Control de llave
Los préstamos de capital para el hogar, los HELOC y las refinanciamiento de efectivo son tres formas populares de pedir dinero prestado, utilizando su hogar como garantía.
Un refinanciamiento de efectivo reemplaza su hipoteca existente, mientras que los préstamos de capital domiciliario y los HELOC implican tener una deuda adicional.
Con los tres, la cantidad que puede pedir prestado dependerá de la cantidad de capital (participación de propiedad) que tenga en su hogar.
Los préstamos de capital y HELOCS pueden ser más rápidos de obtener, pero el referencia de efectivo ofrece tasas de interés más bajas.
Pedir prestado contra el valor de su hogar no ha sido tan asequible en aproximadamente un año.
En el otoño de 2024, la Reserva Federal finalmente comenzó a reducir las tasas de interés y continuó los recortes hasta diciembre. Heloc y las tasas de capital hipotecario cayeron en respuesta y han seguido cayendo este año, a pesar de que la Fed puso una pausa en los recortes en sus últimas reuniones.
La gente está prestando atención. Los titulares de hipotecas retiraron colectivamente alrededor de $ 48 mil millones de su capital doméstico en el tercer trimestre de 2024, la suma más grande en dos años. Las originaciones no solo no solo aumentan, sino que los saldos de HELOC aumentaron en el cuarto trimestre de 2024, según el Banco de la Reserva Federal de Nueva York. «Con los recientes recortes de tasa de interés, los propietarios pueden sentirse tentados a desbloquear el patrimonio de su hogar para acceder al capital», dice Tim Choate, fundador y CEO de Redawning.com, una plataforma para propietarios y administradores de propiedades de alquiler de vacaciones a corto plazo.
Existen varias formas de pedir prestado contra el valor acumulado de su hogar. «Elegir entre un préstamo de capital doméstico, HELOC o refinanciamiento de efectivo no es una decisión única para todos», dice Choate. «Cada opción tiene características únicas que se alinean con diferentes necesidades financieras, perfiles de riesgo y requisitos de flexibilidad».
Exploremos esas diferencias y cómo sopesar préstamos de capital de vivienda y HELOCS versus refinanciaciones de efectivo.
$ 203,000
El monto de la equidad empapable que actualmente tiene el propietario promedio de la casa hipotecaria
Fuente: Monitor de hipoteca de ICE Marzo 2025
Formas de aprovechar la equidad de su hogar
Hay tres formas principales de acceder a su capital doméstico y convertirlo en efectivo: líneas de crédito de capital domiciliaria (HELOC), préstamos de capital doméstico y refinanciamiento de efectivo. Todos son deudas aseguradas en el hogar, es decir, están respaldadas por un activo (es decir, su residencia). Todo puede ser buenas fuentes si necesita sumas significativas: una cantidad de cinco cifras, al menos.
El refinanciamiento de efectivo es esencialmente una hipoteca con beneficios. Reemplazará su hipoteca actual con ella. Los otros dos son préstamos que podría obtener además de su hipoteca principal; También se conocen como segundas hipotecas.
¿Cómo funcionan los helocs?
Una línea de crédito de capital doméstica (HELOC) es una línea de crédito abierta y giratoria, que funciona muy parecida a una tarjeta de crédito: puede usarla según sea necesario, pagar y luego tomar prestado nuevamente. Sin embargo, un HELOC tiene algunos beneficios sobre el plástico. «Por lo general, el saldo disponible que puede gastar en un HELOC es más alto que una tarjeta de crédito, y las tasas de interés son más bajas que las tarjetas de crédito», dice Michael Foguth, presidente y fundador de Foguth Financial Group, una firma de asesoría de gestión de patrimonio, con sede en Howell, Mich.
Los HELOC generalmente tienen una tasa de interés variable y un período de sorteo inicial, que puede durar hasta 10 años. Durante ese tiempo, puede obtener fondos y realizar pagos solo por intereses. Una vez que finaliza el período de sorteo, hay un período de reembolso, durante el cual los intereses y el director son reembolsados durante 10 a 20 años más.
«Un HELOC inicialmente puede presentar pagos mensuales más bajos debido a su naturaleza variable, aunque los prestatarios deben tener en cuenta los potenciales aumentos de tarifas más tarde», dice Choate. «Para aquellos con necesidades financieras intermitentes, por ejemplo, una serie de renovaciones más pequeñas o pagos de matrícula periódicos, un HELOC es ideal, ya que otorga acceso a fondos con el tiempo sin la necesidad de volver a aplicar».
