¿Puedes usar el capital doméstico para comprar otra casa?

Para los propietarios de viviendas, el capital doméstico es un activo increíblemente valioso, tan valioso, de hecho, que incluso pueden aprovecharlo para comprar una segunda casa, ya sea directamente o en parte. Dependiendo del tamaño de su participación en la propiedad, pueden acceder hasta $ 1 millón a través de un préstamo de capital de vivienda o una línea de crédito de capital doméstico (HELOC).

¿Puedes usar el capital doméstico para comprar otra residencia? Claro, si tiene suficiente equidad y cumple con los requisitos de elegibilidad. Pero quizás una mejor pregunta es: Debería ¿Utiliza un préstamo HELOC o de capital doméstico para comprar una segunda casa? Si bien a menudo es conveniente y rentable, también viene con ciertos riesgos. Exploremos cómo funciona este método de financiación, incluidos sus pros, contras y alternativas.

Cómo usar la equidad casera para comprar otra casa

Si desea aprovechar su capital doméstico para comprar una segunda casa, tiene varias opciones. Los dos más comunes son un préstamo de capital doméstico y un HELOC.

Si bien hay similitudes entre estos dos productos (por ejemplo, ambas son segunda hipotecas que requieren que coloque su casa como garantía), también hay diferencias importantes. Así es como funciona cada uno.

¿Cuáles son los pros y los contras de usar la equidad casera para comprar otra casa?

¿No está seguro de si debe usar su capital para comprar una segunda casa? Aquí están las ventajas y los inconvenientes.

Exenciones de impuestos sobre préstamos de capital domiciliario

Si el uso es para una segunda casa, puede perder una ventaja fundamental de financiamiento de capital doméstico: la capacidad de deducir el interés del préstamo llega el tiempo de impuestos.

El IRS estipula que para que los intereses sean deducibles, el préstamo debe usarse para comprar, construir o mejorar sustancialmente la residencia que asegura el préstamo. Entonces, si usa su residencia principal como garantía para un préstamo HE o HELOC, y luego pone el dinero para comprar un bungalow de playa o una cabaña de montaña, no puede tomar una deducción de impuestos sobre los intereses. La idea es que se supone que debe mejorar su hogar actual, con el que está tomando prestado.

Hay una forma en que la exención de impuestos aún podría aplicarse con una compra de segunda casa, dice Dennis Shirshikov, jefe de contenido de Awning.com, una plataforma de inversión inmobiliaria: «La compra de tierras o propiedades adyacentes puede considerarse parte de esto (mejora del hogar), especialmente si es demostrable que dicha adquisición mejore o complementa el valor o utilidad de la residencia principal». Por ejemplo, utiliza fondos de capital para el hogar para adquirir algunos acres boscosos detrás de su lugar para despejar y construir una pequeña casa de huéspedes; O compra la casa de al lado y la conecta a su residencia.

Shirshikov recuerda un caso en el que un propietario usó un préstamo de capital domiciliario para comprar un lote vacante adyacente a su hogar principal. «La razón fue que esta compra impidió un desarrollo potencialmente obstructivo en esa tierra, preservando así la opinión y el valor de la casa», dice. «El IRS aceptó esto como una mejora sustancial para la residencia».

Uso de la equidad casera para pagos bajos

Dadas las realidades del mercado inmobiliario actual, elaborar efectivo de pago inicial es un gran punto de conflicto para los posibles compradores. Según la encuesta de pago inicial de Bankrate 2025, más de cuatro quintos (81 por ciento) de los aspirantes a propietarios de viviendas dicen que el pago inicial y los costos de cierre plantean un obstáculo «muy significativo» o «algo significativo» para poseer una casa algún día. Es una razón clave por la que se están manteniendo de compra en el hogar.

Si tiene problemas para obtener un pago inicial, podría valer la pena aprovechar el capital de su hogar. Solo una captura: no todos los prestamistas le permitirán poner dinero de capital domiciliario para una nueva casa si está financiando el resto con una hipoteca. No hay una regla de la industria generalizada en su contra, dice Matt Dunbar, vicepresidente senior de la región sureste de Churchill Mortgage. Pero, debido a que se supone que un pago inicial es una contribución en efectivo, puede surgir un problema si el dinero tiene cadenas adjuntas. «El aspecto crítico para los prestamistas al evaluar tales escenarios es garantizar la relación deuda a ingresos del prestatario (DTI) refleja con precisión todas las obligaciones financieras, incluida la nueva deuda incurrida en el HELOC» o el préstamo, explica.

Dunbar recomienda obtener y depositar el dinero de la equidad en el hogar mucho antes de su solicitud de hipoteca, para darles a los fondos tiempo a la temporada (y para su informe de crédito para reflejar la deuda). También puede verificar la impresión pequeña de su préstamo de capital domiciliario o contrato de HELOC, para asegurarse de que no prohíba comprar o invertir en bienes raíces.

