Préstamo de capital doméstico en propiedad de inversión

Un préstamo de capital doméstico le permite aprovechar el valor de su propiedad para obtener una suma global única que puede usar para cualquier propósito. La mayoría de los propietarios obtienen estos préstamos en sus residencias principales. Pero, ¿puede obtener un préstamo de capital doméstico en una propiedad de inversión o alquiler?

Si tiene suficiente equidad, potencialmente, sí. Dicho esto, el proceso de solicitud puede ser más desafiante, y podría terminar con una tasa de interés más alta y pagar algunos gastos adicionales para arrancar.

Entonces, si está considerando un préstamo de capital doméstico de alquiler o propiedad de inversión, aquí hay algunas verdades en el hogar a considerar.

¿Puede obtener un préstamo de capital doméstico en la propiedad de alquiler?

La respuesta corta: Sí, es posible obtener un préstamo de capital doméstico en una propiedad de alquiler.

Sin embargo, a los ojos de un prestamista de capital doméstico, una propiedad de inversión puede parecer una propuesta más riesgosa. «Las propiedades de inversión, a diferencia de su residencia principal, vienen con el riesgo de liquidez de que los inquilinos puedan salir o no pagar el alquiler», dice el abogado Nik Agharkar, propietario/miembro gerente de Crowne Point Tax & Wealth Counsel en Wyckoff, NJ. Que podría poner en peligro sus reembolsos, pero a menos que también viva en el alquiler – Es más probable que simplemente se vaya y reduzca sus pérdidas (o eso figura el prestamista).

Como resultado, podría ser más difícil para usted encontrar un prestamista dispuesto a vincular un préstamo de capital domiciliario a una propiedad de inversión o un alquiler. Si encuentra uno, es probable que pague más en intereses para compensar ese riesgo. Además, «el banco puede ser más rápido para ejecutar una propiedad de inversión que no genere ingresos suficientes para cumplir con las obligaciones mensuales de deuda», dice Agharkar.

Requisitos para un préstamo de capital domiciliario en propiedad de inversión

Los requisitos para préstamos de capital para el hogar para propiedades y alquileres de inversión varían según el prestamista. Pero tienden a ser más duros que los de los préstamos titulizados por las residencias. En general, puede esperar necesitar:

• Puntuación mínima de crédito: 700 o más
• Relación máxima de deuda / ingreso (DTI): 43 por ciento (a veces hasta un 50 por ciento)
• Relación máxima de préstamo a valor (LTV): 75 por ciento
• Reservas: seis meses ‘a 15 meses’ en pagos de préstamos de capital doméstico

Comparación de préstamos de equidad en el hogar en residencias versus propiedades de inversión

Los prestamistas también pueden analizar el registro de generación de ingresos de la propiedad. Si tiene un historial de flujo de caja positivo y estable y alta ocupación, eso es una ventaja. Por el contrario, si tiene una alta tasa de rotación y largos períodos sin ingresos, eso puede ser una posible bandera roja para los prestamistas.

HELOC o préstamo de capital doméstico: ¿Cuál es mejor al tocar el capital de la propiedad de inversión?

Decidir entre una línea de crédito de capital domiciliaria (HELOC) y un préstamo de capital doméstico para aprovechar el capital en una propiedad de inversión depende de varios factores, incluidas sus objetivos financieros, tolerancia al riesgo y circunstancias específicas. Aquí hay una comparación de los dos productos en pocas palabras:

Considere los siguientes factores al elegir entre un HELOC y un préstamo de capital doméstico para aprovechar el capital en una propiedad de inversión:

• ¿Cómo planeas usar los fondos? Si necesita acceso continuo a los fondos para varios gastos o proyectos a largo plazo, como podría con una propiedad de unidades múltiples, un HELOC puede ser más adecuado. Si tiene en mente un gasto o proyecto específico, podría ser preferible un préstamo de capital doméstico.
• ¿Cuáles son las predicciones para las tasas de interés? Si anticipa que las tasas de interés aumentan, un préstamo de equidad hipotecaria de tasa fija puede proporcionar más estabilidad. Si las tasas son bajas o están preparadas para caer, un Heloc con sus tasas variables podría ser atractiva.
• ¿Cuánto riesgo estás dispuesto a tolerar? Si se siente cómodo con las posibles fluctuaciones de la tasa de interés, un HELOC podría ser un mejor ajuste. Si prioriza la previsibilidad y desea pagos mensuales fijos, un préstamo de capital doméstico puede ser más adecuado. Considere cuán confiable es el ingreso de su propiedad (suponiendo que lo usará para pagar la deuda), ¿podría cubrir un gran salto en los reembolsos?
• ¿Cuáles son sus objetivos financieros a largo plazo? Si está invirtiendo en la propiedad para venderla eventualmente, el HELOC podría ser preferible, ya que mantiene su flujo de efectivo bastante libre. Tenga en cuenta que tanto HELOC como los préstamos de equidad hipotecaria deben pagarse en su totalidad cuando una propiedad cambia de propiedad.

Cómo usar un préstamo de capital de vivienda o HELOC para comprar una propiedad de inversión

Puede usar los ingresos de un préstamo de capital doméstico como desee. Eso incluye reparar o remodelar la propiedad utilizada para asegurar el préstamo. También incluye comprar otro alquiler o propiedad de inversión.

Puede usar los ingresos del préstamo para cubrir solo un pago inicial, suponiendo que pueda calificar para otra hipoteca. Pero con su préstamo de capital hipotecario en la mezcla, y particularmente porque los prestamistas considerarán su relación de deuda / ingreso general, esta estrategia podría ser complicada.