En el lado negativo: puede llevar un tiempo, un mes, por ejemplo, ser aprobado y establecer la línea de crédito. «Un HELOC todavía tiene que pasar por una suscripción como una hipoteca típica porque está utilizando capital en (su) hogar para respaldar el préstamo», dice Foguth. Además, puede ser fácil meterse en la cabeza, aprovechando la línea de crédito por más dinero del que realmente necesita usar o está preparado para pagar. Los cambios en los montos de pago también pueden ser difíciles de seguir.
¿Cuándo debo elegir un Heloc?
Dibujas a tu propio ritmo: Helocs le permite sacar efectivo varias veces, según sea necesario. Los préstamos de capital para el hogar y la refinanciación de efectivo solo ofrecen sumas globales.
Puede realizar un segundo pago cada mes: Puede tener un HELOC además de su hipoteca actual, por lo que deberá poder pagar una factura mensual adicional.
No le importa una tasa de interés variable: La tasa de interés en HELOC fluctúa, lo que significa que la tasa podría aumentar. Solo considere un HELOC si puede manejar eso.
¿Cómo funcionan los préstamos de equidad en el hogar?
Un préstamo de capital doméstico le permite pedir prestados fondos en una suma global. El préstamo es esencialmente una segunda hipoteca: el dinero se reembolsa durante un período establecido que generalmente varía de cinco a 30 años, a una tasa de interés fija.
Sin embargo, generalmente termina pagando una tasa de interés más alta por un préstamo de capital domiciliario que para una hipoteca. «Tiene que ser así porque el prestamista está tomando más riesgo», dice Foguth. «El préstamo de capital domiciliario ocupa una segunda posición para su hipoteca. Si incumplirá, el prestamista que posee su hipoteca recupera su dinero antes del prestamista que proporcionó el préstamo de capital domiciliario».
¿Cuándo debo elegir un préstamo de capital doméstico?
Desea pagos mensuales predecibles: Al igual que con su hipoteca principal, se debe la misma cantidad cada mes, para la vida útil del préstamo. «Es particularmente favorable para los prestatarios que buscan evitar las fluctuaciones del mercado que podrían aumentar los costos de reembolso con el tiempo», dice Choate. «Con las tarifas ahora más atractivas, esta opción sirve bien para gastos únicos sustanciales como renovaciones en el hogar o consolidación de deuda».
Puede pagar un segundo pago de la hipoteca cada mes: Eliminar un préstamo de capital doméstico significa que realizará dos pagos mensuales de préstamos hipotecarios: uno para su hipoteca original y otra para su nuevo préstamo de capital. Antes de firmar en la línea punteada, recorte los números para asegurarse de que realmente puede pagar la obligación adicional.
No desea cambiar los términos de su hipoteca: Un préstamo de capital domiciliario existe uno al lado del otro con su hipoteca y no lo afecta de ninguna manera. Además de usar la misma propiedad que la garantía, es un animal separado. En contraste, un refinancio de efectivo reemplaza su hipoteca existente por una nueva. Restablece los términos de su hipoteca en el proceso, lo que podría no ser ideal para todos.
¿Cómo funcionan las refinanciamiento de efectivo?
Un refinancio de efectivo es un préstamo completamente nuevo que reemplaza su hipoteca existente por una más grande. Recibe la diferencia en una suma global cuando cierre, y la pagará como parte de sus pagos mensuales de hipotecas. Este nuevo préstamo se convierte en su hipoteca principal. Por el contrario, existen préstamos de equidad en el hogar y HELOC junto con su hipoteca principal.
«Esta opción es la más adecuada para aquellos que buscan asegurar un préstamo único con una tasa fija más baja que una hipoteca existente, junto con el beneficio adicional del acceso al efectivo», dice Choate. «Los propietarios de viviendas que encerraron tarifas más altas hace años podrían beneficiarse significativamente de esta opción si planean quedarse en el hogar a largo plazo».
Sin embargo, un inconveniente importante: si las tasas han aumentado desde que sacó su hipoteca original, podría pagar más intereses durante la vida del préstamo. Además, si su participación en el capital doméstico cae por debajo del 20 por ciento después de hacer el refinanciamiento, un prestamista podría cobrarle un seguro hipotecario privado (PMI).
