que recibirán. También mire sus tarifas por adelantado (muchas tarifas de origen y tarifas de evaluación del hogar) y montos de valor tasado ajustados al riesgo.
¿Puede usar los fondos de un acuerdo de intercambio de acciones para el hogar para cualquier cosa?
Ya sea consolidando la deuda, renovando su hogar o tomando unas vacaciones, los propietarios generalmente pueden usar los fondos de los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar para cualquier cosa. El dinero es tuyo, después de todo.
Sin embargo, pueden existir algunas excepciones, dependiendo de la compañía de inversión. Desbloquear, por ejemplo, establece algunas condiciones para los propietarios de viviendas con un puntaje de crédito en el rango de 500-549 y una relación deuda / ingreso superior al 45 por ciento. El desbloqueo requiere que esas personas usen los fondos para pagar la deuda.
«Queremos poner a ese cliente en la mejor posición para calificar para su próximo producto financiero convencional», dice Michael Micheletti, director de marketing de Uplock Technologies. «Tal vez las tarifas disminuyen dentro de un año y puedes hacer un refi de efectivo. Tal vez las tarifas bajan y solo quieras refitarse en general … Creemos que estamos preparando a los clientes para el éxito al ordenar esos pagos».
¿Cuánto cuesta un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar?
Los acuerdos de intercambio de acciones en el hogar incluyen tarifas de transacción, que cubren los costos asociados con la configuración y la gestión del acuerdo. Por lo general, son alrededor del 3 al 5 por ciento más o menos del monto de financiación total: por ejemplo, Hometap cobra una tarifa del 3.5 por ciento, mientras que el desbloqueo cobra el 4.9 por ciento.
Además, los propietarios deben esperar pagar tarifas de terceros, como la evaluación del hogar y varios otros gastos administrativos (no diferentes a los costos de cierre). Esos gastos generalmente se deducen de los ingresos de los fondos distribuidos.
Después de la evaluación, algunos prestamistas también pueden aplicar un ajuste de riesgo al valor del hogar. Esta cifra es lo que usa el inversor para calcular la suma que le darán; También usan esta cifra para calcular el aprecio de su hogar en el momento de pago. El ajuste de Unison es el 5 por ciento del valor inicial de la casa, por ejemplo. Si la casa evalúa por $ 300,000, el valor ajustado por el riesgo sería de $ 285,000, una diferencia de $ 15,000.
Este ajuste de riesgo significa bajo el acuerdo, los propietarios pueden obtener menos valor del patrimonio de su hogar de lo que pensaron, y tener que pagar más a la compañía de inversión al final del acuerdo.
¿Cuándo tiene sentido un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar?
Los acuerdos de capital compartido no son adecuados para todos. Pero pueden tener sentido en ciertos casos, especialmente para aquellos que son pobres en la casa (que poseen una propiedad valiosa, pero carecen de activos líquidos). O, para los propietarios de viviendas que tienen una cantidad decente de capital domiciliario, pero cuyo historial de crédito, la carga de deuda existente o la falta de ingresos son barreras para calificar para los préstamos tradicionales asegurados en el hogar, puede valer la pena considerar un acuerdo de intercambio de acciones. También puede ser una opción si tiene un ingreso inestable o un ingreso fijo y no puede pagar obligaciones mensuales adicionales.
Sin embargo, las personas con buena o excelente crédito, deuda manejable y un ingreso estable pueden encontrar que un préstamo de capital domiciliario, HELOC o incluso un préstamo personal es probablemente una mejor opción. Sí, tendrá que pagar intereses, pero el monto aún podría ser menor que la apreciación que paga al inversor de capital compartido.
Siempre sopese los pros y los contras antes de determinar si un acuerdo de intercambio de acciones en el hogar es adecuado para su situación. Asegúrese de saber qué tipo de socio está asumiendo: usted o su abogado deben consultar a la empresa con su agencia estatal de protección al consumidor. Y haga que un abogado revise el contrato antes de firmarlo. Estos acuerdos de capital compartido pueden tener costos mayores que los beneficios, por lo que puede ser una decisión más sabia centrarse en mejorar su perfil financiero y buscar formas más tradicionales de aprovechar su capital doméstico.