En general, el uso de un préstamo de capital doméstico para comprar otra propiedad funciona mejor cuando el dinero se usa para una oferta en efectivo. Tal vez los ingresos de su préstamo de capital doméstico o HELOC sean suficientes para cubrir el precio de compra, o tal vez aumenten otros activos (inversiones, ahorros), solo ayudándole al número que necesita.

Aun así, proceda con precaución. Como ya sabe por su primera propiedad de alquiler/inversión, los bienes raíces no están exentos de riesgos, en cuanto a apreciación. Si el mercado local muestra signos de desaceleración, ahora podría no ser el mejor momento para asumir una deuda adicional relacionada con los bienes raíces.

Asegúrese de estar en una buena situación financiera, incluso con múltiples propiedades de alquiler e inversión, más su préstamo de capital doméstico, para administrar.

¿Hay beneficios fiscales para usar un préstamo de capital domiciliario o HELOC en una propiedad de inversión?

Podría haber, dependiendo de cómo use el dinero que obtiene de su préstamo de renta o propiedad de propiedad de inversión.

Puede tomar los fondos para cualquier propósito, pero uno de los usos más comunes de los préstamos de capital doméstico es para renovaciones, y por una buena razón: según la ley fiscal actual, es la única forma de deducir los intereses sobre la deuda. Específicamente, debe usar el dinero del préstamo para «comprar, construir o mejorar sustancialmente» la propiedad que respalda la deuda (su inversión o propiedad de alquiler en este caso): reparaciones, actualizaciones o compra de tierras o lotes adyacentes. Y deberá detectar sus deducciones, lo que significa más trabajo para usted o su contador, para obtener el beneficio.

Además, tenga en cuenta que hay límites sobre cuánto puede reclamar con esta deducción.

¿Cuáles son las alternativas a los préstamos de equidad en el hogar en propiedades de alquiler?

Si necesita fondos para mejorar una propiedad de alquiler y no quiere pedir prestado contra ella, hay otras opciones disponibles. Algunos son préstamos asegurados, y otros no.

Refinanciamiento

La refinanciación de efectivo significa que paga su hipoteca principal con una nueva y más grande y luego toma la diferencia entre las dos hipotecas en efectivo. La cantidad de dinero que puede acceder dependerá del valor actual de su hogar y del patrimonio acumulado en su hogar.

Es posible que pueda asegurar una tasa de interés más baja o renegociar los términos de su hipoteca. El inconveniente? Es probable que su nuevo pago de la hipoteca sea más costoso (ya que el préstamo es por una cantidad mayor), y tendrá menos capital en su hogar.

Además, una hipoteca usa su hogar como garantía, por lo que si convierte su capital en efectivo para comprar otra propiedad, corre el riesgo de perder su hogar principal si no tiene la hipoteca.

Préstamo personal no garantizado

Si no tiene suficiente capital en su hogar para usarlo, considere un préstamo personal. Si bien es posible que no pueda obtener suficiente efectivo para comprar una casa directamente, puede ser suficiente para un pago inicial considerable. Si califica, es posible que pueda pedir prestado hasta $ 100,000 de una cooperativa de crédito, un banco o un prestamista en línea.

Por supuesto, deberá realizar pagos mensuales con intereses, pero si puede comprar una propiedad de alquiler y obtener ingresos pasivos, es posible que pueda pagar el préstamo con sus ganancias del alquiler. Estos tipos de préstamos no requieren garantía, pero para obtener las mejores tasas de interés, necesitará un crédito excelente (un puntaje de crédito de al menos 750). Además, el prestamista puede analizar sus ingresos y activos. Su relación deuda / ingreso (DTI) debe estar por debajo del 36 por ciento, cuanto más bajo, mejor.

Préstamo de puente

Un préstamo de dinero duro, también conocido como préstamo de puente, puede ayudarlo a acceder a efectivo para una propiedad de alquiler o inversión. Si bien su puntaje de crédito y sus requisitos de deuda a ingresos son más flexibles, aún necesita tener al menos un 15 por ciento de capital en su hogar. Es un préstamo a corto plazo, destinado a «cerrar» un período de transición, hasta que pueda asegurar un financiamiento más permanente.

Por lo tanto, tener un plan para pagar estos préstamos es importante, ya que sus términos generalmente duran solo seis meses a un año. Además, prepárese para tasas de interés más altas que las hipotecas tradicionales, las tarifas por adelantado o un gran pago de globos al final.

Palabra final sobre préstamos de capital para el hogar para propiedades de inversión

¿Puede obtener un préstamo de capital doméstico en un alquiler u otra propiedad de inversión? Tal vez. ¿Pero deberías? Eso depende. «Hay tres riesgos clave para tener en cuenta aquí: apalancamiento, liquidez y tasas de interés», dice Agharkar.

El uso de la equidad casera le brinda opciones para comprar o actualizar propiedades de inversión que de otro modo no pueda pagar. Sin embargo, asegurar un préstamo de capital doméstico en una propiedad de alquiler puede ser más difícil. Los préstamos generalmente vienen con costos más altos y requisitos más estrictos para su puntaje de crédito, relación deuda / ingreso y reservas de efectivo.

También asumirá algún riesgo. Similar a una hipoteca, cuando toma prestado contra el patrimonio de una casa, podría perder la propiedad si no se mantiene al día con los pagos. Además, puede encontrarse en un estado de equidad negativa si el valor del edificio vale la pena, debido a una recesión o alguna otra caída en los valores de las propiedades. Eso dificultaría la venta.

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