Además, dado que es una nueva hipoteca, el Refi de efectivo requiere que complete una solicitud; proporcionar prueba de ingresos, activos y empleo; tener una evaluación del hogar; y pasar por la suscripción: esencialmente el mismo ejercicio que cuando obtuvo su primera hipoteca.
«Las refinanciamiento de efectivo son particularmente atractivas ahora, ya que a menudo vienen con tasas de interés más bajas en comparación con los préstamos de capital doméstico o HELOC, y consolidan la deuda en un solo pago», dice Chris Heller, presidente de Movoto Real Estate, una plataforma de corretaje de bienes raíces en línea y listados. «Sin embargo, los costos de cierre más altos y un plazo de préstamo potencialmente extendido son consideraciones».
¿Cuándo debo elegir un refinanciamiento de efectivo?
Desea mejorar los términos de su hipoteca: Si las tasas de interés han disminuido desde que inició su hipoteca, un refinanciamiento de efectivo podría permitirle obtener una mejor tasa. También puede extender o acortar el tiempo de tiempo de su hipoteca.
Te gusta mantenerlo simple: Con un refinanciamiento de efectivo, los pagos de la hipoteca y los pagos de préstamos están en uno, ya que está pagando ambos simultáneamente. Los HELOC y los préstamos de equidad en el hogar serían pagos adicionales para realizar un seguimiento.
Necesita estabilidad en su presupuesto: Con un HELOC, sus pagos mensuales pueden variar sustancialmente, particularmente cuando hace la transición de los pagos solo por intereses durante el período de sorteo al período de reembolso, cuando también debe pagar al principal. Un refinanciamiento de efectivo ofrece financiamiento a largo plazo y tasa fija, a una tasa más baja que las de los préstamos de capital doméstico.
Heloc vs. Préstamo de capital de vivienda versus refinanciamiento de efectivo
Línea de crédito de capital doméstico (HELOC) | Préstamo de capital domiciliario | Refinanciamiento | ||
|---|---|---|---|---|
| Mejor para | Prestatarios que desean acceso a fondos de manera continua o necesitan una cantidad indeterminada | Prestatarios que desean pagos fijos y saben cuánto necesitan | Prestatarios que desean cambiar sus términos de hipoteca, necesitan fondos y saben cuánto necesitan | |
| Características | Línea de crédito con tasa de interés variable | Segunda hipoteca con tasa de interés fija | Nueva hipoteca con tasa de interés fija o ajustable | |
| Requisito de capital | 10%-20% | 15%-20% | 20% (si menos, incurre en el seguro hipotecario) | |
| Plazo de préstamo | Sorteo de 10 años/reembolso de 20-30 años | 5-30 años | Hasta 30 años | |
| Estructura de reembolso | Intereses solo durante el período de sorteo, luego los intereses y los pagos principales | Pagos de principios e intereses | Pagos de principios e intereses | |
| Costos de cierre y tarifas | Comparable pero generalmente más bajo que un préstamo de capital doméstico; Tarifas de terminación anual y temprana | 2% -5% del principal | 2% -5% del principal | |
| Tasas de interés actuales | Tarifas HELOC | Tasas de préstamo de capital de vivienda | Tasas de refinanciamiento de efectivo |
Calculando cuánta equidad tiene en su hogar
La equidad casera es la parte de su hogar que posee directamente. Puede calcular el capital doméstico como un número o un porcentaje del valor de su hogar.
Por ejemplo, si su saldo de hipoteca pendiente es de $ 150,000 y su casa está valorada en $ 450,000, tiene $ 300,000 de capital.
Para encontrar su porcentaje de capital doméstico, divida esa cifra en dólares por el valor de la casa, luego multiplique por 100. En el ejemplo anterior, tendría casi el 67 por ciento de capital en su hogar:
$ 300,000 ÷ $ 450,000 x 100 = 66.66%
Conocer ambas figuras es útil. La mayoría de los prestamistas requieren que tenga un cierto porcentaje de capital en su hogar antes de que pueda comenzar a tocarlo. También requieren que mantenga una parte intacta, al menos del 15 por ciento al 20 por ciento. Eso significa que el saldo de su préstamo no debe ser más del 80 por ciento al 85 por ciento del valor del hogar. No puede agotar toda su estaca de capital, en otras palabras.