¿Debería utilizar un préstamo de capital doméstico para comprar una propiedad de inversión?

También puede usar el capital para comprar una propiedad de inversión: bienes inmuebles que va a vender o alquilar por ingresos. Como se señaló anteriormente, asegúrese de que esté trabajando con un prestamista que le permita poner los fondos de los préstamos de capital de la vivienda para este tipo de propósito: aunque se está volviendo más común, la norma para muchas instituciones financieras, como los bancos minoristas y las cooperativas de crédito, es limitar el financiamiento de capital doméstico a los hogares primarios, dice Jay Garvens, jefe del Grupo Garvens de Mortgage de Churchill con sede en Colorado Springs. Busque otros tipos de prestamistas: «Las compañías hipotecarias independientes permitirán que los fondos de HELOC se usen para una segunda casa o una propiedad de inversión», señala.

El mayor beneficio: si ha construido mucho capital, su préstamo de capital domiciliario o HELOC le permite acceder a una gran cantidad de dinero. Eso es importante al comprar propiedades de inversión, que tienen criterios de elegibilidad más estrictos que las segundas casas y generalmente requieren un pago inicial del 15 al 25 por ciento.

Al mismo tiempo, existen riesgos involucrados en el uso de capital para financiar una propiedad de inversión. Idealmente, su nueva propiedad generará ingresos consistentes (a través de sus alquileres o arrendamientos) para ayudarlo a pagar su préstamo de capital de vivienda o HELOC a tiempo, pero, desafortunadamente, eso no está garantizado.

Supongamos que remodela su nueva propiedad de inversión con la intención de venderla con ganancias. ¿Qué sucede si no puedes atraer a un comprador calificado? O, ¿qué pasa si pones una casa en el mercado de alquiler pero lucha por encontrar un inquilino confiable? En cualquier caso, seguirá siendo responsable de pagar lo que ha tomado prestado, y si no puede pagarlo, podría perder su propiedad.

Alternativas al uso de un préstamo de capital doméstico para comprar una segunda propiedad

Los préstamos de capital y los HELOC son una herramienta de financiamiento popular en estos días, pero no son su única opción. De hecho, «solo porque puedas, no significa que debas», dice Greg McBride, analista financiero jefe de Bankrate. «Es posible que tenga un montón de capital en su hogar principal, pero tomar prestado de ese patrimonio para comprar una segunda casa es una propuesta costosa. Este es un alto costo de préstamo que pone su hogar principal en la línea en caso de incumplimiento».

Si lo piensas dos veces antes de tocarlo, existen alternativas. Algunas de estas opciones ofrecen fondos para la mayor parte de la compra; Otros son más para cubrir los gastos iniciales (pago inicial, costos de cierre). Ellos incluyen:

• Nueva hipoteca: «En la mayoría de los casos, los posibles compradores del segundo hogar estarían mejor tomando una hipoteca de la propiedad que están adquiriendo», dice McBride. Dado que el nuevo lugar es la garantía, el interés hipotecario será deducible de impuestos si se detalla (hasta el límite general de deuda hipotecaria, que tiene todos sus préstamos para el hogar). Por supuesto, necesitará suficiente efectivo disponible para cubrir el pago inicial.
• Ahorros de jubilación: Es posible que pueda poner hasta $ 50,000 para una segunda casa sacando un préstamo de su plan 401 (k) (suponiendo que su plan ofrece la opción). Tendrá cinco años para pagarlo (menos si deja su trabajo), sin penalizaciones o pagos de impuestos.
• Préstamos personales: Con un préstamo personal, generalmente puede pedir prestado hasta $ 50,000; Algunos prestamistas incluso ofrecerán hasta $ 100,000 para los solicitantes calificados, lo suficiente como para superar la línea de meta en un acuerdo en efectivo. Sin embargo, los préstamos personales tienden a tener tasas de interés más altas que los productos de capital doméstico. Además, la mayoría de los prestamistas no le permitirán utilizar un préstamo personal no garantizado en una compra financiada por hipotecas.
• Refinanciamiento de efectivo: Cuando saca un refinanciamiento de efectivo, reemplazará su hipoteca actual por una más grande. El nuevo préstamo incluirá el saldo de su hipoteca restante, así como una parte del capital que ha creado a lo largo de los años, que recibe en un pago en efectivo para usar de inmediato.
• Hipoteca inversa: Si tiene 62 años o más y tiene un capital sustancial en su hogar, puede cambiar parte de ese capital por efectivo con una hipoteca inversa. Según este acuerdo, recibirá pagos libres de impuestos de su prestamista, que deben pagarse cuando se mude, venda su casa o fallece.
• Préstamos privados/inversión: También puede considerar el préstamo de un prestamista entre pares (P2P) para la compra de su casa. Otra opción: un acuerdo de capital compartido, en el que una compañía de inversión le brinda una suma global a cambio de una parte del valor futuro de su hogar principal (presumiblemente apreciado).

Preguntas frecuentes