El valor en dólares de ese capital también afecta lo que puede pedir prestado. Dos personas, una que posee una casa de $ 500,000 y la otra que posee una casa de $ 1 millón, podrían acceder a cantidades muy diferentes, incluso si ambos tuvieran una participación del 50 por ciento. Existe el valor en dólares de su capital: $ 250,000 y $ 500,000, respectivamente; También existe la cantidad mínima de capital que un prestamista requiere que mantengan. Suponiendo que el prestamista requiere que el 20 por ciento de la equidad se quede sin explotar, el primer propietario podría pedir prestado hasta $ 200,000; El segundo, hasta $ 400,000.
Calculación de la relación de préstamo a valor combinado (CLTV)
Uno de los factores más importantes que afectan su capacidad para obtener un préstamo hipotecario es lo que se conoce como la relación de préstamo a valor combinado (CLTV). Expresado como un porcentaje, el CLTV calcula cuánta deuda está respaldada por una propiedad frente al valor de la propiedad.
Los prestamistas calculan el CLTV agregando todas las obligaciones (actuales y prospectivas) y dividiendo el total por el valor tasado actual de la casa:
Monto adeudado en la hipoteca primaria + segunda hipoteca (s) ÷ valor de la vivienda evaluado
Supongamos que debe $ 60,000 en su primera hipoteca y desea abrir un HELOC con una línea de crédito de $ 15,000. Su casa vale $ 400,000. El CLTV es 18.75 por ciento: ($ 60,000 + $ 15,000) ÷ $ 400,000 = 18.75
Los prestamistas tienen en cuenta la relación CLTV al considerar si aprueban su solicitud de préstamo de capital doméstico.
¿Cuáles son las implicaciones fiscales de aprovechar la equidad de su hogar?
Los préstamos de capital para el hogar, los HELOC y el efectivo refisan todos le brindan dinero, pero no incurren en impuestos. Se consideran deuda, no ingresos.
De hecho, como las hipotecas, incluso tienen algunos beneficios fiscales. Pero solo bajo ciertas condiciones.
Puede deducir los intereses que paga por los préstamos de capital de vivienda y los Helocs si el dinero del préstamo se destina a «comprar, construir o mejorar sustancialmente» la casa que asegura la deuda, para citar el IRS. Debe detallar las deducciones en su declaración de impuestos (en lugar de tomar la deducción estándar).
También hay limitaciones en el monto de interés deducible. Los archivadores conjuntos y individuales pueden deducir intereses en hasta $ 750,000 de préstamos calificados, mientras que casados, presentando por separado los contribuyentes tienen un límite de $ 375,000. Tenga en cuenta que estos umbrales se aplican colectivamente a toda su deuda en el hogar. Entonces, si tiene una hipoteca y Un préstamo de capital doméstico, el monto combinado no puede exceder los $ 750,000 por deducibilidad.
Con un refinanciamiento de efectivo, se vuelve un poco más complicado. El interés en la parte del préstamo que reemplaza su hipoteca es deducible de impuestos, como era su préstamo anterior. La porción de efectivo podría Sea deducible: si lo usa para reparar o actualizar su hogar, como se describió anteriormente. Pero si lo usa para cualquier otra cosa: reembolso de la deuda, gastos de emergencia o empresas comerciales, no lo es.
En pocas palabras, en préstamos de capital para el hogar, helocs y refinanciamiento de efectivo
¿Qué producto de capital para el hogar es mejor para usted depende de algunos factores?
- cuanta equidad tienes
- cuánto dinero necesitas y cuando lo necesitas
- Su propósito de préstamo previsto
- la tasa de interés de su hipoteca actual
- la naturaleza de los términos de reembolso
Un préstamo de capital para el hogar es ideal si las tasas de interés son bajas, desea pagos mensuales estables y sabe específicamente cuánto necesita pedir prestado. Un HELOC puede ser una buena opción cuando las tasas de interés están cayendo y si necesitará fondos durante un período largo o no tiene una suma precisa en mente. Sin embargo, prepárese para un salto en sus pagos si aumentan las tasas de interés.
Un refinanciamiento de efectivo es un poco diferente: en realidad reemplaza su hipoteca. Es útil si necesita efectivo en este momento y desea cambiar los términos de su hipoteca de todos modos. Sin embargo, si bien ofrece financiamiento a una tasa de interés sustancialmente más baja que los préstamos de capital domiciliario y los HELOC, obtener una venta de efectivo será un proceso más elaborado y costoso.
Independientemente de la opción que elija, recuerde que si no tiene el préstamo, podría perder su hogar. Entonces, tener un plan de pago es esencial.
